Mục lục
- Phí trả trước không hoàn lại
- Cho thuê tùy chọn so với cho thuê mua
- Đồng ý về giá mua
- Áp dụng Thuê cho Hiệu trưởng
- Bảo trì nhà thuê riêng
- Mua tài sản
- Ứng cử viên lý tưởng cho thuê
- Trước khi bạn ký hợp đồng
- Điểm mấu chốt
Nếu bạn giống như hầu hết người mua nhà, bạn sẽ cần thế chấp để tài trợ cho việc mua nhà mới. Để đủ điều kiện, bạn phải có điểm tín dụng tốt và tiền mặt để thanh toán xuống. Không có những điều này, con đường truyền thống để sở hữu nhà có thể không phải là một lựa chọn.
Tuy nhiên, có một sự thay thế: một thỏa thuận thuê để sở hữu, trong đó bạn thuê một ngôi nhà trong một khoảng thời gian nhất định, với tùy chọn mua nó trước khi hết hạn thuê. Thỏa thuận thuê để sở hữu bao gồm hai phần: hợp đồng thuê tiêu chuẩn và tùy chọn mua. Đây là danh sách những gì cần theo dõi và cách thức hoạt động của quy trình thuê để sở hữu. Nó phức tạp hơn việc thuê nhà và bạn sẽ cần thực hiện các biện pháp phòng ngừa bổ sung để bảo vệ quyền lợi của mình. Làm như vậy sẽ giúp bạn biết liệu thỏa thuận này có phải là một lựa chọn tốt hay không nếu bạn đang tìm mua nhà.
Chìa khóa chính
- Thỏa thuận thuê để sở hữu là một thỏa thuận trong đó bạn cam kết thuê một tài sản trong một khoảng thời gian cụ thể, với tùy chọn mua trước khi hết hợp đồng. Thỏa thuận sở hữu bao gồm thỏa thuận thuê tiêu chuẩn và cả một lựa chọn để mua bất động sản sau đó. Hiểu rằng các hợp đồng quyền chọn thuê cho bạn quyền mua nhà khi hết hạn thuê, trong khi hợp đồng thuê mua đòi hỏi bạn phải mua. Bạn trả tiền thuê trong suốt thời gian thuê và trong một số trường hợp, một tỷ lệ phần trăm của khoản thanh toán được áp dụng cho giá mua. Với một số hợp đồng thuê để sở hữu, bạn có thể phải duy trì tài sản và trả tiền để sửa chữa.
Nhà thuê riêng: Quá trình hoạt động như thế nào
Phí trả trước không hoàn lại
Trong một thỏa thuận thuê để sở hữu, bạn (với tư cách là người mua) trả cho người bán một lần, thường là không hoàn lại, phí trả trước được gọi là phí tùy chọn, tiền tùy chọn hoặc xem xét tùy chọn. Phí này là những gì cung cấp cho bạn tùy chọn để mua nhà vào một ngày nào đó trong tương lai. Phí tùy chọn thường có thể thương lượng, vì không có tỷ lệ tiêu chuẩn. Tuy nhiên, phí thường dao động trong khoảng từ 2, 5% đến 7% giá mua.
Cho thuê tùy chọn so với cho thuê mua
Điều quan trọng cần lưu ý là có nhiều loại hợp đồng thuê để sở hữu khác nhau, với một số hợp đồng thân thiện và linh hoạt hơn so với các loại khác. Hợp đồng quyền chọn thuê cho bạn quyền, nhưng không phải là nghĩa vụ, để mua nhà khi hết hạn thuê. Nếu bạn quyết định không mua bất động sản khi kết thúc hợp đồng thuê, tùy chọn chỉ đơn giản là hết hạn và bạn có thể bỏ đi mà không có nghĩa vụ tiếp tục trả tiền thuê hoặc mua.
