Mục lục
- Tính toán thanh toán thế chấp
- Tỷ lệ cố định so với tỷ lệ có thể điều chỉnh
- Thế chấp có lãi suất cố định
- Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM)
- Cho vay chỉ có lãi
- Ký quỹ và các khoản phí khác
- Trả thêm tiền mỗi tháng
- Lãi suất được khấu trừ thuế
- Điểm mấu chốt
Mua nhà bằng thế chấp có lẽ là giao dịch tài chính lớn nhất mà bạn sẽ tham gia. Thông thường, một ngân hàng hoặc người cho vay thế chấp sẽ tài trợ 80% giá nhà và bạn đồng ý trả lại cho bạn với lãi suất trong một khoảng thời gian cụ thể. Khi bạn so sánh người cho vay, lãi suất thế chấp và các lựa chọn, thật hữu ích để hiểu cách lãi tích lũy mỗi tháng và được trả.
Chìa khóa chính
- Thế chấp là loại cho vay cá nhân phổ biến nhất được các hộ gia đình nắm giữ. Các khoản vay này đi kèm với lãi suất cố định hoặc thay đổi / điều chỉnh. Các khoản thế chấp là các khoản vay được khấu hao hoàn toàn, nghĩa là mỗi khoản thanh toán hàng tháng sẽ giống nhau và tỷ lệ lãi trên gốc sẽ thay đổi theo thời gian.
Tính toán thanh toán thế chấp
Nói một cách đơn giản, mỗi tháng bạn trả lại một phần tiền gốc (số tiền bạn đã vay) cộng với tiền lãi tích lũy trong tháng. Người cho vay của bạn sẽ sử dụng công thức khấu hao để tạo lịch thanh toán chia nhỏ mỗi khoản thanh toán thành trả hết tiền gốc và lãi. Thời hạn hoặc thời hạn của khoản vay của bạn cũng xác định số tiền bạn sẽ trả mỗi tháng. Thanh toán khấu hao hoàn toàn đề cập đến một khoản thanh toán cho vay định kỳ trong đó, nếu người vay thực hiện thanh toán theo lịch khấu hao của khoản vay, khoản vay được thanh toán đầy đủ vào cuối thời hạn đã đặt. Nếu khoản vay là khoản vay có lãi suất cố định, mỗi khoản thanh toán được khấu hao hoàn toàn là một số tiền bằng nhau. Nếu khoản vay là khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh, khoản thanh toán được khấu hao hoàn toàn sẽ thay đổi khi lãi suất của khoản vay thay đổi.
Kéo dài thanh toán trong nhiều năm (tối đa 30) thường sẽ dẫn đến thanh toán hàng tháng thấp hơn. Bạn mất nhiều thời gian hơn để trả hết khoản thế chấp của mình, chi phí mua nhà chung sẽ càng cao vì bạn sẽ trả lãi trong một thời gian dài.
Tỷ lệ cố định so với tỷ lệ có thể điều chỉnh
Các ngân hàng và người cho vay chủ yếu cung cấp hai loại cho vay:
- Tỷ lệ cố định: Lãi suất không thay đổi. Tỷ lệ có thể điều chỉnh: Lãi suất sẽ thay đổi trong các điều kiện xác định (còn được gọi là lãi suất thay đổi hoặc cho vay lai).
Đây là cách những thứ này hoạt động trong một thế chấp nhà.
Thế chấp có lãi suất cố định
Khoản thanh toán hàng tháng vẫn giữ nguyên cho vòng đời của khoản vay này. Lãi suất được khóa và không thay đổi. Các khoản vay có thời hạn trả nợ là 30 năm; chiều dài ngắn hơn 10, 15 hoặc 20 năm cũng thường có sẵn. Các khoản vay ngắn hơn sẽ có khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn được bù đắp bằng lãi suất thấp hơn và chi phí tổng thể thấp hơn.
Ví dụ - Khoản thế chấp có lãi suất cố định 200.000 đô la trong 30 năm (360 khoản thanh toán hàng tháng) với lãi suất hàng năm là 4, 5% sẽ có khoản thanh toán hàng tháng khoảng $ 1.013. (Thuế, bảo hiểm và ký quỹ là bổ sung và không bao gồm trong con số này.) Lãi suất hàng năm được chia thành lãi suất hàng tháng như sau: Tỷ lệ hàng năm là 4, 5% chia cho 12 bằng với lãi suất hàng tháng là 0, 375%. Mỗi tháng bạn sẽ trả 0, 375% tiền lãi cho số tiền bạn thực sự nợ trong nhà.
Khoản thanh toán đầu tiên của bạn là $ 1.013 (1 trên 360) áp dụng $ 750 cho tiền lãi và $ 263 cho tiền gốc. Khoản thanh toán hàng tháng thứ hai, vì tiền gốc nhỏ hơn một chút, sẽ tích lũy ít lãi hơn một chút và nhiều hơn một chút tiền gốc sẽ được trả hết. Bằng cách thanh toán 359 phần lớn khoản thanh toán hàng tháng sẽ được áp dụng cho tiền gốc.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM)
Do lãi suất không bị khóa, khoản thanh toán hàng tháng cho loại khoản vay này sẽ thay đổi trong suốt thời gian vay. Hầu hết các ARM đều có giới hạn hoặc giới hạn về mức lãi suất có thể dao động, cũng như mức độ thường xuyên có thể thay đổi. Khi tỷ lệ tăng hoặc giảm, người cho vay tính toán lại khoản thanh toán hàng tháng của bạn để bạn thực hiện thanh toán bằng nhau cho đến khi điều chỉnh tỷ lệ tiếp theo xảy ra.
