Propco (Công ty bất động sản) là gì?
Một propco, công ty bất động sản hoặc công ty prop là một thực thể thứ cấp được tạo ra bởi một doanh nghiệp để nắm giữ và quản lý bất động sản mà doanh nghiệp sở hữu. Propcos thường được thành lập như một công ty con tồn tại để nắm giữ hoặc sở hữu bất động sản tạo ra thu nhập của cha mẹ hoặc công ty opco (công ty điều hành). Công ty bất động sản sở hữu tất cả các bất động sản và các khoản nợ liên quan, cung cấp cho công ty mẹ hoặc công ty điều hành những lợi thế liên quan đến vấn đề tài chính và xếp hạng tín dụng.
Hiểu về Propcos
Việc sắp xếp propco hầu như luôn được thực hiện để đảm bảo tài chính thuận lợi hơn cho cả propco và opco. Propco có thể tài trợ cho số lượng nắm giữ bất động sản cao hơn nhiều với mức giá cạnh tranh hơn nhiều, vì ngân hàng đang đưa ra quyết định về các tài sản tạo ra thu nhập thực tế thay vì định giá hoạt động kinh doanh linh hoạt hơn. Điều này tạo ra sự rõ ràng cho ngân hàng tài chính, và đến lượt mình, opco loại bỏ chi phí mang theo của bất động sản khỏi sổ sách ngay lập tức.
Các công ty bất động sản làm cho tài chính cắt giảm rõ ràng hơn.
Rủi ro của việc sắp xếp Propco
Kiểu sắp xếp propco-opco này cho phép công ty điều hành thuê hoặc cho thuê tài sản từ công ty bất động sản. Trong thực tế, điều này trông giống như một bán và cho thuê lại. Tuy nhiên, công ty không bao giờ từ bỏ tài sản theo bất kỳ cách thực tế nào, vì propco và opco là một phần của cùng một nhóm các công ty. Mặc dù điều này nghe có vẻ giống như công ty có bánh của bạn và ăn nó, nhưng có thể có một nhược điểm để tạo ra một propco.
Nếu một doanh nghiệp làm việc ở nhiều địa điểm hơn là một địa điểm chính, một thỏa thuận propco sẽ khóa công ty vào tình huống đóng cửa bất kỳ địa điểm nào trở nên khó khăn hơn. Ví dụ, trong thiết lập kinh doanh truyền thống, một công ty có thể chọn đóng một vị trí hoặc văn phòng hoạt động kém và có khả năng bán tài sản.
Ngược lại, trong một thỏa thuận propco, propco sở hữu tài sản và không được chọn bán tài sản nếu thị trường không trả lại đủ để trả các khoản nợ. Do đó, opco có thể được yêu cầu trả tiền thuê tài sản, ngay cả khi không sử dụng nó, bởi vì propco phụ thuộc vào thu nhập đó để phục vụ cho các khoản nợ được tài trợ bằng tài sản. Trên thực tế, việc tách propco-opco thường được thực hiện để tận dụng toàn bộ công ty để mở rộng, vì vậy các công ty thường sẽ kết thúc với nhiều địa điểm trong suốt quá trình.
Chuyển đổi từ Propco sang REIT
Bởi vì propco có thể hạn chế tính linh hoạt của opco trong một số trường hợp nhất định, công ty điều hành đôi khi sẽ loại bỏ công ty bất động sản dưới dạng ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) để biến nó thành thực thể của chính mình. Tạo REIT có lợi thế về thuế cho công ty mẹ, vì nó loại bỏ bất kỳ vấn đề thuế kép nào có thể phát sinh với sự sắp xếp propco-opco. Sau khi tách ra, propco có thể hoạt động như bất kỳ REIT nào khác, thêm các thuộc tính vào danh mục đầu tư không liên quan đến hoạt động kinh doanh của opco.
