Mục lục
- Đủ điều kiện để tái cấp vốn
- Tùy chọn cho tái cấp vốn
- 1. Yêu cầu điều chỉnh khoản vay
- 2. Mở một HOC TRỢ mới
- 3. Nhận khoản vay Vốn chủ sở hữu mới
- 4. Tái tài trợ một khoản thế chấp đầu tiên mới
- Điểm mấu chốt
Khi bạn rút ra một khoản tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HelOC), trước tiên bạn có thời gian rút thăm, thường kéo dài 10 năm. Trong thời gian này, bạn có thể vay tiền khi cần thiết và thực hiện các khoản thanh toán thấp, chỉ lãi cho những gì bạn đã vay. Nhiều chủ nhà làm điều đó.
Tuy nhiên, sau khi thời gian rút tiền kết thúc, bạn không còn có thể vay từ dòng của mình nữa và bạn phải bắt đầu thực hiện các khoản thanh toán gốc và lãi được khấu hao hoàn toàn. Giai đoạn thứ hai này được gọi là thời gian trả nợ, thường là 20 năm. Điều đó có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể cao hơn đáng kể so với thời gian rút thăm và nhiều chủ nhà cuối cùng phải đối mặt với cú sốc thanh toán.
Một cách để giải quyết vấn đề sốc thanh toán là bằng cách tái cấp vốn cho HOC TRỢ của bạn và có một số cách để thực hiện. Bài viết này giải thích làm thế nào để đủ điều kiện, lựa chọn của bạn là gì, và ưu và nhược điểm của từng người.
Đủ điều kiện để tái tài trợ
Tái cấp vốn cho một HOC TRỢ tương tự như rút ra hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp đầu tiên. Bạn sẽ phải đủ điều kiện dựa trên thu nhập, chi phí, nợ và tài sản của mình, có nghĩa là cung cấp các tài liệu như cuống phiếu lương, mẫu W-2, tờ khai thuế, báo cáo thế chấp, chứng minh thư, bằng chứng bảo hiểm và bất kỳ tài liệu nào khác mà người bảo lãnh phát hành cần thiết.
Để có được mức lãi suất thấp nhất, bạn cần có điểm FICO "rất tốt" đến "đặc biệt": ở đâu đó trong phạm vi 740 đến 850. Bạn có thể đủ điều kiện với số điểm thấp nhất là 620, nhưng bạn sẽ trả nhiều hơn gấp đôi lãi suất của người có điểm xuất sắc và bạn có thể gặp khó khăn hơn trong việc tìm người cho vay sẽ làm việc với bạn.
Bạn cũng cần có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà sau khi vay khoản vay mới để đáp ứng các hướng dẫn của người cho vay về tỷ lệ cho vay trên giá trị kết hợp - tỷ lệ phần trăm được tính bằng cách chia tổng số tiền vay cho giá trị tài sản. Một số người cho vay sẽ cho chủ nhà có tín dụng xuất sắc vay tới 100% giá trị căn nhà của họ, nhưng thông thường chỉ có thể vay 80% đến 90%. Đây là một ví dụ về cách xác định điều này:
- Giá trị tài sản: 300.000 đô la Số dư thế chấp đầu tiên: 190.000 đô la Số dư HỢP ĐỒNG: 50.000 đô la Tổng số đã vay: 240.000 đô la Cho vay tổng hợp theo giá trị: 80% Vốn chủ sở hữu: 20% Vốn chủ sở hữu: 20%
Trong trường hợp này, giả sử bạn chỉ muốn tái cấp vốn cho số dư HelOC hiện tại của mình và không muốn vay thêm, bạn sẽ có thể tìm một người cho vay sẽ làm việc với bạn, đặc biệt nếu bạn có tín dụng tốt. Ngoài ra, bạn càng có nhiều vốn chủ sở hữu, lãi suất của bạn sẽ càng thấp.