Coi chừng hợp đồng thuê mua. Với những điều này, bạn có thể có nghĩa vụ pháp lý để mua nhà vào cuối hợp đồng, cho dù bạn có đủ khả năng hay không. Để có lựa chọn mua mà không có nghĩa vụ, nó cần phải là hợp đồng quyền chọn thuê. Bởi vì pháp lý có thể khó giải mã, nên luôn luôn xem xét hợp đồng với luật sư bất động sản đủ điều kiện trước khi ký bất cứ điều gì, vì vậy bạn biết các quyền của mình và chính xác những gì bạn đang tham gia.
Đồng ý về giá mua
Thỏa thuận thuê nhà để xác định thời điểm và cách xác định giá mua nhà. Trong một số trường hợp, bạn và người bán sẽ đồng ý về giá mua khi hợp đồng được ký kết, thường ở mức giá cao hơn giá trị thị trường hiện tại. Trong các tình huống khác, giá được xác định khi hết hạn thuê, dựa trên giá trị thị trường hiện tại của tài sản. Nhiều người mua thích khóa ở mức giá mua, đặc biệt là tại các thị trường nơi giá nhà đang có xu hướng tăng.
Áp dụng Thuê cho Hiệu trưởng
Bạn sẽ trả tiền thuê trong suốt thời hạn thuê. Câu hỏi là liệu một phần của mỗi khoản thanh toán được áp dụng cho giá mua cuối cùng. Ví dụ: nếu bạn trả 1.200 đô la tiền thuê mỗi tháng trong ba năm và 25% trong số đó được ghi có vào giao dịch mua, bạn sẽ kiếm được khoản tín dụng cho thuê 10.800 đô la (1.200 đô la x 0, 25 = 300 đô la; 300 đô la x 36 tháng = 10.800 đô la). Thông thường, tiền thuê cao hơn một chút so với giá đi cho khu vực để bù vào khoản tín dụng cho thuê mà bạn nhận được. Nhưng hãy chắc chắn rằng bạn biết những gì bạn nhận được khi trả phí bảo hiểm đó.
Trong một số hợp đồng, tất cả hoặc một số tiền tùy chọn bạn phải trả có thể được áp dụng cho giá mua cuối cùng khi đóng cửa.
Bảo trì nhà thuê riêng
Tùy thuộc vào các điều khoản của hợp đồng, bạn có thể chịu trách nhiệm duy trì tài sản và trả tiền cho việc sửa chữa. Thông thường, đây là trách nhiệm của chủ nhà, vì vậy hãy đọc kỹ bản in hợp đồng của bạn. Bởi vì người bán cuối cùng chịu trách nhiệm cho bất kỳ khoản phí, thuế và bảo hiểm nào của chủ nhà (rốt cuộc vẫn là nhà của họ), nên họ thường chọn cách trang trải các chi phí này. Dù bằng cách nào, bạn sẽ cần chính sách bảo hiểm của người thuê nhà để bù đắp tổn thất cho tài sản cá nhân và cung cấp bảo hiểm trách nhiệm nếu ai đó bị thương trong khi ở nhà hoặc nếu bạn vô tình làm ai đó bị thương.
Hãy chắc chắn rằng các yêu cầu bảo trì và sửa chữa được nêu rõ trong hợp đồng (yêu cầu luật sư của bạn giải thích trách nhiệm của bạn). Duy trì tài sản, ví dụ, cắt cỏ, xới lá và làm sạch máng xối, v.v., rất khác với việc thay thế một mái nhà bị hư hỏng hoặc đưa điện lên mã. Cho dù bạn sẽ chịu trách nhiệm cho tất cả mọi thứ hoặc chỉ cắt cỏ, kiểm tra nhà, đặt hàng thẩm định và đảm bảo thuế bất động sản được cập nhật trước khi ký bất cứ điều gì.
Mua tài sản
Điều gì xảy ra khi hợp đồng kết thúc phụ thuộc một phần vào loại thỏa thuận mà bạn đã ký. Nếu bạn có hợp đồng quyền chọn thuê và muốn mua bất động sản, có lẽ bạn sẽ cần phải có một khoản thế chấp (hoặc tài chính khác) để trả cho người bán đầy đủ.
