Người mua nhà có ý định tài trợ cho việc mua nhà bằng khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) đôi khi nhận được một sự ngạc nhiên khó chịu: Họ sẽ không được phép mua một tài sản cụ thể vì nó không đáp ứng các yêu cầu của FHA. Tại sao những yêu cầu này tồn tại, chúng là gì và chúng có thể được khắc phục để người mua có thể mua những ngôi nhà mà chúng muốn?
Tại sao FHA thiết lập các tiêu chuẩn tài sản tối thiểu
Khi người mua nhà thế chấp, tài sản đóng vai trò là tài sản thế chấp cho khoản vay. Nói cách khác, nếu người vay ngừng thực hiện thanh toán thế chấp, người cho vay thế chấp cuối cùng sẽ tịch thu và chiếm hữu ngôi nhà. Người cho vay sau đó sẽ bán căn nhà để đòi lại càng nhiều tiền vẫn còn nợ cho khoản vay càng tốt. Quá trình tịch thu nhà có 6 giai đoạn.
Yêu cầu tài sản đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu bảo vệ người cho vay. Điều đó có nghĩa là tài sản sẽ dễ bán hơn và ra giá cao hơn nếu người cho vay phải chiếm giữ nó. Đồng thời, yêu cầu này bảo vệ người đi vay: Điều đó có nghĩa là anh ta hoặc cô ta sẽ không phải chịu gánh nặng với các hóa đơn sửa chữa bị hủy hoại ngay từ đầu, và, với một nơi cơ bản để sống, người vay có nhiều động lực hơn để thanh toán trong thời điểm tài chính khó khăn để giữ nhà
Tiêu chuẩn tài sản tối thiểu là gì?
Theo Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ (HUD), FHA yêu cầu các tài sản được tài trợ bằng các sản phẩm cho vay phải đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu sau:
- An toàn: Nhà cần bảo vệ sức khỏe và sự an toàn của người cư ngụ. An ninh: Nhà nên bảo vệ an ninh của tài sản. Tính lành mạnh: Tài sản không được có thiếu sót hoặc điều kiện vật lý ảnh hưởng đến tính toàn vẹn cấu trúc của nó.
HUD sau đó mô tả các điều kiện mà tài sản phải đáp ứng để đáp ứng các yêu cầu này. Một thẩm định viên sẽ quan sát tình trạng của tài sản trong quá trình thẩm định tài sản cần thiết và báo cáo kết quả trên mẫu thẩm định của FHA. Thẩm định tài sản là một trong nhiều yêu cầu mà người mua thực hiện trước khi giải quyết thỏa thuận.
Đối với nhà riêng lẻ một gia đình, người thẩm định được yêu cầu sử dụng một mẫu gọi là Báo cáo Thẩm định Khu dân cư Thống nhất. Mẫu yêu cầu người thẩm định mô tả các tính năng cơ bản của tài sản, chẳng hạn như số lượng câu chuyện, năm nó được xây dựng, cảnh quay vuông, số phòng và vị trí. Nó cũng yêu cầu người thẩm định "mô tả tình trạng của tài sản (bao gồm sửa chữa cần thiết, hư hỏng, cải tạo, tu sửa, v.v.)" và hỏi, "Có bất kỳ thiếu sót vật lý hoặc điều kiện bất lợi nào ảnh hưởng đến khả năng sống, âm thanh hoặc tính toàn vẹn cấu trúc của bất động sản?" Mẫu thẩm định đơn vị nhà chung cư là tương tự nhưng có câu hỏi cụ thể về chung cư về các khu vực chung, hiệp hội chủ nhà, số đơn vị chủ sở hữu nhà ở, v.v.
FHA không yêu cầu sửa chữa mỹ phẩm hoặc các khuyết tật nhỏ, bảo trì trì hoãn và hao mòn thông thường nếu chúng không ảnh hưởng đến sự an toàn, an ninh hoặc âm thanh của ngôi nhà. FHA nói rằng các ví dụ về các vấn đề như vậy bao gồm nhưng không giới hạn ở những điều sau đây:
- Thiếu tay vịn Cửa thoát hiểm bị hỏng hoặc bị hư hỏng có thể hoạt động khác Mặt kính cửa sổ bị vỡ Các bề mặt sơn bị lỗi trong các ngôi nhà được xây dựng sau năm 1978 (vì các mối nguy hiểm do sơn chì) Rò rỉ đường ống nước nhỏ (như vòi nhỏ giọt) Hoàn thiện sàn nhà bị hư hại (bị trầy xước)) Bằng chứng về sự phá hủy của côn trùng / sinh vật phá hủy gỗ (không hoạt động) trước đây khi không có bằng chứng về thiệt hại cấu trúc chưa được sửa chữa. Mặt bàn bị mòn hoặc mòn, thạch cao, tấm lợp hoặc các vật liệu trên tường và trần khác trong các ngôi nhà được xây dựng sau năm 1978 vỉa hè một phần, thảm được lắp đặt kém) Thu thập dữ liệu không gian với các mảnh vụn và rác thải Bề mặt đường lái xe trong mọi thời tiết
Tuy nhiên, có nhiều lĩnh vực mà FHA yêu cầu phải khắc phục các vấn đề để đóng cửa để bán. Dưới đây là một số vấn đề phổ biến nhất mà người mua nhà có thể phải đối mặt.
Điện và hệ thống sưởi
- Hộp điện không được có bất kỳ dây bị sờn hoặc lộ ra. Tất cả các phòng có thể ở được phải có nguồn nhiệt hoạt động (ngoại trừ ở một vài thành phố chọn lọc với mùa đông ôn hòa).
