Họ làm việc như thế nào
Với một khoản thế chấp ngược, người cho vay thực hiện thanh toán cho chủ nhà dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá trị căn nhà. Khi chủ nhà chết hoặc chuyển đi khỏi tài sản, một trong ba điều có thể xảy ra: (1) Chủ nhà hoặc người thừa kế của họ có thể bán nhà để trả nợ '(2) chủ nhà hoặc người thừa kế có thể tái tài trợ khoản vay hiện có để giữ nhà; hoặc (3) người cho vay có thể được ủy quyền bán nhà để giải quyết số dư cho vay.
Mặc dù có một số loại thế chấp ngược, bao gồm cả các loại thế chấp được cung cấp bởi các nhà cho vay tư nhân, nhưng chúng thường chia sẻ các tính năng sau:
- Chủ nhà lớn tuổi được cung cấp số tiền cho vay lớn hơn so với chủ nhà trẻ tuổi. Những ngôi nhà đắt tiền hơn đủ điều kiện cho các khoản vay lớn hơn. Thế chấp ngược lại phải là khoản nợ chính đối với căn nhà. Những người cho vay khác phải được hoàn trả hoặc đồng ý giao các khoản vay của họ cho chủ sở hữu thế chấp chính. Phí tài chính có thể được bao gồm trong chi phí của khoản vay. Người cho vay có thể yêu cầu hoàn trả trong trường hợp chủ nhà không duy trì tài sản, không giữ được tài sản được bảo hiểm, không nộp thuế tài sản, tuyên bố phá sản, từ bỏ tài sản hoặc phạm tội lừa đảo. Người cho vay cũng có thể yêu cầu hoàn trả nếu ngôi nhà bị lên án hoặc nếu chủ nhà thêm chủ sở hữu mới vào quyền sở hữu tài sản, cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần tài sản, thay đổi phân loại quy hoạch của tài sản hoặc vay thêm tiền đối với tài sản.
Cho vay HECM
Thế chấp ngược đã có từ những năm 1960, nhưng thế chấp ngược phổ biến nhất là thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu được bảo hiểm liên bang (HECM). Những khoản thế chấp này lần đầu tiên được đưa ra vào năm 1989 và được cung cấp bởi Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
HECM là các khoản thế chấp ngược duy nhất do chính phủ liên bang ban hành, điều này giới hạn chi phí cho người vay và đảm bảo rằng người cho vay sẽ đáp ứng các nghĩa vụ. Hạn chế chính đối với HECM là số tiền cho vay tối đa bị hạn chế.
Các khoản vay không phải HECM
Các khoản thế chấp ngược không phải HECM có sẵn từ nhiều tổ chức cho vay. Ưu điểm chính của các khoản thế chấp ngược này là họ cung cấp các khoản vay với số tiền cao hơn giới hạn HEMC. Một trong những nhược điểm của các khoản vay không phải HECM là chúng không được bảo hiểm liên bang và có thể đắt hơn đáng kể so với các khoản vay HECM.
Tổng chi phí cho vay hàng năm
Mặc dù lãi suất cho khoản thế chấp HECM được thiết lập bởi chính phủ và chi phí nguồn gốc của khoản vay HECM được giới hạn ở mức 2% giá trị căn nhà, tổng chi phí cho khoản vay vẫn có thể thay đổi theo người cho vay. Hơn nữa, trong việc tìm kiếm người cho vay, người vay phải xem xét chi phí đóng cửa của bên thứ ba, bảo hiểm thế chấp và phí dịch vụ.
Để hỗ trợ người vay so sánh chi phí thế chấp, Đạo luật Lending Liên bang yêu cầu các nhà cung cấp thế chấp phải trình bày cho người vay một khoản tiết lộ chi phí dưới dạng tổng chi phí cho vay hàng năm (TALC). Sử dụng số này khi so sánh các khoản vay từ các nhà cung cấp khác nhau; chỉ cần lưu ý rằng chi phí thực tế của khoản thế chấp ngược sẽ phụ thuộc phần lớn vào các lựa chọn thu nhập được chọn
Tùy chọn thu nhập
Các khoản thế chấp ngược HECM cung cấp nhiều lựa chọn tạo thu nhập rộng nhất, bao gồm các khoản thanh toán một lần, hạn mức tín dụng, tiền ứng trước hàng tháng hoặc bất kỳ sự kết hợp nào của các lựa chọn này.
Hạn mức tín dụng có lẽ là tính năng thú vị nhất của khoản vay HECM bởi vì số tiền có sẵn cho người vay tăng theo thời gian theo số tiền lãi. Các khoản vay không phải HECM cung cấp ít lựa chọn thu nhập hơn. (Đối với các lựa chọn tài chính gia đình khác, hãy đọc Cho vay Vốn chủ sở hữu tại nhà: Những điều bạn cần biết .)
Lãi suất
Lãi suất cho các khoản thế chấp ngược HECM được gắn với lãi suất bảo đảm Kho bạc Hoa Kỳ một năm. Người vay có tùy chọn để chọn một mức lãi suất có thể thay đổi hàng năm hoặc một mức có thể thay đổi hàng tháng. Một tỷ lệ điều chỉnh hàng năm thay đổi theo cùng một tỷ lệ như bất kỳ sự tăng hay giảm nào trong tỷ lệ bảo mật Kho bạc Hoa Kỳ một năm. Tỷ lệ điều chỉnh hàng năm này được giới hạn ở mức 2% mỗi năm hoặc 5% trong suốt thời gian vay. Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh hàng tháng (ARM) bắt đầu với lãi suất thấp hơn ARM và điều chỉnh mỗi tháng. Nó có thể tăng hoặc giảm 10% trong suốt thời gian vay. (Để tìm hiểu thêm về ARM, xem ARMed và Nguy hiểm .)
