Mục lục
- Kỳ vọng sau thuế
- Rủi ro để xem xét
- Cơ hội đầu tư?
- Rút tiền và thanh khoản
- Ưu điểm của việc sở hữu
- Ưu điểm của việc cho thuê
- Điểm mấu chốt
Có những lý do tốt để sở hữu một ngôi nhà khi nghỉ hưu. Nhưng cũng có rất nhiều tranh luận cho thuê. Loại thứ hai có thể rẻ hơn nếu điều đó có nghĩa là bạn không phải trả tiền bảo trì và sửa chữa. Tuy nhiên, việc sở hữu có thể bớt căng thẳng hơn nếu bạn không phải lo lắng về việc chủ nhà tăng tiền thuê nhà.
Bất cứ con đường nào bạn đi, chi phí nhà ở sẽ là một trong những chi phí chính hàng tháng của bạn khi nghỉ hưu. Dưới đây là một số yếu tố cần xem xét khi đưa ra quyết định thuê so với mua.
Chìa khóa chính
- Chi phí nhà ở sẽ là một phần của ngân sách hưu trí của bạn, cho dù bạn thuê hay sở hữu. Các khoản chi phí thị trường, chi phí bảo trì đột xuất và khấu trừ bảo hiểm có thể làm tăng chi phí sở hữu. Nhà này có thể là tài sản quý giá để sở hữu, chủ yếu không nên mua đầu tư. Việc cung cấp sự ổn định, lợi ích về thuế và vốn chủ sở hữu, trong số các đặc quyền khác. Việc cung cấp tính linh hoạt và thanh khoản cao hơn và bạn sẽ tốn ít tiền hơn (và thời gian) cho việc bảo trì.
Kỳ vọng sau thuế
Bước đầu tiên trong việc phân tích quyền sở hữu nhà so với thuê nhà là xác định số tiền bạn muốn / phải chi sau khi nộp thuế.
Bắt đầu với lợi nhuận được nộp vào năm 2019, tiền lãi cho các khoản thế chấp đủ điều kiện từ 750.000 đô la trở xuống được khấu trừ cho một cặp vợ chồng nộp chung. (Nếu bạn đã mua nhà trước ngày 16 tháng 12 năm 2017, bạn vẫn có thể khấu trừ tiền lãi cho khoản thế chấp 1 triệu đô la trở xuống theo luật trước đây.) Khấu trừ thuế tài sản, từng là một lợi ích to lớn cho người nộp thuế (đặc biệt là giàu có các khu vực), hiện được giới hạn ở mức 10.000 đô la.
Có thể khấu trừ lãi suất thế chấp và thuế tài sản đối với một ngôi nhà mà bạn sở hữu có nghĩa là ngân sách hàng tháng của bạn sẽ đi xa hơn vì bạn sẽ lấy lại được một số tiền của mình dưới hình thức khấu trừ đến thời điểm đánh thuế. Bởi vì chi phí cho thuê không được khấu trừ thuế, không cần tính toán.
Để tính giá trị của ngân sách trước thuế khi bạn mua nhà, hãy xác định khung thuế cận biên, khấu trừ tỷ lệ phần trăm đó từ 1 và chia ngân sách cho số tiền đó. Ví dụ: chúng ta hãy lấy một cặp nộp chung và nằm trong khung thuế 22% cho thuế năm 2019 của họ.
| Bước # 1: Ngân sách ròng sau thuế | Bước # 2: Chia ngân sách cho 0, 80 (1 trừ thuế suất) | Kết quả: Ngân sách trước thuế | |
|---|---|---|---|
| Cho thuê | $ 2000 | Không có | $ 2000 |
| Quyền sở hữu | $ 2000 | $ 2000 / 0, 80 | $ 2500 |
Rủi ro để xem xét
Về lý thuyết, mua nhà giúp bạn kiếm được nhiều tiền hơn là thuê. Nhưng sở hữu nhà cũng kéo theo rủi ro tài chính đáng kể. Các vấn đề như biến động giá trị thị trường, chi phí bảo trì đột xuất và khấu trừ bảo hiểm có thể làm tăng chi phí hơn và cao hơn so với giá thuê. Và cho dù bạn chọn tùy chọn nào, đừng quên lập kế hoạch cho lạm phát tiền thuê, thuế và chi phí bảo hiểm đều tăng theo thời gian.
