So với các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động sản liên quan đến hồ sơ rủi ro / phần thưởng tương đối thuận lợi, với tính thanh khoản tương đối thấp (dễ dàng xuất nhập cảnh). Chúng ta hãy xem một số yếu tố quan trọng nhất để xem xét khi đầu tư vào bất động sản.
1. Vị trí của tài sản
Tại sao nó lại quan trọng? Dòng cú đấm cũ "Vị trí, địa điểm, địa điểm" vẫn còn nguyên tắc và vẫn là yếu tố quan trọng nhất cho lợi nhuận trong đầu tư bất động sản. Sự gần gũi với các tiện nghi, khu vực tuân thủ hòa bình, tình trạng khu phố, cảnh quan, vv là những yếu tố chính để định giá tài sản dân cư. Trong khi sự gần gũi với thị trường, nhà kho, trung tâm giao thông, đường cao tốc, khu vực được miễn thuế, vv đóng một vai trò quan trọng đối với việc định giá tài sản thương mại.
Bạn cần tìm gì? Một quan điểm trung dài hạn, về cách địa phương dự kiến sẽ phát triển trong giai đoạn đầu tư. Đất mở yên bình ngày nay ở mặt sau của một tòa nhà dân cư có thể được phát triển thành một cơ sở sản xuất ồn ào trong tương lai, làm cho việc định giá dân cư ít có lãi. Nên tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng về quyền sở hữu, loại hình và mục đích sử dụng của các khu vực lân cận, cơ sở và đất miễn phí tại địa phương.
2. Định giá tài sản
Tại sao nó lại quan trọng? Tài chính bất động sản trong khi mua, giá niêm yết trong khi bán, phân tích đầu tư, phí bảo hiểm và thuế - tất cả phụ thuộc vào định giá bất động sản.
Bạn cần tìm gì? Các phương pháp định giá thường được sử dụng bao gồm:
- Phương pháp so sánh bán hàng: Doanh số bán bất động sản tương đương gần đây có đặc điểm tương tự Phổ biến và phù hợp cho cả tài sản mới và cũ Cách tiếp cận: Tất cả tổng trừ chi phí trừ đi - phù hợp cho xây dựng mới Phương pháp tiếp cận: Dựa trên dòng tiền dự kiến - phù hợp cho thuê
3. Mục đích đầu tư và chân trời đầu tư
Tại sao nó lại quan trọng? Do tính thanh khoản thấp và đầu tư giá trị cao vào bất động sản, việc thiếu mục đích rõ ràng có thể dẫn đến kết quả bất ngờ bao gồm cả khó khăn tài chính, đặc biệt là nếu đầu tư bị thế chấp.
Bạn cần tìm gì? Xác định danh mục rộng nào sau đây phù hợp với mục đích của bạn và tự chuẩn bị cho phù hợp:
- Tiết kiệm cho thuê, lợi ích của việc tự sử dụng và đánh giá cao giá trị Thu nhập cao và đánh giá cao giá trị lâu dài. Yêu cầu xây dựng tính khí của một chủ nhà - để xử lý các tranh chấp và các vấn đề pháp lý có thể xảy ra, quản lý người thuê nhà, công việc sửa chữa, v.v. Lợi nhuận từ nhỏ đến tầm thường - thường mua dưới giá trị xây dựng và bán hơi cao một khi sẵn sàng tăng giá trị nội tại trong một thời gian dài; một giải pháp cho các mục tiêu dài hạn như kế hoạch nghỉ hưu, giáo dục trẻ em, v.v.
4. Dự kiến dòng tiền và cơ hội lợi nhuận
Tại sao nó lại quan trọng? Mục đích đầu tư và sử dụng ảnh hưởng đến dòng tiền và từ đó tạo ra cơ hội lợi nhuận.
Bạn cần tìm gì? Xây dựng dự thảo dự thảo cho các phương thức lợi nhuận & chi phí sau đây:
- Dòng tiền dự kiến từ thu nhập cho thuê - Lạm phát ủng hộ chủ nhà cho thu nhập cho thuê Tăng giá trị nội tại do tăng giá dài hạn Lợi nhuận khấu hao (và lợi ích thuế có sẵn) Phân tích lợi ích chi phí của cải tạo trước khi bán để có giá tốt hơn Phân tích lợi ích của các khoản vay thế chấp so với đánh giá cao
5. Cẩn thận với đòn bẩy - Biết những cạm bẫy
Tại sao nó lại quan trọng? Các khoản vay rất thuận tiện nhưng có thể có chi phí lớn - bạn cam kết thu nhập trong tương lai của mình, để có được tiện ích ngay hôm nay với chi phí lãi suất trải đều trong nhiều năm. Hiểu cách xử lý các khoản vay có tính chất này cho phép bạn hưởng lợi từ nó đến mức tối đa. Trong khi bỏ qua các rủi ro có thể dẫn đến những cạm bẫy lớn.
