Trong một phiên bản của Biểu đồ hoàn vốn đầu tư định kỳ của MFS Investments trong các năm từ 1998 đến 2017, tín thác đầu tư bất động sản (REITs) là loại tài sản có hiệu suất hàng đầu trong sáu năm đó. Hơn nữa, trong khung thời gian đó, REITs, được đại diện bởi Chỉ số REIT Equity REIT, đã tổng hợp lợi nhuận trung bình hàng năm là 8, 67%, là loại tài sản tốt thứ hai so với cùng kỳ sau các tài sản trung bình nhỏ có lợi nhuận trung bình hàng năm 9, 12%.
hiệu suất trong quá khứ không bảo đảm lợi nhuận trong tương lai. Vì vậy, trong môi trường hiện tại, REITs vẫn là khoản đầu tư khả thi cho các nhà đầu tư cá nhân cũng như cố vấn tài chính và khách hàng của họ? (Để đọc liên quan, xem: Tính ổn định của REIT ETFs.)
Lãi suất + REITS
Theo Yahoo! Tài chính, Quản trị viên chỉ số REIT của Vanguard (VGSLX), theo dõi Chỉ số REIT của MSCI US, có tỷ suất sinh lời hiện tại là 4, 3%. Trong môi trường lãi suất thấp ngày nay, điều này chắc chắn hấp dẫn nhiều nhà đầu tư. Lãi suất tăng nói chung là một yếu tố tiêu cực đối với REITs; dòng tiền của họ tăng lên do thanh toán lãi cao hơn, làm giảm tiền mặt họ có sẵn để thực hiện thanh toán cổ tức cho các nhà đầu tư.
REITs với mức nợ vượt mức hoặc những khoản cần tái cấp vốn tài sản trong thời gian tới sẽ dễ bị tăng lãi suất hơn những người khác.
Năm 2018, giá của Vanguard REIT ETF (VNQ) giảm hơn 12% so với mức cao trong tháng 1 năm 2015 một phần do không chắc chắn về thời gian của Fed và sẵn sàng tăng lãi suất.
Hiệu suất trong quá khứ của REITs
Cohen & Steers, một nhà quản lý đầu tư cung cấp một số quỹ REIT, trích dẫn chu kỳ thắt chặt cuối cùng của Fed từ tháng 6 năm 2004 đến tháng 6 năm 2006 như một ví dụ về việc lãi suất cao hơn ban đầu làm tổn hại đến hiệu suất của REITs. Nhưng khi thời gian trôi qua, nền kinh tế mạnh mẽ sau đó đã giúp thúc đẩy lợi nhuận cho REITs.
Lợi nhuận tích lũy cho REITs trong khung thời gian này là 57, 9%, so với 15, 5% đối với cổ phiếu và 5, 9% đối với trái phiếu, theo công ty.
Công ty cho biết trong một bài viết trên trang của mình: Khi nền kinh tế đang cải thiện và các yếu tố cơ bản mạnh mẽ, việc điều chỉnh theo năng suất đã có lịch sử đưa ra các cơ hội mua hấp dẫn cho các nhà đầu tư dài hạn. Khi lợi ích của tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã trở nên rõ ràng hơn, định giá có xu hướng trở lại bình thường. Chúng tôi tin rằng các nhà đầu tư được liên kết để tận dụng các cơ hội này có thể được khen thưởng trong thời gian dài.
REITs cung cấp đa dạng hóa kìm
REITs không phải là một công cụ đa dạng hóa tuyệt vời từ các cổ phiếu, bằng chứng là có tương quan khoảng 78% so với các cổ phiếu dựa trên so sánh Chỉ số S & P 500 và Chỉ số REIT của NAREIT Equity trong 10 năm đến cuối năm 2015. Tuy nhiên, REITs cung cấp tốt đa dạng hóa về mối tương quan thấp hoặc tiêu cực với trái phiếu cốt lõi, hàng hóa và tiền tệ.
Ngoài lãi suất, hiệu suất của REIT sẽ phụ thuộc vào nền kinh tế và giá vé thị trường chứng khoán. Trong một bài báo gần đây của CNBC, Joseph Smith, giám đốc đầu tư của CBRE Clarion Securities, công ty quản lý khoảng 22 tỷ đô la tài sản bất động sản, cho biết: "Cả năm nay đã có một sự thay đổi giữa kỳ vọng về tăng trưởng kinh tế và lãi suất. Sự không chắc chắn đó tạo ra sự biến động và trong thời điểm biến động, mối tương quan của REITs với thị trường chứng khoán rộng lớn hơn. " Trích dẫn của ông Smith được thực hiện vào cuối năm 2015. (Để đọc liên quan, xem: Đầu tư bất động sản vào môi trường lãi suất cao. )
Các yếu tố ảnh hưởng đến REITs cá nhân
Giống như bất kỳ quỹ tương hỗ hoặc quỹ ETF nào, có các REIT cơ bản trong các quỹ này. REITs cá nhân có thể bao gồm những người có danh mục đầu tư cơ bản về tài sản thương mại, tài sản dân cư và khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng trong số nhiều người khác. Ngoài ra, có sự tiếp xúc với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực chăm sóc sức khỏe và chuyên khoa như gỗ và thế chấp REITs.
Vấn đề ở đây là một số hiệu suất của các REIT này sẽ được gắn với hiệu suất của thị trường chứng khoán và các lĩnh vực kinh doanh mà chúng được liên kết. Điều này có nghĩa là hiệu suất của các REIT này vượt xa hiệu suất của thị trường chứng khoán nói chung và / hoặc nền kinh tế. Điều này không giống với câu ngạn ngữ bất động sản tham chiếu làm thế nào tất cả bất động sản là địa phương.
REITs cá nhân cũng bị ảnh hưởng bởi những người quản lý chúng. Giống như bất kỳ cổ phiếu hoặc công cụ tương tự khác, quản lý là quan trọng. Kinh nghiệm của họ là gì? Họ là cổ đông trung tâm? Họ có tiền riêng của họ đầu tư cùng với bạn không?
Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 có lợi cho các nhà đầu tư bất động sản. Một số thay đổi trong luật thuế mới ảnh hưởng đến REITs. Ví dụ, REITs được hưởng lợi từ khoản khấu trừ 20% trên thu nhập thực thể thông qua.
Điểm mấu chốt
Giống như nhiều khoản đầu tư khác hiện nay, REITs có thể bị ảnh hưởng ít nhất là ban đầu sau một giai đoạn tăng lãi suất. REITs có đòn bẩy cao và những khoản có thể cần tái tài trợ nợ trong khi lãi suất đang tăng có thể dễ bị tổn thương hơn các khoản khác. Những người nhìn vào REITs cá nhân cần nhìn vào sự quản lý của công ty và danh mục đầu tư cơ bản của nó. Có một số quỹ tương hỗ và quỹ ETF cũng cung cấp sự tiếp xúc chắc chắn với khu vực này. Theo thời gian, REITs đã được chứng minh là một thành phần vững chắc của nhiều danh mục đầu tư và có thể sẽ tiếp tục được phát triển. (Để đọc liên quan, xem: 5 loại REIT và cách đầu tư vào chúng. )