Một vấn đề lớn khác là rủi ro bảo trì liên quan đến quyền sở hữu. Thuê cũng giống như mua một chính sách bảo hiểm chống lại bảo trì vì người thuê không có trách nhiệm đối với chi phí bảo trì thường xuyên, lỗi thiết bị hoặc thảm họa như bão hoặc lũ lụt. Chủ nhà phải lo lắng về những chi phí bất ngờ. Chủ nhà cũng vậy.
Cơ hội đầu tư?
Mặc dù bất động sản có thể mang lại cơ hội đầu tư tốt, nhưng một nơi cư trú không nên được mua chỉ vì lý do đó. Nhà ở là một chi phí sinh hoạt không thể tránh khỏi, và thanh lý một tài sản đầu tư không nên liên quan đến việc tìm một nơi khác để sinh sống. Người về hưu tốt nhất không nên là nhân tố thúc đẩy đầu tư của quyền sở hữu khi lập kế hoạch cho chi phí nhà ở.
Một trong những huyền thoại lớn nhất về quyền sở hữu nhà là nó là một khoản đầu tư. Kirk Chisholm, giám đốc tài sản của Tập đoàn Tư vấn Sáng tạo ở Lexington, Massachusetts cho biết không phải vậy. Sở hữu một ngôi nhà mà bạn sống là một khoản chi phí, không phải là một khoản đầu tư. Một khoản đầu tư là một trong đó tạo ra dòng tiền. Chắc chắn, có một số lợi ích của việc sở hữu một ngôi nhà, nhưng khi bạn tính đến chi phí, buộc một lượng vốn lớn, tính thanh khoản của căn nhà và giá nhà không phải lúc nào cũng tăng, nó sẽ khiến cho nó trở nên kém hấp dẫn hơn ' đầu tư.'"
Để thực sự sử dụng nhà như một khoản đầu tư, một chủ nhà sẽ phải mua thấp và bán nhà cao cấp và mua nhà theo cơ hội. Tuy nhiên, bằng cách bán một căn nhà để kiếm lợi nhuận khi giá cao, người ta sẽ có cơ hội trở thành giá ngoài thị trường nếu giá tiếp tục tăng. Những người có ngân sách cố định, như hầu hết những người về hưu, có thể không thể mua một căn nhà hoặc căn hộ khác và thay vào đó họ sẽ phải đối phó với chủ nhà
Trong một số cách, cho thuê có thể là tương đương kinh tế của việc rút ngắn một cổ phiếu. Nếu bạn tin rằng giá nhà đất đang giảm, bạn có thể thuê nhà, chờ giá giảm và mua nhà sau. Sai về hướng của giá nhà đất và cuối cùng trả giá mua cao hơn cũng tương tự như trả giá cao hơn cho một cổ phiếu để đáp ứng một vị trí ngắn.
Rút tiền và thanh khoản
Những lợi ích tài chính khác của việc thuê nhà bao gồm tự do khỏi lo lắng về điều kiện thị trường nhà đất và về thanh khoản. Bán nhà có thể mất nhiều thời gian; nó cũng liên quan đến rất nhiều giấy tờ, và hầu hết các cơ quan bất động sản đều tính phí hoa hồng, làm giảm lợi tức đầu tư. Sidestepping những vướng mắc này khi thời gian để di chuyển chắc chắn có thể có giá trị nó.
Một số người về hưu chỉ sống bằng tiền lương hưu, trợ cấp An sinh xã hội, tiền chi trả niên kim hoặc kế hoạch của chính phủ hoặc liên minh, vì vậy họ không luôn có một khoản tiền mặt lớn. Không có đủ tài sản bên lề cho các chi phí bất ngờ, chi phí thường xuyên để sở hữu một ngôi nhà có thể bị hủy hoại.
Ưu điểm của việc sở hữu
Nếu bạn là một trong 70% chủ sở hữu nhà được nghỉ hưu không thế chấp, câu hỏi về việc thuê so với sở hữu ban đầu có vẻ ít phức tạp hơn. Tuy nhiên, thực tế là bạn không có tiền nhà không làm cho điều này trở nên vô nghĩa.
Bạn sẽ phải xem xét thuế tài sản và chi phí bảo trì. Và, nhà của bạn càng cũ, chi phí bảo trì càng cao.
Tuy nhiên, thật dễ dàng để tìm thấy những lý lẽ cho việc ở lại, đặc biệt nếu bạn đang sống trong một ngôi nhà mà bạn sở hữu bây giờ (và không có lý do liên quan đến sức khỏe để rời đi). Dưới đây là một số đối số quan trọng khác.
