Vào thời hoàng kim của sự bùng nổ nhà ở vào năm 2004 và 2005, những người cho vay thường nói đùa rằng "tất cả những gì bạn cần để có một khoản thế chấp là được thở". Thời gian đã thay đổi. Giữa sự thất bại của thị trường bất động sản và cuộc khủng hoảng ngân hàng, các tiêu chuẩn phê duyệt cho vay đã thắt chặt vượt xa hơi thở. (Để đọc liên quan, hãy xem 4 yếu tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản .)
HƯỚNG DẪN: Các chỉ số kinh tế cần biết
Mặc dù có thể khó khăn hơn để đủ điều kiện để thế chấp ngày hôm nay, quá trình này theo nhiều cách chỉ đơn giản là trở lại thời kỳ bùng nổ tiền nhà ở khi người tiêu dùng được yêu cầu chứng minh thu nhập và tài sản của họ, chứng minh khả năng trả nợ và có đủ tiền tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống và dự trữ tiền mặt.
Yêu cầu thanh toán xuống Những ngày có sẵn rộng rãi, các khoản vay không thanh toán đã hết đối với hầu hết người mua. Giữa thời kỳ bùng nổ nhà ở, các khoản vay không trả tiền đã có sẵn, nhưng những ngày này, các khoản vay thông thường đòi hỏi phải trả từ 5 đến 15%. Các khoản vay FHA được bảo hiểm của chính phủ yêu cầu thanh toán xuống 3, 5% cho người mua đủ điều kiện, nhưng những người có điểm tín dụng dưới 580 phải thanh toán xuống 10%. Các khoản vay VA, có sẵn cho các thành viên của quân đội và cựu chiến binh, có sẵn mà không phải trả tiền. Chương trình cho vay USDA, dành cho cư dân ở khu vực nông thôn được chỉ định, cũng không cung cấp khoản vay thanh toán nào. (Tìm hiểu thêm về các khoản vay VA trong Ưu điểm duy nhất của Thế chấp VA .)
Các loại cho vay Người vay đã từng có thể áp dụng cho nhiều loại sản phẩm thế chấp như các khoản vay chỉ có lãi và ARM tùy chọn. Mặc dù các khoản vay chỉ có lãi suất hiếm khi có sẵn ngày hôm nay, các ARM tùy chọn đã biến mất hoàn toàn. Các khoản vay lãi suất cố định vanilla đồng bằng là phổ biến nhất đối với đa số người vay hiện nay, tiếp theo là các ARM lai với tỷ lệ cố định từ một đến mười năm, theo sau là lãi suất điều chỉnh hàng năm. (về ARM tùy chọn trong ARM tùy chọn: Giấc mơ Mỹ hay cơn ác mộng thế chấp? )
Điểm tín dụng Người cho vay ngày nay phụ thuộc nhiều hơn so với trước đây vào điểm tín dụng của bạn để xác định không chỉ bạn có đủ điều kiện thế chấp mà còn để thiết lập lãi suất của bạn hay không. Trong khi những người cho vay khác nhau, hầu hết đều cho rằng điểm tín dụng là 680 được yêu cầu phải được chấp thuận cho một khoản vay thông thường. Các yêu cầu cho vay của FHA hơi lỏng lẻo và một số người cho vay (nhưng không phải tất cả) sẽ phê duyệt khoản vay FHA cho người tiêu dùng có điểm tín dụng từ 620 trở xuống. Nhiều người yêu cầu số điểm 640 cho khoản vay FHA. Người vay có điểm tín dụng từ 720 hoặc 740 trở lên có khả năng được chấp thuận, tùy thuộc vào hoàn cảnh tài chính khác. Lãi suất được đặt trên cơ sở theo từng cấp, với lãi suất tốt nhất sẽ dành cho những người vay có điểm tín dụng cao nhất.
Xác minh Ở đỉnh điểm của sự bùng nổ nhà ở, nhiều người cho vay đã phê duyệt "xác minh không có thu nhập / cho vay không có chứng từ", nhưng những điều đó gần như không thể tìm thấy ngày nay. Người vay cần chứng minh thu nhập của mình bằng hai năm khai thuế và sẽ cần báo cáo ngân hàng để chứng minh rằng họ có tài sản và dự trữ tiền mặt. Tiền đang được sử dụng để thanh toán xuống và đóng chi phí phải có một dấu vết giấy cho biết nó đến từ đâu, vì có các quy tắc liên quan đến khả năng sử dụng quỹ quà tặng.
Việc làm Một vài năm trước, những người cho vay đã phê duyệt các khoản vay "thu nhập đã nêu", nhưng bây giờ những người cho vay đã dành thời gian để xác minh việc làm và đang xem xét kỹ sự ổn định công việc như là một phần của quá trình phê duyệt. Phê duyệt thế chấp là khó khăn hơn nhiều đối với các ứng viên tự làm việc phải chứng minh thu nhập ổn định và khả năng tồn tại của doanh nghiệp.
Tỷ lệ Một động thái hạn chế khác đối với người vay hiện nay là tỷ lệ nợ trên thu nhập. Trong những ngày hướng dẫn lỏng lẻo hơn, những người cho vay sẵn sàng kéo dài tỷ lệ nợ trên thu nhập lên tới 50% nếu người vay dường như có khả năng trả nợ. Hầu hết những người cho vay hiện nay giới hạn người vay trong khoản thanh toán nhà ở từ 31 đến 33% tổng thu nhập hàng tháng và tổng nợ từ 43 đến 45%. Đôi khi điểm tín dụng cao hoặc dự trữ tiền mặt đáng kể hoặc thanh toán cao sẽ cho phép người vay vượt quá các hướng dẫn này, nhưng người cho vay ít sẵn sàng mở rộng các tỷ lệ này hơn trước đây.
Kiểm tra tín dụng bổ sung Là một phần trong hướng dẫn nghiêm ngặt mới của họ, người cho vay đôi khi kiểm tra lại tín dụng của bạn sau khi phê duyệt khoản vay nhưng trước ngày giải quyết khoản vay như một sự bảo vệ bổ sung cho khoản đầu tư của họ. Người vay cần hết sức cẩn thận để tránh sử dụng thẻ tín dụng, xin tín dụng bổ sung hoặc chuyển đổi công việc trong giai đoạn quan trọng giữa phê duyệt cho vay và giải quyết.
Điểm mấu chốt Tất cả những quy tắc mới này và những thay đổi trong quy trình thế chấp có nghĩa là một điều nữa đã thay đổi kể từ cuộc khủng hoảng ngân hàng: Việc phê duyệt cho vay mất nhiều thời gian hơn. Người cho vay hiện phải kiểm tra cẩn thận từng chi tiết trong đơn xin vay cùng với việc thẩm định, vì vậy người vay cần phải chuẩn bị cho thời gian nộp đơn xin giải quyết ít nhất 30 ngày, nhưng thường là 45 đến 60 ngày. Mặc dù điều này có thể gây nản lòng, nhưng tất cả là một phần trong nỗ lực đổi mới giữa những người cho vay để sàng lọc cẩn thận những người xin vay. (Để đọc thêm, hãy xem Điểm tín dụng cao nhất: Có thể nhận được không? )
