Thế chấp 15 năm là khoản vay để mua nhà, theo đó lãi suất và thanh toán hàng tháng được cố định trong suốt thời gian vay. Một số người vay lựa chọn 15 năm so với thế chấp 30 năm thông thường hơn vì nó có thể tiết kiệm cho họ một khoản tiền đáng kể trong dài hạn.
Ưu và nhược điểm của thế chấp 15 năm
Có một số loại sản phẩm thế chấp có sẵn trên thị trường hiện nay. Thế chấp 15 năm có một số lợi thế và bất lợi khi so sánh với 30 năm. Tuy nhiên, cả hai sản phẩm đều có chung điểm tương đồng như lãi suất có thể bị ảnh hưởng bởi lịch sử tín dụng và điểm tín dụng của người vay.
Điểm tín dụng là một đại diện bằng số về khả năng người vay sẽ trả lại tiền nợ. Thanh toán kịp thời, thời lượng của lịch sử tín dụng và có bao nhiêu tài khoản tín dụng mở là tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến điểm tín dụng. Tất nhiên, cả khoản vay 15 năm và 30 năm cũng đòi hỏi thu nhập hàng tháng dồi dào để chi trả cho khoản thanh toán thế chấp tiềm năng cũng như các khoản nợ khác.
Ưu điểm của thế chấp 15 năm
Dưới đây là những lợi thế của thế chấp 15 năm so với 30 năm. Cả hai đều có mức giá cố định và thanh toán cố định theo các điều khoản của họ.
Tổng số tiền lãi ít hơn
Một khoản thế chấp 15 năm có chi phí ít hơn trong thời gian dài vì tổng số tiền trả lãi ít hơn khoản thế chấp 30 năm. Chi phí thế chấp được tính dựa trên lãi suất hàng năm và vì bạn đang vay tiền trong một nửa thời gian, nên tổng số tiền lãi phải trả sẽ bằng một nửa số tiền bạn phải trả trong 30 năm.
Ví dụ: số tiền thế chấp 250.000 đô la trong 30 năm với tỷ lệ 4% sẽ tiêu tốn 429.674 đô la trong các khoản thanh toán gốc và lãi vào cuối kỳ hạn. Tổng tiền lãi sẽ là $ 179, 674 cho khoản vay trong 30 năm.
Số tiền cho vay và lãi suất tương tự trong 15 năm sẽ có giá $ 332, 860 vào cuối thời hạn. Tổng tiền lãi sẽ là $ 82, 860 khi vay trong 15 năm. Ở mức 4%, bạn chỉ trả khoảng 46% tổng số tiền lãi trong 15 năm so với số tiền bạn trả cho 30 năm. Lãi suất càng cao, khoảng cách giữa hai khoản thế chấp càng lớn.
Lãi suất thấp hơn
Vì các khoản vay ngắn hạn ít rủi ro hơn và rẻ hơn cho các ngân hàng để tài trợ so với các khoản vay dài hạn, thế chấp 15 năm thường đi kèm với lãi suất thấp hơn. Tỷ lệ có thể là bất cứ nơi nào giữa một phần tư điểm đến toàn bộ ít hơn thế chấp 30 năm.
Fannie
Nếu thế chấp của bạn được mua bởi một trong những công ty được chính phủ tài trợ, như Fannie Mae, bạn có thể sẽ phải trả ít hơn phí cho khoản vay 15 năm. Fannie Mae và các doanh nghiệp được chính phủ hỗ trợ khác tính phí mà họ gọi là điều chỉnh giá cho vay thường chỉ áp dụng hoặc cao hơn cho các khoản thế chấp 30 năm.
Những khoản phí này thường áp dụng cho những người vay có điểm tín dụng thấp hơn, những người thực hiện các khoản thanh toán nhỏ hơn. Cục Quản lý Nhà ở Liên bang tính phí bảo hiểm thế chấp thấp hơn cho người vay 15 năm. Bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc PMI được yêu cầu bởi người cho vay khi bạn đặt khoản thanh toán xuống nhỏ hơn 20% giá trị căn nhà. PMI bảo vệ người cho vay trong trường hợp bạn không thể thực hiện thanh toán. PMI được tính như một khoản phí hàng tháng được thêm vào khoản thanh toán thế chấp, nhưng nó là tạm thời, có nghĩa là nó sẽ không còn tồn tại sau khi bạn trả hết 20% khoản thế chấp của mình.
Điều quan trọng cần lưu ý là mặc dù hầu hết người vay sẽ có phí trả trước thấp hơn với các sản phẩm do chính phủ tài trợ, họ có thể sẽ trả các chi phí này như một phần của lãi suất cao hơn.