Ổn định
Xây dựng công bằng
Đối với một số người về hưu, điều quan trọng là để lại một di sản. Những người khác muốn sử dụng vốn chủ sở hữu tích lũy để đưa ra một khoản vay, hạn mức tín dụng hoặc thế chấp ngược. Đây là những tình huống trong đó quyền sở hữu có ý nghĩa nhất. Trong các lĩnh vực mà giá trị tài sản đang tăng nhanh, việc sở hữu cho phép bạn sở hữu một tài sản được đánh giá cao. Và, tất nhiên, điều đó cũng có nghĩa là bạn có thể tránh tăng tiền thuê nhà rất phổ biến trong thị trường bất động sản nóng.
Lợi ích về thuế
Một trong những lợi ích của quyền sở hữu nhà là bạn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp và thuế tài sản đối với lợi nhuận liên bang. Mặc dù dự luật thuế năm 2017 đã giảm bớt phần nào những lợi ích này, nhưng chúng vẫn tồn tại. Các khoản khấu trừ khác, bao gồm các điểm thế chấp, cũng có thể hoạt động để giảm số tiền bạn nợ IRS. Bạn không nhận được bất kỳ đặc quyền thuế nào nếu bạn thuê.
Những cảm xúc
Mức độ mà bạn cảm xúc gắn liền với ý tưởng sở hữu nhà là một cân nhắc quan trọng, phi tài chính.
Ưu
-
Công bằng
-
Ổn định
-
Khấu trừ thuế
Nhược điểm
-
Chi phí bảo trì, thời gian
-
Tính thanh khoản
-
Thuế tài sản
Ưu điểm của việc cho thuê
Bán nhà của bạn và chuyển vào cho thuê có điểm của nó. Nếu bạn hiện đang thuê, bạn biết những lợi ích này. Nhưng nếu bạn là một chủ nhà đang chiêm ngưỡng tàu nhảy, đây là một số lý do để xem xét.
Tùy chọn mở
Thuê có thể có ý nghĩa nếu bạn là một người trống, sẵn sàng thu nhỏ hoặc không chắc chắn về nơi bạn sẽ trải qua những năm nghỉ hưu. Bạn có thể muốn chuyển đi để có thời tiết tốt hơn (hoặc chi phí sinh hoạt thấp hơn) trong một số năm, nhưng cũng có thể dễ dàng di chuyển đến gần gia đình của bạn sau này.
Sức khỏe của bạn hay của một thành viên trong gia đình cũng có thể là một yếu tố nếu bạn tin rằng bạn có thể cần phải di chuyển sớm để nhận hoặc chăm sóc. Nhiều cộng đồng sống được hỗ trợ, chăm sóc liên tục hoặc các cộng đồng sống độc lập chỉ được thuê, khiến bạn không có lựa chọn nào nếu đó là nơi bạn sẽ sống.
Chi phí ít hơn
Điều quan trọng là so sánh chi phí thuê nhà so với việc sở hữu ở nơi bạn dự định sinh sống. Theo báo cáo từ Trulia, việc thuê nhà ít tốn kém hơn ở 98 trên 100 thành phố với dân số lớn từ 65 tuổi trở lên. Tuy nhiên, đáng chú ý là ở miền Nam, sở hữu thường rẻ hơn so với thuê nhà.
Ít bảo trì
Khi bạn thuê, bạn có thể sẽ không phải trả tiền cho việc bảo trì cấu trúc, giải đấu lớn. Trung bình, chủ nhà dành từ 1% đến 4% mỗi năm cho bảo trì. Nhà càng cũ, tỷ lệ phần trăm càng cao. Một lưu ý: Đọc kỹ hợp đồng thuê trước khi ký và đảm bảo chủ nhà của bạn chịu trách nhiệm cho tất cả (hoặc gần như tất cả) bảo trì và sửa chữa, đặc biệt nếu bạn đang thuê nhà.
Đó không chỉ là chi phí. Khi bạn già đi, khả năng tự mình làm bất kỳ công việc nào trong số này sẽ bị suy giảm. Có lẽ bạn không muốn sống ở một nơi nào đó thấy bạn thường xuyên đứng trên thang để thay bóng đèn hoặc xúc tuyết từ vỉa hè. Đó là khi một người siêng năng siêu hoặc xây dựng thực sự có thể giúp đỡ.
