Đối với phần lớn lịch sử Hoa Kỳ - hoặc ít nhất là từ khi có thông tin đáng tin cậy - giá nhà đất chỉ tăng hơn một chút so với mức lạm phát trong nền kinh tế. Chỉ trong giai đoạn từ 1990 đến 2006, được gọi là Điều độ lớn, nhà ở mới trả lại đối thủ của thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán đã liên tục tạo ra nhiều sự bùng nổ và bán thân hơn so với thị trường nhà đất, nhưng nó cũng có lợi nhuận tổng thể tốt hơn.
Bất kỳ kết quả nào có được từ việc so sánh hiệu suất tương đối của cổ phiếu và giá bất động sản phụ thuộc vào khoảng thời gian được kiểm tra. Kiểm tra lợi nhuận từ thế kỷ 21 trông rất khác so với lợi nhuận bao gồm hầu hết hoặc tất cả thế kỷ 20.
Bằng chứng lịch sử
Dữ liệu đáng tin cậy về giá trị của bất động sản ở Mỹ tương đối mờ nhạt trước những năm 1920. Theo Chỉ số nhà ở Case-Shiller, tỷ lệ lợi nhuận trung bình hàng năm cho nhà ở tăng 3, 7% từ năm 1928 đến 2013. Cổ phiếu đã trả lại 9, 5% hàng năm trong cùng thời gian.
Mức tăng điều chỉnh theo lạm phát đối với Trung bình Công nghiệp Dow Jones (DJIA) trong cùng giai đoạn 84 năm là 1, 6% mỗi năm. Theo thời gian, sự khác biệt đó dẫn đến hiệu suất cao gấp năm lần cho thị trường chứng khoán.
Mặc dù vậy, không có nhiều nhà đầu tư có thời hạn đầu tư 84 năm. Lấy một khoảng thời gian khác: 38 năm từ 1975 đến 2013. Khoản đầu tư 100 đô la vào nhà trung bình (theo dõi bởi Chỉ số giá nhà từ Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA)) vào năm 1975 sẽ tăng lên khoảng 500 đô la vào năm 2013. Khoản đầu tư 100 đô la tương tự vào S & P 500 trong khoảng thời gian đó sẽ tăng lên khoảng 1.600 đô la.
Táo và cam
Mặc dù giá cổ phiếu và giá nhà đất đều phản ánh giá trị thị trường của một tài sản, người ta không nên so sánh nhà và cổ phiếu chỉ vì lợi nhuận thị trường.
Cổ phiếu đại diện cho quyền lợi sở hữu trong một công ty giao dịch công khai. Chúng không hữu hình, tài sản vật chất và không phục vụ tiện ích nào ngoài kho lưu trữ giá trị và công cụ bảo mật lỏng. Mặc dù có một số lý do để tin rằng thị trường chứng khoán nói chung sẽ tăng giá trị thực (trái ngược với danh nghĩa) theo thời gian, có rất ít lý do để tin rằng một cổ phiếu duy nhất sẽ tăng trưởng vĩnh viễn.
Bất động sản không giống như chứng khoán. Một số người đầu cơ với giá bất động sản, nhưng bất động sản thương mại và dân cư phục vụ các chức năng hữu hình. Người dân sống trong nhà và chung cư. Các doanh nghiệp hoạt động ra khỏi tài sản thương mại. Tài sản vật chất có giá trị trong và của chính nó.
Điều này giới thiệu hai hiện tượng mâu thuẫn. Một mặt, các cấu trúc bất động sản hiện tại đương nhiên sẽ mất giá trị theo thời gian thông qua hao mòn và mất giá. Một ngôi nhà không được sửa đổi không có lý do để tăng giá trị theo thời gian; tất cả các sàn, trần nhà, thiết bị và tuổi cách nhiệt và trở nên ít giá trị hơn.
Mặt khác, những ngôi nhà trung bình được xây dựng vào năm 2015 được cho là vượt trội so với những ngôi nhà trung bình được xây dựng vào năm 1915. Trong khi các cấu trúc hiện tại không đạt được giá trị, các cấu trúc mới sẽ có giá trị hơn trên cơ sở cải thiện cấu trúc và chức năng của chúng.
Cố vấn cái nhìn sâu sắc
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Tập đoàn tài chính Artifex, Dayton, OH
Từ năm 1968 đến năm 2009, tỷ lệ đánh giá trung bình đối với nhà hiện tại tăng khoảng 5, 4% mỗi năm. Trong khi đó, S & P 500 trung bình hoàn vốn 8.2%; cổ phiếu vốn hóa nhỏ trung bình 11, 5% mỗi năm. Tỷ lệ lạm phát là khoảng 4, 5%. Chúng tôi không hy vọng đầu tư bất động sản sẽ tăng nhiều hơn lạm phát.
Nhưng những con số không nói lên toàn bộ câu chuyện hiệu suất. Bạn cũng phải xem xét tác động của lợi thế về thuế, thu nhập và thực tế là đầu tư bất động sản thường cho phép đòn bẩy đáng kể (ví dụ bạn có thể tài trợ cho việc mua nhà, giảm không quá 20% tiền của chính bạn). Tất nhiên, nếu bạn mua bất động sản trực tiếp, bạn cũng cần phải tính đến thời gian của mình trong việc quản lý tài sản và chi phí bảo trì và sửa chữa. So sánh tỷ lệ lợi nhuận phải bao gồm tất cả các yếu tố này.