Tiết kiệm cưỡng bức
Vì khoản thanh toán hàng tháng cao hơn cho khoản thế chấp 15 năm, các nhà hoạch định tài chính có xu hướng coi đó là một loại tiết kiệm bắt buộc. Nói cách khác, thay vì lấy tiền tiết kiệm hàng tháng từ việc thực hiện 30 năm và đầu tư tiền vào tài khoản thị trường tiền tệ hoặc thị trường chứng khoán, bạn sẽ đầu tư vào nhà của mình, về lâu dài cũng có khả năng đánh giá cao về giá trị.
Nhược điểm của thế chấp 15 năm
Mặc dù tiền lãi được tiết kiệm với khoản thế chấp 15 năm, có một vài cân nhắc và nhược điểm mà người vay nên suy nghĩ trước khi quyết định thời hạn của khoản vay.
Thanh toán hàng tháng cao hơn
Thế chấp 15 năm có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn 30 năm kể từ khi khoản vay cần được thanh toán trong một nửa thời gian. Ví dụ: khoản vay 15 năm với $ 250.000 với lãi suất 4% có khoản thanh toán hàng tháng là $ 1, 849 so với $ 1, 194 trong 30 năm. Nói cách khác, khoản thanh toán hàng tháng trong 15 năm cao hơn 55% so với 30 năm cho cùng một số tiền với cùng một tỷ lệ.
Ít khả năng chi trả
Khoản thanh toán cao hơn có thể giới hạn người mua đến một ngôi nhà khiêm tốn hơn so với khả năng họ có thể mua bằng khoản vay 30 năm. Sử dụng ví dụ của chúng tôi ở trên, giả sử người cho vay thế chấp sẽ chỉ phê duyệt tối đa 1.500 đô la mỗi tháng. Người đi vay sẽ cần mua một căn nhà rẻ hơn với khoản thế chấp 200.000 đô la với mức 4%, trong 15 năm, dẫn đến khoản thanh toán là 1.79 đô la. Người đi vay cũng có thể lựa chọn thực hiện một khoản thanh toán lớn hơn (50.000 đô la), đưa tổng số tiền vay thế chấp từ 250.000 đô la lên 200.000 đô la, cũng sẽ nhận được khoản thanh toán dưới mức tối đa 1.500 đô la mỗi tháng.
Mặt khác, khoản vay 30 năm (với giá 250.000 đô la) sẽ mang lại khoản thanh toán hàng tháng $ 1.194, dưới mức tối đa 1.500 đô la. Ngoài ra, khoản vay 30 năm cho phép người vay mua một ngôi nhà lớn hơn hoặc nhận một khoản thế chấp lớn hơn. Ví dụ, thế chấp 30 năm cho một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la sẽ có giá 1.432 đô la mỗi tháng. Khoản vay 30 năm mang lại khoản thanh toán dưới mức tối đa 1.500 đô la và cho phép người đi vay nhận khoản vay lớn hơn có lẽ là nhận được một ngôi nhà lớn hơn hoặc một vị trí tốt hơn.
Ít tiền hơn để tiết kiệm
Khoản thanh toán cao hơn đòi hỏi dự trữ tiền mặt cao hơn nhiều như thu nhập của một năm trong tiết kiệm thanh khoản. Ngoài ra, khoản thanh toán hàng tháng cao hơn có nghĩa là người vay có thể từ bỏ cơ hội tích lũy tiền tiết kiệm hoặc tiết kiệm cho các mục tiêu như học phí đại học cho trẻ em hoặc nghỉ hưu. Ngoài ra, cả tài khoản tiết kiệm đại học và tài khoản hưu trí đều được hoãn thuế trong khi tài khoản hưu trí 401k có đóng góp của chủ lao động. Ngoài ra, một nhà đầu tư thông thái và có kỷ luật sẽ mất cơ hội đầu tư chênh lệch giữa các khoản thanh toán 15 năm và 30 năm vào các chứng khoán có năng suất cao hơn.
Ưu
-
Thế chấp 15 năm chi phí ít hơn trong tổng tiền lãi so với 30 năm
-
15 năm thường có lãi suất ưu đãi hơn
-
15 năm là một khoản tiết kiệm bắt buộc vì số tiền trả thêm được đầu tư vào nhà thay vì chi tiêu
Nhược điểm
-
Khoản vay 15 năm có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn
-
Khả năng chi trả thấp hơn với các khoản thế chấp 15 năm
-
Ít tiền hơn để tiết kiệm hoặc nghỉ hưu
-
Khó khăn tài chính có thể xảy ra nếu người đi vay không thể trả số tiền vay 15 năm cao hơn
Điểm mấu chốt
Thế chấp 15 năm chắc chắn có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền trong thời gian dài. Tuy nhiên, điều quan trọng là tham khảo một người lập kế hoạch tài chính để thảo luận về những gì bạn có thể xử lý cho các khoản thanh toán hàng tháng. Mặc dù 15 năm có thể trả hết một khoản thế chấp sớm hơn, nhưng nếu bạn mất việc hoặc thu nhập thay đổi, khoản thanh toán hàng tháng cao hơn so với khoản vay 30 năm có thể khiến bạn gặp khó khăn về tài chính.