Khi lãi suất tăng, thanh toán hàng tháng của bạn cũng vậy, với mỗi khoản thanh toán được áp dụng cho lãi và gốc theo cách tương tự như thế chấp có lãi suất cố định, trong một số năm đã đặt. Người cho vay thường đưa ra mức lãi suất thấp hơn trong vài năm đầu tiên của ARM, nhưng sau đó lãi suất thay đổi thường xuyên sau đó - thường như mỗi năm một lần. Lãi suất ban đầu trên ARM thấp hơn đáng kể so với thế chấp có lãi suất cố định.
- ARM có thể hấp dẫn nếu bạn dự định ở trong nhà chỉ vài năm. Xem xét mức độ thường xuyên của lãi suất sẽ điều chỉnh. Ví dụ: ARM năm năm đến một năm có lãi suất cố định trong năm năm, sau đó mỗi năm lãi suất sẽ điều chỉnh trong phần còn lại của thời gian cho vay.ARMs chỉ định cách xác định lãi suất mà họ có thể gắn với nhau các chỉ số tài chính, chẳng hạn như tín phiếu Kho bạc Hoa Kỳ một năm. Hãy hỏi người lập kế hoạch tài chính của bạn để được tư vấn về việc chọn ARM với lãi suất ổn định nhất.
Ví dụ - 200.000 đô la một năm một năm Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh trong 30 năm (360 khoản thanh toán hàng tháng) bắt đầu với lãi suất hàng năm là 4% trong năm năm và sau đó mức lãi suất được phép thay đổi 0, 25% mỗi năm. ARM này có giới hạn lãi suất là 12%. Số tiền thanh toán cho các tháng từ một đến 60 là $ 955 mỗi lần. Thanh toán cho 61 đến 72 là $ 980. Thanh toán cho 73 đến 84 là $ 1, 005. (Thuế, bảo hiểm và ký quỹ là bổ sung và không được bao gồm trong các số liệu này.) Bạn có thể tính chi phí trực tuyến cho ARM.
Cho vay chỉ có lãi
Một lựa chọn thứ ba, thường được dành cho những người mua nhà giàu có hoặc những người có thu nhập không thường xuyên, là một thế chấp chỉ có lãi. Đúng như tên gọi, loại khoản vay này cung cấp cho bạn tùy chọn chỉ trả lãi trong vài năm đầu và nó hấp dẫn đối với những chủ sở hữu nhà lần đầu vì thanh toán thấp trong những năm thu nhập thấp hơn. Nó cũng có thể là lựa chọn phù hợp nếu bạn muốn sở hữu nhà trong một thời gian tương đối ngắn và có ý định bán trước khi khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn bắt đầu.
Một khoản thế chấp khổng lồ thường dành cho số tiền vượt quá giới hạn cho vay phù hợp, hiện tại là 453.100 đô la cho tất cả các bang trừ Hawaii và Alaska, nơi cao hơn. Ngoài ra, tại một số thị trường nhà ở giá cao được liên bang chỉ định, như Thành phố New York, Los Angeles và toàn bộ khu vực San Jose-San Francisco-Oakland, giới hạn cho vay phù hợp là $ 679.650.
Các khoản vay khổng lồ chỉ có lãi cũng có sẵn, mặc dù thường dành cho những người rất giàu có. Chúng có cấu trúc tương tự như ARM và thời gian chỉ quan tâm kéo dài tới 10 năm. Sau đó, tỷ lệ điều chỉnh hàng năm và thanh toán đi theo hướng trả hết tiền gốc. Thanh toán có thể tăng đáng kể tại thời điểm đó.
Ký quỹ và các khoản phí khác
Bạn sẽ cần lập ngân sách cho các mục khác sẽ thêm đáng kể vào số tiền thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn, chẳng hạn như thuế, bảo hiểm và chi phí ký quỹ. Những chi phí này không cố định và có thể dao động. Người cho vay của bạn sẽ chia thành các khoản chi phí bổ sung như là một phần của thỏa thuận thế chấp của bạn.
Trả thêm tiền mỗi tháng
Về lý thuyết, trả thêm một chút mỗi tháng cho việc giảm tiền gốc là một cách để sở hữu nhà của bạn nhanh hơn. Các chuyên gia tài chính khuyến nghị rằng các khoản nợ tồn đọng, như từ thẻ tín dụng hoặc các khoản vay của sinh viên, nên được trả hết trước tiên và các tài khoản tiết kiệm nên được tài trợ tốt trước khi trả thêm mỗi tháng.
Lãi suất được khấu trừ thuế
Điểm mấu chốt
Chính sách quốc gia ủng hộ người mua nhà thông qua mã số thuế (mặc dù ít hơn so với trước đây). Đối với nhiều gia đình, mua nhà đúng cách là cách tốt nhất để xây dựng một tài sản cho trứng làm tổ của họ. Ngoài ra, nếu bạn không thể tái cấp vốn bằng tiền mặt, căn nhà bạn mua ở tuổi 30 với thế chấp có lãi suất cố định 30 năm sẽ được thanh toán đầy đủ vào thời điểm bạn đến tuổi nghỉ hưu bình thường, cho bạn một nơi ở với chi phí thấp khi thu nhập của bạn giảm dần.
Sau sự sụp đổ tài chính năm 2008 và sự sụp đổ của bong bóng nhà đất sau đó, nhiều thị trường bất động sản (nhưng không phải tất cả) cuối cùng đã phục hồi. Tham gia một cách thận trọng, quyền sở hữu nhà vẫn là điều bạn nên xem xét trong kế hoạch tài chính dài hạn của mình. Hiểu cách các khoản thế chấp và lãi suất của họ hoạt động là cách tốt nhất để đảm bảo rằng bạn xây dựng tài sản đó theo cách có lợi nhất về tài chính.