Ngược lại, nếu bạn quyết định không mua nhà hoặc không thể đảm bảo tài chính khi hết thời hạn thuê, tùy chọn sẽ hết hạn và bạn rời khỏi nhà, giống như bạn đang thuê bất kỳ tài sản nào khác. Bạn có thể sẽ bị mất bất kỳ khoản tiền nào được trả cho đến thời điểm đó, bao gồm tiền tùy chọn và bất kỳ khoản tín dụng cho thuê nào kiếm được, nhưng bạn sẽ không có nghĩa vụ tiếp tục thuê hoặc mua nhà.
Hãy đối xử với quy trình giống như bạn sẽ làm nếu bạn hoàn toàn mua nhà: siêng năng, nghiên cứu khu vực, so sánh giá cả với những ngôi nhà khác gần đó, nghiên cứu hợp đồng và nghiên cứu lịch sử của người bán.
Ứng cử viên lý tưởng cho thuê
Thỏa thuận thuê nhà để sở hữu có thể là một lựa chọn tuyệt vời nếu bạn là chủ nhà khao khát nhưng chưa hoàn toàn sẵn sàng, nói về tài chính. Các thỏa thuận này cung cấp cho bạn cơ hội để có được tài chính của bạn theo thứ tự, cải thiện điểm tín dụng của bạn và tiết kiệm tiền cho một khoản thanh toán trong khi Khóa bị khóa trong nhà bạn muốn sở hữu. Nếu tiền tùy chọn và / hoặc tỷ lệ phần trăm tiền thuê đi theo giá mua, mà họ thường làm, bạn cũng có thể xây dựng một số vốn chủ sở hữu.
Mặc dù các thỏa thuận thuê nhà theo truyền thống thường hướng đến những người không đủ điều kiện cho vay, nhưng có một nhóm ứng cử viên thứ hai bị ngành công nghiệp cho thuê sở hữu bỏ qua: những người không thể thế chấp giá cả, thị trường cho vay không phù hợp. Ở thị trường bất động sản đô thị chi phí cao, nơi mà các khoản vay khổng lồ (không phù hợp) là tiêu chuẩn, có nhu cầu lớn về một giải pháp tốt hơn cho những người có khả năng tài chính, đáng tin cậy mà không thể nhận hoặc không muốn thế chấp, Nói rằng Marjorie Scholtz, người sáng lập và Giám đốc điều hành của Verbhouse, một công ty khởi nghiệp ở San Francisco, đã xác định lại thị trường thuê để sở hữu.
Scholtz nói, khi giá nhà tăng và ngày càng có nhiều thành phố được định giá vượt quá giới hạn cho vay và bị đẩy vào các khoản vay khổng lồ, vấn đề chuyển từ người tiêu dùng sang ngành tài chính gia đình, ông Scholtz nói. Với các nguyên tắc bảo lãnh phát hành tự động nghiêm ngặt và yêu cầu thanh toán xuống 20% đến 40%, ngay cả những người có khả năng tài chính cũng có thể gặp khó khăn trong việc có được tài chính ở các thị trường này.
Scholtz nói, bất cứ điều gì khác thường về thu nhập, ví dụ như, ném những người có thu nhập tốt vào tình trạng 'ngoại lệ' bởi vì những người bảo lãnh không thể xếp chúng gọn gàng vào một cái hộp. Điều này bao gồm những người có thu nhập phi truyền thống, tự làm chủ hoặc làm việc theo hợp đồng hoặc có tín dụng chưa được thành lập của Hoa Kỳ (ví dụ: công dân nước ngoài) và những người chỉ cần thiếu khoản thanh toán khổng lồ từ 20% đến 40% cho các khoản vay không phù hợp.
