Mục lục
- REIT là gì?
- Các loại REIT
- Ưu điểm
- Chọn REIT đúng
- Điểm mấu chốt
Sự phong phú của các phương tiện đầu tư ngoài kia tạo ra một thách thức cho các nhà đầu tư trung bình đang cố gắng nắm bắt tất cả những gì họ đang có. Cổ phiếu là nền tảng chính của đầu tư, trái phiếu luôn là nơi an toàn để giữ tiền của bạn, các tùy chọn đã tăng đòn bẩy cho các nhà đầu cơ và quỹ tương hỗ được coi là một trong những phương tiện dễ dàng nhất cho các nhà đầu tư. Một loại đầu tư không hoàn toàn thuộc các loại này và thường bị bỏ qua là ủy thác đầu tư bất động sản, hoặc REIT.
Chìa khóa chính
- Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho các tài sản tạo thu nhập. REITs sở hữu và quản lý tài sản bất động sản. REITs nắm giữ hoặc giao dịch thế chấp và chứng khoán được thế chấp. Các nhà đầu tư nhưng cung cấp rất ít trong cách tăng vốn. Nhiều REIT được giao dịch công khai như cổ phiếu, khiến chúng có tính thanh khoản cao không giống như hầu hết các khoản đầu tư bất động sản.
REIT là gì?
Một công ty ủy thác REIT tích lũy một nhóm tiền, thông qua một đợt chào bán công khai ban đầu (IPO), sau đó được sử dụng để mua, phát triển, quản lý và bán tài sản trong bất động sản. IPO giống hệt với bất kỳ đề nghị bảo mật nào khác với nhiều quy tắc tương tự liên quan đến bản cáo bạch, yêu cầu báo cáo và quy định; tuy nhiên, thay vì mua cổ phiếu trong một công ty, chủ sở hữu của một đơn vị REIT đang mua một phần của nhóm bất động sản được quản lý. Nhóm bất động sản này sau đó tạo thu nhập thông qua việc cho thuê, cho thuê và bán tài sản và phân phối trực tiếp cho chủ sở hữu REIT một cách thường xuyên.
Các loại REIT
REITs, giống như hầu hết các khoản đầu tư, có nhiều loại khác nhau. Các quỹ này có các phân loại cho biết loại hình kinh doanh họ làm và có thể được phân loại thêm tùy thuộc vào cách mua và bán cổ phần của họ.
REITs vốn chủ sở hữu là hình thức phổ biến nhất của doanh nghiệp. Những thực thể này mua, sở hữu và quản lý bất động sản tạo thu nhập. Doanh thu chủ yếu đến từ tiền thuê chứ không phải từ việc bán lại các tài sản danh mục đầu tư.
REITs thế chấp, còn được gọi là mREIT, cho vay chủ sở hữu và nhà điều hành bất động sản. Việc cho vay có thể trực tiếp thông qua thế chấp và cho vay hoặc gián tiếp thông qua việc mua lại chứng khoán được thế chấp (MBS). MBS là các khoản đầu tư nắm giữ các khoản thế chấp do các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSEs). Thu nhập của họ chủ yếu đến từ biên lãi ròng, chênh lệch giữa lãi suất họ kiếm được từ các khoản vay thế chấp và chi phí tài trợ cho các khoản vay này. Do trọng tâm thế chấp tập trung của REIT này, chúng có khả năng nhạy cảm với việc tăng lãi suất.
Các doanh nghiệp lai REITs nắm giữ cả tài sản cho thuê vật chất và các khoản vay thế chấp trong danh mục đầu tư của họ. Tùy thuộc vào trọng tâm đầu tư đã nêu của đơn vị, họ có thể cân nhắc danh mục đầu tư với nhiều tài sản hơn hoặc nắm giữ thế chấp nhiều hơn.
Ưu điểm
Khi bạn mua một phần của REIT, về cơ bản, bạn đang mua một tài sản vật chất với tuổi thọ dự kiến dài và tiềm năng thu nhập thông qua việc đánh giá cao tiền thuê và tài sản. Điều này trái ngược với các cổ phiếu phổ biến nơi các nhà đầu tư đang mua quyền tham gia vào lợi nhuận của công ty thông qua quyền sở hữu. Khi mua REIT, người ta không chỉ nắm giữ cổ phần thực sự trong quyền sở hữu tài sản thông qua việc tăng và giảm giá trị, mà người ta còn tham gia vào thu nhập do tài sản tạo ra. Điều này tạo ra một chút mạng lưới an toàn cho các nhà đầu tư vì họ sẽ luôn có quyền đối với tài sản làm cơ sở cho sự tin tưởng trong khi tận hưởng lợi ích từ thu nhập của họ.