Giải phóng vốn
Thuê có thể giải phóng tiền mà bạn có thể đầu tư. Điều đó giữ cho bạn thanh khoản và có thể tăng thu nhập tổng thể của bạn trong những năm nghỉ hưu của bạn. Đầu tư thường tăng trưởng với tốc độ nhanh hơn so với đánh giá cao của bất động sản, khiến chúng sử dụng tiền của bạn thậm chí tốt hơn. Ngoài ra, quyền sở hữu khiến bạn gặp rủi ro trong trường hợp xảy ra sự cố thị trường nhà đất khác, việc thuê nhà không xảy ra.
Ưu
-
Thanh khoản
-
Ít chi phí bảo trì, trách nhiệm
-
Linh hoạt trong việc di chuyển
-
Ít chi phí, thuế
Nhược điểm
-
Tăng tiền thuê nhà không thể đoán trước, trục xuất
-
Không có vốn chủ sở hữu
-
Không có lợi ích về thuế
-
Không có khả năng tùy chỉnh nhà
Điểm mấu chốt
Đối với nhiều người sắp đến tuổi nghỉ hưu, quyết định giữ đàn ông của gia đình hay thu hẹp quy mô đến một nơi nhỏ hơn là một điều khó khăn. Nếu họ quyết định di chuyển, sự căng thẳng và chi phí có thể xảy ra với quyền sở hữu nhà sẽ phát huy tác dụng. Việc sở hữu hay thuê nhà khi nghỉ hưu liên quan đến một số cân nhắc, chẳng hạn như:
- Ngân sách sau thuế cho thuê hoặc sở hữu là gì? Nhà có phải là một cơ hội đầu tư tiềm năng hay chỉ là một chi phí khác? Những rủi ro nào xảy ra với quyền sở hữu nhà, về chi phí bất ngờ, và ngân sách có thể chịu được chúng không?
Nguồn bài viết
Investopedia yêu cầu các nhà văn sử dụng các nguồn chính để hỗ trợ công việc của họ. Chúng bao gồm giấy trắng, dữ liệu chính phủ, báo cáo ban đầu và các cuộc phỏng vấn với các chuyên gia trong ngành. Chúng tôi cũng tham khảo nghiên cứu ban đầu từ các nhà xuất bản có uy tín khác khi thích hợp. Bạn có thể tìm hiểu thêm về các tiêu chuẩn mà chúng tôi tuân theo trong việc tạo ra nội dung chính xác, không thiên vị trong chính sách biên tập của chúng tôi.-
Internal Revenue Service. "Ấn phẩm 936: Khấu trừ lãi suất thế chấp nhà." Truy cập ngày 13 tháng 12 năm 2019.
Những bài viết liên quan
Cho thuê
Sự khác biệt giữa thuê và sở hữu nhà
Quyền sở hữu nhà đất
Tất cả ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào nhà
Cho thuê
Lý do cho thuê tốt hơn so với mua
Kế hoạch nghỉ hưu
Tôi có nên bán nhà khi nghỉ hưu?
Quyền sở hữu nhà đất
Chi phí ẩn khi sở hữu nhà
Kế hoạch nghỉ hưu
Khi nào người về hưu nên thu hẹp quy mô nhà của họ?
Liên kết đối tácĐiều khoản liên quan
Chi phí bảo trì Chi phí bảo trì là chi phí phát sinh để giữ một mặt hàng trong tình trạng tốt. Căn hộ, nhà, và nhà chung cư có chi phí, nhưng ai trả tiền cho họ? thêm Cân nhắc ưu và nhược điểm của phí nhà chung cư Một hiệp hội nhà chung cư phải trả một khoản phí để trả chi phí sửa chữa, cảnh quan hoặc các tiện nghi như phòng tập thể dục hoặc hồ bơi. Thêm Nhà nghèo Định nghĩa Nhà nghèo mô tả một người dành phần lớn tổng thu nhập của mình cho quyền sở hữu nhà. nhiều hơn Làm thế nào cải thiện vốn có thể làm dịu thuế cắn Một cải tiến vốn là một sự thay đổi hoặc phục hồi cấu trúc vĩnh viễn nhằm nâng cao giá trị của một tài sản, tăng tuổi thọ hữu ích của nó hoặc điều chỉnh nó để sử dụng mới. thêm Khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (Khoản vay FHA) Khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) là khoản thế chấp được bảo hiểm bởi FHA, được thiết kế cho người vay có thu nhập thấp hơn. thêm Kế hoạch Hưu trí Kế hoạch nghỉ hưu là quá trình xác định mục tiêu thu nhập hưu trí, chấp nhận rủi ro và các hành động và quyết định cần thiết để đạt được các mục tiêu đó. hơn