Mái nhà và gác mái
- Tấm lợp phải giữ ẩm. Tấm lợp phải được kéo dài ít nhất hai năm nữa. Người thẩm định phải kiểm tra căn gác để tìm bằng chứng về các vấn đề có thể xảy ra của mái nhà. Mái nhà có thể có nhiều hơn ba lớp lợp. Nếu việc kiểm tra cho thấy cần sửa chữa mái nhà, và mái nhà đã có ba hoặc nhiều lớp lợp, FHA yêu cầu một mái nhà mới.
Bình đun nước nóng
Máy nước nóng phải đáp ứng mã xây dựng địa phương và phải truyền đạt với tài sản.
Nguy hiểm và phiền toái
Một số điều kiện thuộc thể loại này. Chúng bao gồm nhưng không giới hạn ở những điều sau đây:
- Đất bị ô nhiễm Gần khu vực chất thải nguy hại Các giếng khí và giếng khí nằm trong khu vực Giao thông rộng rãi Tiếng ồn và nguy hiểm của nguồn nước khác
Truy cập tài sản
Khách sạn phải cung cấp quyền truy cập an toàn và đầy đủ cho người đi bộ và phương tiện, và đường phố phải có bề mặt mọi thời tiết để các phương tiện khẩn cấp có thể tiếp cận khách sạn trong bất kỳ điều kiện thời tiết nào.
Cấu trúc âm thanh
Bất kỳ điều kiện cấu trúc bị lỗi và bất kỳ điều kiện nào khác có thể dẫn đến thiệt hại cấu trúc trong tương lai phải được khắc phục trước khi tài sản có thể được bán. Chúng bao gồm xây dựng bị lỗi, ẩm ướt quá mức, rò rỉ, sâu răng, thiệt hại mối và tiếp tục giải quyết.
Amiăng
Nếu một khu vực trong nhà có chứa amiăng dường như bị hư hỏng hoặc xuống cấp, FHA yêu cầu kiểm tra thêm bởi một chuyên gia về amiăng.
Phòng tắm
Nhà phải có nhà vệ sinh, bồn rửa và vòi hoa sen. (Yêu cầu này nghe có vẻ ngớ ngẩn, nhưng bạn sẽ ngạc nhiên về những gì mọi người sẽ mang theo khi họ bị tịch thu và những kẻ phá hoại sẽ lấy cắp từ một ngôi nhà trống.)
Thiết bị gia dụng
Bằng chứng giai thoại cho thấy FHA yêu cầu các đặc tính phải có các thiết bị nhà bếp hoạt động, đặc biệt là bếp làm việc. Tuy nhiên, các tài liệu FHA không đề cập đến bất kỳ yêu cầu nào liên quan đến các thiết bị.
Biện pháp khắc phục người mua nhà cho các thuộc tính dưới tiêu chuẩn tối thiểu
Người mua nhà sẽ làm gì sau khi yêu một tài sản có một trong những vấn đề có khả năng giết người này?
Bước đầu tiên là yêu cầu người bán thực hiện các sửa chữa cần thiết. Nếu người bán không đủ khả năng để thực hiện bất kỳ sửa chữa nào, có lẽ giá mua có thể tăng lên để người bán sẽ lấy lại tiền khi đóng cửa. Thông thường, tình huống hoạt động theo cách khác - nếu một tài sản có vấn đề nghiêm trọng, người mua sẽ yêu cầu một mức giá thấp hơn để bù đắp. Tuy nhiên, nếu tài sản đã được định giá thấp hơn thị trường hoặc nếu người mua muốn nó đủ tệ, việc tăng giá để đảm bảo việc sửa chữa được hoàn thành và giao dịch đóng cửa có thể là một lựa chọn.
Nếu người bán là một ngân hàng, nó có thể không sẵn sàng để thực hiện bất kỳ sửa chữa. Trong trường hợp này, thỏa thuận đã chết. Tài sản sẽ phải đến một người mua tiền mặt hoặc một người mua không phải FHA mà người cho vay sẽ cho phép họ mua bất động sản trong điều kiện hiện tại.
Nhiều người mua nhà đơn giản sẽ phải tiếp tục tìm kiếm cho đến khi họ tìm thấy một tài sản tốt hơn sẽ đáp ứng các tiêu chuẩn FHA. Thực tế này có thể gây nản lòng, đặc biệt đối với người mua có quỹ hạn chế và tài sản hạn chế trong phạm vi giá của họ. Thật không may, đôi khi nó là giải pháp duy nhất.
Một số người mua nhà có thể có được sự chấp thuận cho một sản phẩm cho vay khác nhau. Một khoản vay không phải của FHA có thể cung cấp nhiều thời gian hơn về tình trạng của tài sản, nhưng người cho vay vẫn sẽ có những yêu cầu riêng, vì vậy điều này không đảm bảo. Một lựa chọn khác là áp dụng cho khoản vay FHA 203 (k), cho phép mua một ngôi nhà có vấn đề nghiêm trọng.
Điểm mấu chốt
Các khoản vay FHA giúp người vay dễ dàng đủ điều kiện thế chấp hơn, nhưng họ không nhất thiết làm cho việc mua bất động sản dễ dàng hơn. Nhiều người mua nhà đơn giản sẽ phải tiếp tục tìm kiếm cho đến khi họ tìm thấy một tài sản tốt hơn sẽ đáp ứng các tiêu chuẩn FHA. Quá trình có thể gây nản lòng, đặc biệt đối với người mua có quỹ hạn chế và ít tài sản trong phạm vi giá của họ.
Tuy nhiên, những người vay FHA biết những gì mong đợi khi mua sắm tại nhà có thể hạn chế tìm kiếm của họ đối với các tài sản có khả năng đáp ứng các nguyên tắc của FHA, hoặc ít nhất là tránh đặt hy vọng vào một tài sản cố định trên trước khi thẩm định.