Một lợi thế khác mà sản phẩm này cung cấp cho các nhà đầu tư trung bình là khả năng đầu tư vào bất động sản mà không cần các yêu cầu lớn về vốn và lao động. Hơn nữa, khi các quỹ của sự tin tưởng này được gộp lại với nhau, một lượng đa dạng hóa lớn hơn được tạo ra khi các công ty ủy thác có thể mua nhiều tài sản và giảm tác động tiêu cực của các vấn đề với một tài sản. Các nhà đầu tư cá nhân cố gắng bắt chước REIT sẽ cần phải mua và duy trì một số lượng lớn tài sản đầu tư, và điều này thường đòi hỏi một lượng đáng kể thời gian và tiền bạc trong một khoản đầu tư không dễ bị thanh lý. Khi mua REIT, đầu tư vốn bị giới hạn ở giá của đơn vị, số lượng lao động đầu tư bị hạn chế với số lượng nghiên cứu cần thiết để đầu tư đúng, và cổ phiếu được thanh khoản trên các sàn giao dịch chứng khoán thông thường.
Lợi thế cuối cùng, và có lẽ là quan trọng nhất mà REIT cung cấp là yêu cầu của họ để phân phối gần 90% thu nhập chịu thuế hàng năm của họ, được tạo ra bởi bất động sản tạo thu nhập, cho các cổ đông của họ. Số tiền này được khấu trừ ở cấp độ công ty và thường bị đánh thuế ở cấp độ cá nhân. Vì vậy, không giống như cổ tức, chỉ có một mức thuế cho các phân phối được trả cho các nhà đầu tư. Tỷ lệ phân phối cao này có nghĩa là người nắm giữ REIT tham gia rất nhiều vào lợi nhuận của quản lý và tài sản trong ủy thác, không giống như sở hữu cổ phiếu phổ thông nơi công ty và hội đồng quản trị quyết định có phân phối tiền mặt dư thừa cho cổ đông hay không.
Chọn REIT đúng
Như với bất kỳ khoản đầu tư nào, bạn nên làm bài tập về nhà trước khi quyết định mua REIT nào. Có một số dấu hiệu rõ ràng bạn nên xem xét trước khi đưa ra quyết định:
1. Quản lý
Điều luôn luôn quan trọng khi mua vào một nhóm tài sản tin cậy hoặc được quản lý để hiểu và biết hồ sơ theo dõi của các nhà quản lý và nhóm của họ. Khả năng sinh lời và đánh giá cao tài sản có liên quan chặt chẽ đến khả năng của nhà quản lý trong việc chọn các khoản đầu tư phù hợp và quyết định các chiến lược tốt nhất. Khi chọn REIT để đầu tư vào, hãy đảm bảo bạn biết nhóm quản lý và hồ sơ theo dõi của họ. Kiểm tra xem họ được bồi thường như thế nào. Nếu nó dựa trên hiệu suất, rất có thể họ cũng đang tìm kiếm những lợi ích tốt nhất của bạn.
2. Đa dạng hóa
REITs được tin tưởng tập trung vào quyền sở hữu tài sản. Vì thị trường bất động sản biến động theo vị trí và loại tài sản, điều quan trọng là REIT mà bạn quyết định mua phải được đa dạng hóa. Nếu REIT được đầu tư nhiều vào bất động sản thương mại và tỷ lệ lấp đầy giảm, thì bạn sẽ gặp vấn đề lớn. Đa dạng hóa cũng có nghĩa là niềm tin có đủ khả năng tiếp cận vốn để tài trợ cho các sáng kiến tăng trưởng trong tương lai và tận dụng chính nó để tăng lợi nhuận.
3. Thu nhập
Mục cuối cùng mà bạn nên xem xét trước khi mua vào một REIT cụ thể là tiền từ hoạt động và tiền mặt có sẵn để phân phối. Những con số này rất quan trọng vì chúng đo lường hiệu suất tổng thể của REIT, từ đó chuyển thành tiền được chuyển cho các nhà đầu tư. Hãy cẩn thận rằng bạn không sử dụng các số thu nhập thường xuyên do REIT tạo ra vì chúng sẽ bao gồm bất kỳ khấu hao tài sản nào và do đó thay đổi các số. Những con số này chỉ hữu ích nếu bạn đã xem xét kỹ hai dấu hiệu còn lại, vì có thể REIT có thể gặp phải lợi nhuận bất thường do điều kiện thị trường bất động sản hoặc sự may mắn của ban quản lý trong việc chọn đầu tư.
Điểm mấu chốt
Với rất nhiều cách khác nhau để đầu tư tiền của bạn, điều quan trọng là mọi quyết định bạn đưa ra đều được thông báo rõ ràng. Điều này áp dụng cho cổ phiếu, trái phiếu, quỹ tương hỗ, REIT hoặc bất kỳ khoản đầu tư nào khác. Tuy nhiên, REIT có một số tính năng thú vị có thể phù hợp với danh mục đầu tư của bạn.