Làm thế nào ngược thế chấp có thể giúp: Một nghiên cứu trong thế giới thực
Gần một nửa số người cao niên từ 70 tuổi trở lên có thẻ tín dụng không trả hết số dư mỗi tháng, nhưng các khoản thế chấp ngược có thể giúp giải quyết vấn đề đó. Trong cuốn sách Làm thế nào để trích xuất và thế chấp công bằng tại nhà làm ảnh hưởng đến kết quả tín dụng của các hộ gia đình cao cấp, một bài báo làm việc do Cơ quan An sinh xã hội Hoa Kỳ tài trợ và được xuất bản vào tháng 9 năm 2016 bởi Trung tâm nghiên cứu hưu trí Michigan của Đại học Michigan, nhà nghiên cứu Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini và Maximilian D. Schmeiser nhận thấy rằng nợ thẻ tín dụng quay vòng giảm khi người cao niên thực hiện các khoản thế chấp ngược.
Bị tịch thu và nợ quá hạn thanh toán nợ cũng trở nên ít phổ biến hơn, ít nhất là trong ba năm sau khi thế chấp ngược được đưa ra. Người cao niên đã trải qua một cú sốc tín dụng trong hai năm trước khi đưa ra thế chấp ngược lại được hưởng lợi nhiều nhất. (Các nhà nghiên cứu định nghĩa một cú sốc tín dụng là giảm điểm tín dụng từ 25 điểm trở lên.) Những người cao niên này có thể không đủ điều kiện cho một loại cho vay vốn chủ sở hữu nhà khác vì tín dụng của họ; đủ điều kiện cho một thế chấp ngược lại không phụ thuộc vào điểm tín dụng của cấp cao.
Nghiên cứu cho thấy rằng những người vay thế chấp ngược đã giảm nợ thẻ tín dụng của họ nhiều hơn những người vay đã thực hiện các loại cho vay vốn chủ sở hữu khác (cho vay vốn chủ sở hữu nhà ở khép kín, dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng và tái cấp vốn bằng tiền mặt). Các khoản tiền trước và tăng dòng tiền hàng tháng được cung cấp bởi các khoản thế chấp ngược đã giúp người cao niên trả hết nợ thẻ tín dụng.
Theo nghiên cứu, những người cao niên ban đầu đã rút 10.000 đô la bằng cách sử dụng một khoản thế chấp ngược đã giảm khoản nợ thẻ tín dụng của họ xuống 2.364 đô la trong năm đầu tiên sau khi vay số tiền đó. Vay thêm đã dẫn đến các khoản thanh toán nợ bổ sung tối thiểu: cứ sau 10.000 đô la rút thêm, người cao niên đã trả thêm 166 đô la, và cứ thêm 100 đô la tiền mặt hàng tháng, khoản thế chấp ngược được tạo ra, người cao niên đã trả thêm 45 đô la nợ cho cả năm .
Điều đáng chú ý là nghiên cứu này bao gồm những người vay đã thế chấp ngược từ năm 2008 đến 2011, một giai đoạn tồi tệ đặc biệt trong lịch sử tài chính. Một nghiên cứu tương tự được thực hiện trong thời kỳ thịnh vượng kinh tế có thể có những phát hiện khác nhau.
Người cao niên coi thế chấp ngược là một giải pháp cho nợ thẻ tín dụng nên đánh giá xem số tiền vốn chủ sở hữu mà họ sẽ mất trong phí thế chấp ngược và lãi có xứng đáng với số tiền lãi thẻ tín dụng họ sẽ tiết kiệm hay không. Đây là một tính toán phức tạp được thực hiện tốt nhất bởi một kế toán viên hoặc người lập kế hoạch tài chính. Một cố vấn thế chấp ngược có thể không đủ kiến thức để trả lời câu hỏi này
Điểm mấu chốt
Đưa ra một khoản vay chống lại nhà của bạn là một quyết định lớn sẽ ảnh hưởng đến tài chính hiện tại của bạn và bất động sản mà bạn để lại cho những người thừa kế của bạn. Có các chi phí đáng kể liên quan, bao gồm khởi tạo khoản vay, phục vụ và lãi suất. Bạn cũng cần nhớ rằng, với khoản thế chấp ngược, khoản nợ của bạn tăng theo thời gian do lãi suất của khoản vay. Nếu bạn đổi ý về khoản vay, hoặc cần chuyển ra khỏi tài sản vì lý do sức khỏe, tiền thu được từ việc bán bất động sản được sử dụng để trả hết khoản thế chấp ngược. Tùy thuộc vào quy mô của khoản vay và giá trị của tài sản, có thể có ít hoặc không còn tiền sau khi khoản vay được hoàn trả.
Trước khi đưa ra một thế chấp ngược lại, bạn nên nghiên cứu kỹ chủ đề, so sánh chi phí từ nhiều người cho vay và đọc tất cả các tài liệu công bố. Mặc dù đầu tư tiền thu được từ thế chấp ngược thường không được khuyến khích vì cần phải thu lại chi phí cho khoản vay cộng với tiền lãi, thu nhập từ thế chấp ngược có thể tạo cơ hội để tập trung lại các yếu tố khác trong danh mục đầu tư của bạn. Trước khi giả định thế chấp, hãy xem xét dòng tiền, thế chấp ngược sẽ cung cấp và xem xét những tác động mà nguồn thu nhập mới này sẽ có trong chiến lược đầu tư tổng thể của bạn.
Để hiểu rõ hơn, xem Cạm bẫy thế chấp ngược .