Tùy chọn để tái cấp vốn cho H HEL TRỢ của bạn
Có bốn cách để tái cấp vốn tín dụng vốn chủ sở hữu của bạn. Dưới đây là các lựa chọn của bạn, và ưu và nhược điểm của từng loại:
1. Yêu cầu điều chỉnh khoản vay
Cách thức hoạt động: Liên hệ với người cho vay của bạn và giải thích rằng bạn sẽ gặp khó khăn khi thanh toán khi thời gian rút tiền kết thúc. Hỏi xem người cho vay có thể làm việc với bạn để thay đổi các điều khoản cho vay theo cách giúp thanh toán hàng tháng của bạn có giá cả phải chăng hay không, vì vậy bạn không mặc định. Ví dụ, Bank of America có chương trình hỗ trợ vốn chủ sở hữu cho phép các chủ nhà đủ điều kiện có thời hạn dài hơn, lãi suất thấp hơn hoặc cả hai nếu họ gặp khó khăn về tài chính như mất thu nhập hoặc ly hôn.
Ưu điểm: Sửa đổi khoản vay có thể là lựa chọn duy nhất của bạn nếu bạn ở dưới nước.
Nhược điểm: Người cho vay không có nghĩa vụ phải sửa đổi khoản vay của bạn, vì vậy tùy chọn này có thể không có sẵn cho bạn. Nếu đúng như vậy, bạn sẽ phải chứng minh rằng bạn có thể hoàn trả khoản vay đã sửa đổi. Hai chương trình hỗ trợ cho các chủ nhà đang gặp khó khăn, chương trình Sửa đổi Liên minh Thứ hai Giá cả phải chăng và FHA Refinance, cả hai đã ngừng nhận đơn đăng ký mới vào cuối năm 2016.
2. Mở một HOC TRỢ mới
Cách thức hoạt động: Bạn đá cái lon xuống đường bằng cách bắt đầu lại với thời gian rút tiền mới và thời gian trả nợ chỉ có lãi.
Ưu điểm: Nó sẽ giúp bạn có thời gian để cải thiện tình hình tài chính của mình nếu bạn gặp khó khăn trong việc kiếm tiền và bạn không muốn mặc định khoản vay hiện tại của mình.
Nhược điểm: Bạn sẽ phải trả nợ một ngày nào đó. Bạn trả nợ càng lâu, bạn sẽ càng phải trả lãi nhiều hơn và các khoản thanh toán gốc và lãi được khấu hao hoàn toàn của bạn sẽ càng cao mỗi tháng. Ngoài ra, bước vào giai đoạn rút thăm mới giúp bạn dễ dàng tiếp tục vay. Nếu bạn đang tái cấp vốn vì bạn lo lắng về việc trả lại HOC TRỢ hiện tại của mình, điều cuối cùng bạn muốn làm là thêm vào khoản nợ của mình.
Như bạn đã thấy, thật khó để biết tổng chi phí vay hoặc các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ bằng một HOC TRỢ vì bạn đang vay một chút ở đây và ở đó và lãi suất có thể dao động. Hơn nữa, khi thời hạn trả nợ mới của HelOC của bạn bắt đầu, lãi suất có thể cao hơn so với hiện nay, làm cho các khoản thanh toán hàng tháng đó thậm chí còn lớn hơn.
(Để biết thêm, hãy xem Phải làm gì nếu bạn không thể trả lại khoản vay Vốn chủ sở hữu tại nhà.)
3. Nhận khoản vay Vốn chủ sở hữu mới
Cách thức hoạt động: Bạn biến số dư HelOC có lãi suất thay đổi thành khoản vay vốn chủ sở hữu có lãi suất cố định. Bạn có thể mất tới 20 hoặc 30 năm để thanh toán số dư của mình.
Ưu điểm: Bạn kết thúc chu kỳ vay liên tục bằng cách rút ra một khoản tiền để trả hết HỢP ĐỒNG của bạn và bạn nhận được một mức lãi suất cố định với các khoản thanh toán hàng tháng ổn định. Hãy chắc chắn rằng bạn biết chi phí vay dài hạn của bạn và đưa chúng vào kế hoạch tài chính dài hạn của gia đình bạn.