Bạn cần tìm gì? Tùy thuộc vào thu nhập và khả năng thanh toán trong tương lai hiện tại và dự kiến của bạn, hãy xem xét những điều sau:
- Quyết định loại hình cho vay thế chấp phù hợp nhất với tình huống của bạn (Tỷ lệ cố định, Lãi suất thả nổi có thể điều chỉnh, Chỉ trả lãi hoặc Không thanh toán) Hãy lưu ý các điều khoản và điều kiện và các khoản phí khác được các nhà tài chính áp dụng và trả giá cho một thỏa thuận tốt hơn bằng cách sử dụng một công cụ giống như một máy tính thế chấp để tìm lãi suất thấp hơn. Cũng tìm kiếm phí bảo hiểm thấp hơn.
6. Đầu tư vào xây dựng mới so với các cơ sở hiện có
Tại sao nó lại quan trọng? Tài sản xây dựng mới thường cung cấp giá hấp dẫn, tùy chọn tùy chỉnh, tiện nghi tài liệu rõ ràng và tiêu đề rõ ràng. Nhà đầu tư chỉ phải đối phó với công ty xây dựng như một đối tác. Rủi ro bao gồm chậm trễ trong việc sở hữu, tăng chi phí, không có nhận thức về khu phố, v.v.
Những người được bán lại có các yếu tố ngược lại và có thể cần kiểm tra kỹ hơn về quyền sở hữu, tài liệu và các vấn đề pháp lý.
Bạn cần tìm gì?
- Kiểm tra các dự án trong quá khứ và danh tiếng của công ty xây dựng để biết các khoản đầu tư xây dựng mới Xem các hành vi bất động sản, khảo sát gần đây và báo cáo thẩm định cho các công trình cũ Nhận thức được chi phí bảo trì hàng tháng, các khoản phí và thuế còn nợ từ các chủ sở hữu trước đây. Những chi phí này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền thường xuyên của bạn Đầu tư vào tài sản cho thuê (do người khác sở hữu) - Nó có được kiểm soát tiền thuê, thuê ổn định hoặc thị trường tự do không? Là hợp đồng thuê sắp hết hạn? Liệu nó có các tùy chọn gia hạn có lợi cho người thuê nhà? Là các mặt hàng nội thất thuộc sở hữu của người thuê hoặc chủ sở hữu? vv là một số chi tiết cần chú ý. Các mặt hàng kiểm tra chất lượng (đồ nội thất, đồ đạc và thiết bị), nếu được bán
7. Đầu tư gián tiếp vào bất động sản
Quản lý các thuộc tính vật lý trong một chân trời dài hạn không phải dành cho tất cả mọi người. Ngoài ra còn có một vài lựa chọn thay thế để gián tiếp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản và nhằm mục đích gặt hái lợi ích.
Các tùy chọn là gì?
- Cổ phiếu của công ty bất động sản - Cổ phiếu của các công ty bất động sản có thể được mua và bán trên các sàn giao dịch Các quỹ tương hỗ tập trung vào bất động sản / quỹ ETF - Các quỹ cụ thể của ngành như Danh mục đầu tư bất động sản (FESX) của FESity mang lại lợi ích của đa dạng hóa và tiền chuyên nghiệp quản lý, với chi phí chi phí quỹ Trái phiếu hành lý - Được bảo đảm bằng tài sản vật chất, họ cung cấp tỷ lệ hoàn vốn thấp hơn so với trái phiếu doanh nghiệpReal Estate Investment Trust (REIT) - mang lại lợi suất cao, xem xét thuế và thanh khoản cao khi họ giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán.
Điểm mấu chốt
Đầu tư bất động sản cung cấp một hồ sơ lợi nhuận rủi ro giá trị cao tốt. Cân nhắc kỹ lưỡng về các yếu tố nêu trên trong tâm trí sẽ cho phép các nhà đầu tư gặt hái những lợi ích trong khi giảm thiểu rủi ro.
