Khoản vay không thẩm định là gì?
Khoản vay không thẩm định là khoản thế chấp không yêu cầu ước tính chuyên nghiệp về giá trị thị trường hiện tại của tài sản thế chấp, được gọi theo cách nói bất động sản là thẩm định. Các khoản vay không thẩm định là rất bất thường và hiếm khi được cung cấp cho người vay mua một tài sản dân cư để sử dụng cá nhân. Rủi ro đối với người cho vay đơn giản là quá lớn nếu không có sự đánh giá khách quan về giá trị tài sản mà người cho vay đang tài trợ. Nếu tài sản có giá trị thấp hơn nhiều so với số tiền thế chấp, một chủ nhà mặc định thế chấp sẽ khiến người cho vay không có khả năng thu hồi toàn bộ giá trị của khoản vay bằng cách bán tài sản.
Khoản vay không thẩm định hoạt động như thế nào
Khoản vay không thẩm định có thể sử dụng các phương pháp thay thế để xác định giá trị căn nhà cho mục đích xác định số tiền cần cho vay hoặc có thể không yêu cầu đánh giá chuyên nghiệp về giá trị thị trường hiện tại của căn nhà, chỉ cần thông tin về số dư và tài chính của người vay.
Các khoản vay không thẩm định có xu hướng có sẵn cho các nhà đầu tư, những người sẽ thay đổi hoặc bó tài sản theo cách làm cho việc định giá hiện tại không hợp lệ hoặc không cần thiết. Họ cũng có thể được cung cấp cho các nhà đầu tư đang đưa vào nhiều hơn mức thanh toán 20% tiêu chuẩn của giá mua bất động sản. Nhưng cả hai đều là những tình huống đặc biệt không áp dụng cho người mua trung bình.
Khoản vay tái cấp vốn không thẩm định có thể được gọi là thế chấp không thẩm định, nhưng thế chấp lần đầu và chức năng tái cấp vốn thế chấp khác nhau, và lý do cung cấp cho mỗi người trong số họ không có thẩm định khác nhau.
Đối với người mua nhà thông thường, khoản vay không thẩm định là rất bất thường đối với khoản thế chấp đầu tiên, nhưng nó phổ biến hơn khi thế chấp được tái cấp vốn.
Cho vay không thẩm định so với các khoản tái cấp vốn không thẩm định
Hầu hết các khoản thế chấp đầu tiên đều yêu cầu thẩm định, nhưng một khoản tái cấp vốn thế chấp, được gọi là tái cấp vốn, có thể không cần thẩm định tùy thuộc vào việc thế chấp đầu tiên bắt nguồn từ đâu. Khoản tái cấp vốn thế chấp là khoản vay trả hết khoản thế chấp ban đầu và thay thế cho khoản thế chấp đầu tiên. Chủ nhà thực hiện thanh toán hàng tháng hoặc hai tuần một lần cho khoản thế chấp được tái cấp vốn giống như họ đã làm trên thế chấp ban đầu.
Những người có thế chấp thường tìm cách tái lập để có được các điều khoản tốt hơn cho các khoản vay của họ: lãi suất thấp hơn, do đó thanh toán hàng tháng nhỏ hơn, nếu lãi suất đã giảm đáng kể, chẳng hạn. Hoặc, có lẽ, vốn chủ sở hữu của họ trong nhà có thể đã tăng lên rất nhiều do sự gia tăng giá trị tài sản địa phương, do đó đủ điều kiện cho họ ở mức thấp hơn. Các động cơ khác để tái cấp vốn bao gồm mong muốn thêm hoặc xóa một bên khác khỏi thế chấp ban đầu hoặc chuyển đổi thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) thành thế chấp có lãi suất cố định.
Ví dụ thực tế về các khoản tái cấp vốn không thẩm định
Một số chương trình liên bang cung cấp các khoản thế chấp không thẩm định. Ví dụ, Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) cung cấp khoản vay tái cấp vốn giảm lãi suất (IRRRL) cho những người đang giữ khoản vay VA; từ bỏ thẩm định nhà là một trong những điều khoản hào phóng của nó. Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) có các chương trình hợp lý tương tự.
Năm 2017, các nhà cho vay do chính phủ tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu cung cấp miễn trừ thẩm định trong một số trường hợp chọn lọc, cả cho vay tái cấp vốn và cho vay mua nhà ban đầu.
Các fis liên bang giúp đảm bảo rằng chủ nhà không mặc định thế chấp đầu tiên và có thể ở trong nhà của họ, mang lại sự ổn định cho cộng đồng và thị trường bất động sản địa phương. Vì lý do này, các cơ hội tái cấp vốn không thẩm định thường tập trung vào một số loại rủi ro cao của chủ nhà không được cung cấp khoản vay không thẩm định ban đầu.
Lý do của việc thẩm định là điều quan trọng đối với người cho vay ngay cả khi người cho vay là chính phủ Hoa Kỳ cho vay số tiền chính xác để trả cho một tài sản, để chủ nhà không gặp rắc rối với các khoản thanh toán và người cho vay có thể thu hồi giá trị của khoản vay nếu tài sản được bán. Nhưng vì mục đích của việc tái thẩm định không phải là định giá chính xác tài sản mà là để giảm bớt các điều khoản và khoản thanh toán của chủ nhà, nên giá trị thực của tài sản không quan trọng bằng. Đó là lý do tại sao một sự tái thẩm định không có thẩm quyền có thể có ý nghĩa.
