Thế chấp tham gia là gì
Thế chấp tham gia là một loại thế chấp cho phép người cho vay chia sẻ một phần thu nhập, hoặc bán lại tiền thu được từ một tài sản. Vì vậy, người cho vay trở thành một đối tác vốn trong mua, thay vì chỉ là một công ty phát hành thế chấp. Đổi lại với lãi suất cho vay thấp hơn, người cho vay sẽ lấy một phần thu nhập hoạt động ròng (NOI).
BREAKING XUỐNG thế chấp tham gia
Thế chấp tham gia, thường thấy trong các giao dịch bất động sản thương mại, dự đoán thu nhập cho thuê đang diễn ra. Tài sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng hoặc khu chung cư. Các bên sẽ phân chia thu nhập hoạt động ròng là tổng doanh thu từ hoạt động của tài sản trừ đi chi phí hoạt động. Một phần chia lợi nhuận thông thường sẽ là 55/45, với người cho vay nhận được phần nhỏ hơn. Ngoài ra, người cho vay có được một phần doanh thu bán lại, thường là tất cả lợi nhuận trên một điểm chuẩn cụ thể, bao gồm cả việc trả nợ gốc.
Tại sao người vay muốn thế chấp tham gia
Lợi thế của việc thế chấp tham gia cho người vay là lãi suất thấp hơn mà người cho vay yêu cầu, họ bù đắp cho thu nhập giảm dần từ khoản vay với dòng doanh thu thu nhập và doanh thu bán hàng trong tương lai. Từ quan điểm của người vay, các khoản vay tham gia tương tự như tỷ lệ trêu ghẹo giới thiệu được cung cấp với thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM). Sự khác biệt là tỷ lệ thấp ổn định trong suốt thời gian vay.
Tất nhiên, người đi vay đang từ bỏ rất nhiều vốn chủ sở hữu để đổi lấy tỷ lệ thấp hơn đó. Nhưng tùy thuộc vào cách cấu trúc của thỏa thuận, khoản tiết kiệm lãi có thể bù đắp cho việc mất vốn chủ sở hữu. Trong tương lai gần, nó có thể giúp người đi vay có thể phát triển một tài sản đáng kể hơn so với khả năng của mình.
Quan điểm của người cho vay
Người phát hành các khoản thế chấp tham gia thường là những người cho vay phi truyền thống. Họ có thể là doanh nhân tìm kiếm các khoản đầu tư bất động sản mà không gặp rắc rối trong việc tự phát triển hoặc duy trì tài sản; thế chấp tham gia cho phép họ là đối tác im lặng. Đôi khi những người cho vay là các quỹ hưu trí đang tìm kiếm các khoản đầu tư chất lượng mang lại nhiều hơn trái phiếu nhưng không có sự biến động của cổ phiếu.
Một sự hấp dẫn đặc biệt đối với các quỹ hưu trí là chứng minh lạm phát tích hợp trong các khoản thế chấp tham gia. Hầu hết lương hưu bao gồm các điều chỉnh chi phí sinh hoạt (COLA) làm tăng các khoản thanh toán trong thời gian lạm phát. Vì giá bất động sản thường theo dõi lạm phát, các khoản thế chấp tham gia đảm bảo lợi nhuận cao hơn cho vốn chủ sở hữu trong thời kỳ lạm phát.
Một xem xét cho người cho vay là vấn đề giám sát dòng tiền. Họ phải kiểm tra sổ sách của người vay để đảm bảo rằng doanh thu thuần được tuyên bố là chính xác. Mặt khác, người cho vay sẽ không biết liệu nhà phát triển có phải trả chi phí để báo cáo thu nhập ròng thấp hơn hay không. Hơn nữa, một nhà phát triển có thể cắt giảm các cải tiến hoặc thậm chí các tính năng an toàn, vì anh ta chịu chi phí cho tất cả các sửa chữa nhưng chỉ nhận được một phần thu nhập ròng, một dạng rủi ro đạo đức.
