Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) sở hữu một rổ tài sản, từ trung tâm thương mại đến rạp chiếu phim, chung cư đến văn phòng, khách sạn đến bệnh viện. REIT có thể chuyên về một lĩnh vực bất động sản nhất định hoặc có thể đa dạng hóa thành nhiều loại tài sản. Đầu tư vào REITs hấp dẫn vì nhiều lý do, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư định hướng thu nhập. Và trong khi có những rủi ro hiện tại cho thị trường REIT nói chung, về lâu dài, REITs đã được chứng minh là người chiến thắng.
Điều cần tìm trong REIT
Đối với các nhà đầu tư bán lẻ, REITs nắm giữ một số lợi thế so với đầu tư vào chính bất động sản. Trước hết, đầu tư của bạn là thanh khoản. Bạn có thể mua và bán cổ phiếu của REITs, giao dịch giống như cổ phiếu trên một sàn giao dịch. Cổ phiếu của REIT cũng có mức đầu tư tối thiểu thấp; đầu tư trực tiếp vào một tài sản thực tế thường đòi hỏi một cam kết lớn hơn nhiều.
REITs tạo thu nhập từ tiền thuê và cho thuê tài sản mà họ sở hữu. Phần lớn (90%) thu nhập chịu thuế của REIT phải được trả lại cho các cổ đông dưới dạng cổ tức. Do đó, các nhà đầu tư thường dựa vào REIT là nhà cung cấp dòng tiền ổn định, mặc dù cổ phiếu cũng có thể tăng giá trị nếu nắm giữ bất động sản.
Khi bạn đã sẵn sàng đầu tư vào REIT, hãy tìm kiếm sự tăng trưởng về thu nhập, bắt nguồn từ doanh thu cao hơn (tỷ lệ lấp đầy cao hơn và giá thuê tăng), chi phí thấp hơn và cơ hội kinh doanh mới. Điều bắt buộc là bạn phải nghiên cứu nhóm quản lý giám sát các thuộc tính của REIT. Một đội ngũ quản lý tốt sẽ có khả năng nâng cấp các cơ sở và tăng cường các dịch vụ của một tòa nhà không được sử dụng đúng mức, làm tăng nhu cầu.
Hãy cẩn thận
Điều quan trọng là bạn không nghĩ REITs là một tài sản đầu tư. Bạn cần xem xét xu hướng của ngành trước khi xác định loại REIT nào là tốt nhất cho danh mục đầu tư của bạn.
Ví dụ, lưu lượng trung tâm mua sắm đã giảm do sự phổ biến của mua sắm trực tuyến và sự suy giảm của các khu vực ngoại ô (đây là lần đầu tiên kể từ những năm 1920, tốc độ tăng trưởng đô thị đã vượt xa tốc độ tăng trưởng ở ngoại ô). Vì vậy, REITs được tiếp xúc nghiêm ngặt hoặc nặng nề với trung tâm thương mại sẽ có nhiều rủi ro hơn so với đầu tư vào các loại bất động sản khác.
Hoặc đi khách sạn. Đầu tư vào một REIT tập trung vào họ là đầu tư vào ngành du lịch. Trong khi ngành công nghiệp có thể đang hoạt động tốt tại một thời điểm nhất định, các khách sạn có khả năng bị ảnh hưởng bởi việc đi lại kinh doanh giảm khi các công ty tìm cách cắt giảm chi phí và hội thảo web trở nên phổ biến hơn.
Xét về xu hướng kinh tế chung, lạm phát thấp và thiếu tăng trưởng tiền lương - như Mỹ đã trải qua trong những năm 2000 - thường hạn chế tiềm năng tăng trưởng đối với REITs, vì họ đặt ra một biện pháp giảm giá thuê. Mặc dù vậy, REITs đã hoạt động tốt khi đối mặt với những cơn gió ngược này.
Một REIT suy nghĩ xa
Điều quan trọng là hướng tới tương lai. Ví dụ, millennials ủng hộ cuộc sống đô thị với cuộc sống ở ngoại ô, một xu hướng dẫn đến sự suy giảm lưu lượng trung tâm mua sắm ở ngoại ô và sự gia tăng của bán lẻ đường phố (dải mua sắm đô thị neo bởi một cửa hàng tạp hóa hoặc nhà bán lẻ lớn khác). Một REIT đã phát hiện ra xu hướng sớm và đã tự thiết lập theo đó.
Acadia Realty Trust (AKR) tập trung vào các khu vực đô thị có rào cản lớn đối với việc gia nhập bị hạn chế về nguồn cung và dân cư cao. Nó cũng áp dụng phương pháp không yêu một nhà bán lẻ cụ thể, bởi vì một nhà bán lẻ nổi tiếng ngày nay có thể không phải là một nhà bán lẻ nổi tiếng vào ngày mai. Thay vào đó, nó đầu tư vào một đường phố, khối hoặc tòa nhà, cho phép nó luôn luôn thực hiện các điều chỉnh để các nhà bán lẻ nóng được đưa ra. Nhưng điều quan trọng nhất ở đây là bằng cách đầu tư mạnh vào bán lẻ đường phố, Acadia Realty Trust đã nhìn xuống con đường, theo nghĩa đen, hơn cả các công ty cùng ngành. Với mức vốn hóa thị trường là 2, 30 tỷ USD, REIT có 84 tài sản trong danh mục đầu tư cốt lõi của mình, tổng cộng là 4, 2 triệu feet vuông; tính đến tháng 10 năm 2018, nó có tỷ lệ cổ tức là 3, 6%.
Điểm mấu chốt
Mặc dù có những lợi thế, không ai nên đầu tư chỉ vào REITs. Như với bất kỳ loại tài sản nào, chúng phải luôn là một phần của danh mục đầu tư đa dạng.