Nhược điểm: Một số người cho vay đã ngừng cung cấp các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, vì vậy việc mua sắm xung quanh sẽ tốn nhiều công sức hơn so với việc tìm kiếm HOC TRỢ. Tuy nhiên, chúng có sẵn, đặc biệt là nếu bạn sẵn sàng nhìn xa hơn các ngân hàng lớn nhất - điều mà bạn vẫn nên làm vì các tổ chức tài chính lớn không nhất thiết phải có mức giá tốt nhất hoặc dịch vụ khách hàng có thẩm quyền nhất. Ngoài ra, hãy nhớ rằng thời hạn cho vay của bạn càng dài, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ càng thấp, nhưng bạn sẽ trả lãi càng nhiều.
4. Tái cấp vốn vào thế chấp đầu tiên mới
Cách thức hoạt động: Thay vì chỉ tái cấp vốn cho HOC TRỢ của bạn, bạn tái cấp vốn cho cả HOC TRỢ và khoản thế chấp đầu tiên của bạn thành một khoản vay: khoản thế chấp đầu tiên mới.
Ưu điểm: Bạn có thể nhận được lãi suất thấp nhất có sẵn. Tỷ lệ thế chấp đầu tiên có xu hướng thấp hơn lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà vì nếu bạn mặc định trong các khoản thanh toán nhà của mình, người cho vay thế chấp đầu tiên của bạn có những khoản tiền từ việc bán nhà bị tịch thu của bạn. Trong một thị trường mà tỷ lệ cho các khoản vay thế chấp và cho vay vốn chủ sở hữu lần lượt là 5, 90% và 5, 57%, tỷ lệ cho các khoản thế chấp đầu tiên cố định 30 năm và 15 năm có thể là 4, 73% và 4, 16%, tương ứng. Giả sử bạn tái cấp vốn với khoản thế chấp đầu tiên có lãi suất cố định, bạn cũng sẽ có được sự ổn định của các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau và biết tổng chi phí vay của bạn trước, giống như bạn sẽ làm với tùy chọn cho vay vốn chủ sở hữu nhà ở đã thảo luận ở trên.
Nhược điểm: Loại bỏ khoản thế chấp đầu tiên có thể có nghĩa là phải trả chi phí đóng cao hơn đáng kể so với bạn bằng cách tái cấp vốn vào một khoản vay mới của HOC TRỢ hoặc vốn chủ sở hữu nhà.
Điểm mấu chốt
Bạn có thể nhận được các khoản thanh toán hàng tháng phải chăng hơn cho HOC TRỢ của mình thông qua sửa đổi khoản vay, tái cấp vốn vào một HOC TRỢ mới, tái cấp vốn cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc tái cấp vốn bằng khoản thế chấp đầu tiên mới. Khám phá các lựa chọn của bạn với một số người cho vay để xem khả năng nào cung cấp sự kết hợp tốt nhất giữa khả năng chi trả ngắn hạn và chi phí dài hạn thấp nhất có thể và chi phí đóng cửa.
(Để đọc liên quan, hãy xem Cách thức hoạt động của Tùy chọn lãi suất cố định của HelOC, Cho vay vốn chủ sở hữu và HOC TRỢ, Cách thông minh nhất để khai thác vốn chủ sở hữu của bạn, Tái cấp vốn cho khoản vay Vốn chủ sở hữu nhà của bạn: Hướng dẫn cách sử dụng, 5 lý do không sử dụng nhà của bạn Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu, tái cấp vốn so với cho vay vốn chủ sở hữu nhà ở, chọn khoản vay tín dụng hoặc hạn mức tín dụng gia đình, Có phải khoản khấu trừ thuế tín dụng tại nhà của bạn (HELOC) không?, Tín dụng xấu? so với khoản vay vốn chủ sở hữu tại nhà: Chúng khác nhau như thế nào, phải làm gì nếu bạn không thể trả lại khoản vay vốn chủ sở hữu nhà)