Thị trường chi phí cao không phải là nơi rõ ràng bạn sẽ tìm thấy các tài sản thuê để sở hữu, đó là điều khiến Verbhouse trở nên khác thường. Nhưng tất cả những người mua nhà thuê để sở hữu tiềm năng sẽ được hưởng lợi từ việc cố gắng viết các tính năng lấy người tiêu dùng làm trung tâm vào các hợp đồng thuê để sở hữu: Phí tùy chọn và một phần của mỗi khoản thanh toán tiền thuê mua theo giá mua đô la, giá thuê và giá mua bị khóa trong tối đa năm năm và những người tham gia có thể xây dựng vốn chủ sở hữu và nắm bắt sự đánh giá của thị trường, ngay cả khi họ quyết định không mua. Theo Scholtz, những người tham gia có thể rút tiền ra khỏi thị trường với giá trị thị trường hợp lý: Verbhouse bán nhà và người tham gia giữ được sự đánh giá cao của thị trường cộng với bất kỳ vốn chủ sở hữu nào họ đã tích lũy được thông qua việc cho thuê thanh toán tiền mua.
Trước khi bạn ký hợp đồng
Mặc dù bạn sẽ thuê trước khi mua, nhưng bạn nên thực hiện sự chuyên cần giống như khi bạn mua nhà hoàn toàn. Nếu bạn đang xem xét một tài sản thuê để sở hữu, hãy chắc chắn:
- Chọn điều khoản đúng. Nhập một thỏa thuận tùy chọn thuê thay vì một hợp đồng thuê mua. Được trợ giúp. Thuê một luật sư bất động sản đủ điều kiện để giải thích hợp đồng và giúp bạn hiểu các quyền và nghĩa vụ của bạn. Bạn có thể muốn đàm phán một số điểm trước khi ký hoặc tránh thỏa thuận nếu điều đó không đủ thuận lợi với bạn. Nghiên cứu hợp đồng. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu: thời hạn (khi nào đến hạn) phí tùy chọn và thanh toán tiền thuê - và bao nhiêu trong số đó áp dụng cho giá mua, giá mua được xác định bằng cách nào để thực hiện tùy chọn mua của bạn (ví dụ: người bán có thể yêu cầu bạn để cung cấp thông báo trước bằng văn bản về ý định mua của bạn) liệu thú cưng có được phép hay không, chịu trách nhiệm bảo trì, lệ phí hiệp hội chủ nhà, thuế bất động sản, và tương tự. Nghiên cứu về nhà. Đặt một thẩm định độc lập, có được một cuộc kiểm tra tài sản, đảm bảo thuế tài sản được cập nhật và đảm bảo không có tài sản thế chấp trên tài sản. Nghiên cứu người bán. Kiểm tra báo cáo tín dụng của người bán để tìm các dấu hiệu rắc rối tài chính và nhận báo cáo tiêu đề để xem người bán đã sở hữu tài sản đó trong bao lâu, họ sở hữu nó càng lâu và càng có nhiều vốn chủ sở hữu thì càng tốt. Kiểm tra hai lần. Trong những điều kiện bạn sẽ mất tùy chọn để mua tài sản? Theo một số hợp đồng, bạn sẽ mất quyền này nếu bạn chậm trễ chỉ với một khoản thanh toán tiền thuê nhà hoặc nếu bạn không thông báo cho người bán bằng văn bản về ý định mua hàng của bạn.
Điểm mấu chốt
Thỏa thuận thuê nhà để cho phép người mua nhà có thể chuyển vào nhà ngay lập tức, với vài năm để cải thiện điểm tín dụng và / hoặc tiết kiệm cho khoản thanh toán xuống trước khi cố gắng thế chấp. Tất nhiên, các điều khoản và điều kiện nhất định phải được đáp ứng, phù hợp với thỏa thuận thuê để sở hữu. Ngay cả khi một đại lý bất động sản hỗ trợ quá trình, điều cần thiết là tham khảo ý kiến một luật sư bất động sản đủ điều kiện, người có thể làm rõ hợp đồng và quyền của bạn trước khi bạn ký bất cứ điều gì.
