Một ý tưởng không tồi để xem xét tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn khi lãi suất thấp. Và họ vẫn còn, nói theo lịch sử. Tuy nhiên, lãi suất đã bắt đầu tăng và được dự đoán sẽ tiếp tục làm như vậy. Điều đó sẽ ảnh hưởng đến quyết định tái cấp vốn của bạn như thế nào?
Điều đó, tất nhiên, phụ thuộc vào lãi suất bạn hiện đang trả cho khoản thế chấp của bạn. Một thế chấp cũ hơn vẫn có thể có lãi suất cao hơn so với những người hiện đang cung cấp. Và ngay cả trong một môi trường lãi suất tương đối thấp, vẫn có những ưu và nhược điểm để tái cấp vốn thế chấp. Xếp hạng tín dụng được cải thiện của bạn, ví dụ như, hoặc quyết định thay đổi thời hạn thế chấp của bạn cũng có thể mang lại các điều khoản tái cấp vốn có thể giúp bạn tiết kiệm tiền trong thời gian dài. Nhưng có lẽ bạn không định ở lại lâu dài. Ngoài ra còn có một số chương trình tái cấp vốn đặc biệt có thể đặc biệt có lợi cho những người đủ điều kiện. Đây là cách để làm việc thông qua quá trình ra quyết định.
Chìa khóa chính
- Tình huống cá nhân của bạn nên xác định xem bạn có tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình hay không không chỉ đơn giản là lãi suất tăng hay giảm. Ưu điểm của tái cấp vốn bao gồm nhận lãi suất tốt hơn, tăng giá trị ròng và tăng dòng tiền ngắn hạn của bạn. quá nhiều vào chi phí đóng cửa, kết thúc với lãi suất cao hơn vì bạn không muốn trả chi phí đóng, mất vốn chủ sở hữu từ khoản tái cấp vốn và giảm giá trị ròng của bạn. Các chương trình đặc biệt từ Fannie Mae, Freddie Mac, FHA và VA có thể giúp một số chủ nhà đảm bảo các khoản thế chấp hợp lý hơn.
Bạn có nên xem xét nó?
Trong quá khứ, lãi suất thấp đã tạo ra một sự điên cuồng tái cấp vốn trên thị trường. Nhưng trong bất kỳ nền kinh tế nào, cách duy nhất để biết liệu một khoản tái cấp vốn có ý nghĩa đối với bạn hay không là xem xét các chi tiết về tình huống duy nhất của bạn.
Tỷ lệ thấp hơn bao nhiêu so với mức bạn hiện có?
Thay vì lắng nghe "quy tắc" về mức độ thay đổi của phần trăm lãi suất mà bạn nên tìm kiếm trước khi tái tài trợ, hãy xem bạn sẽ tiết kiệm được bao nhiêu tiền. Giảm lãi suất 1% sẽ có ý nghĩa hơn rất nhiều nếu bạn có khoản thế chấp 500.000 đô la so với nếu bạn có một khoản đó là 100.000 đô la.
Bao lâu bạn có kế hoạch để giữ thế chấp?
Giống như khi bạn mua nhà, bạn sẽ phải trả chi phí đóng cho khoản tái cấp vốn của mình. Nếu bạn dự định bán căn nhà của mình trong một vài năm, bạn hầu như không thể hòa vốn (hoặc thực sự đi ra phía sau) bằng cách tái cấp vốn. Làm thế nào mà? Nếu khoản tiết kiệm hàng tháng cho phần còn lại của khoản thế chấp của bạn không lớn hơn chi phí đóng liên quan đến việc tái cấp vốn, bạn sẽ mất hết. Nếu bạn đưa chi phí đóng vào thế chấp của mình thay vì trả trước, bạn sẽ trả lãi cho họ, vì vậy bạn sẽ cần tính chi phí này vào tính toán hòa vốn của mình.
Bạn có thể tái tài trợ trong một thời hạn ngắn hơn?
Ưu
-
Nhận một khoản vay tốt hơn
-
Tăng giá trị ròng dài hạn của bạn
-
Tăng dòng tiền ngắn hạn
Nhược điểm
-
Trả quá nhiều chi phí đóng cửa
-
Trả quá nhiều tiền lãi vì bạn không muốn đóng chi phí
-
Mất vốn
-
Tác động tiêu cực đến giá trị ròng dài hạn của bạn
Những gì bạn đứng để đạt được
Thực hiện đúng, một khoản tái cấp vốn có thể có cả lợi ích trước mắt và lâu dài. Bạn có thể:
Nhận một khoản vay tốt hơn
Có lẽ bây giờ bạn đang ở trong tình trạng tài chính tốt hơn so với khi bạn rút thế chấp hiện tại. Tái cấp vốn có thể cung cấp một cơ hội để có được lãi suất tốt hơn hoặc đơn giản là làm cho một thế chấp tốt thậm chí còn tốt hơn. Dù bằng cách nào, bạn sẽ tăng cường bảo mật tài chính ngắn hạn và dài hạn của mình và tăng tỷ lệ cược rằng những thời điểm khó khăn sẽ không khiến bạn có nguy cơ mất nhà.
Tăng giá trị ròng dài hạn của bạn
Với khoản tiết kiệm từ việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn, bạn sẽ chi tiêu ít hơn cho lãi suất. Đó là tiền bạn có thể bỏ ra để nghỉ hưu hoặc sử dụng cho mục tiêu tài chính dài hạn khác.
Tăng dòng tiền ngắn hạn
Nếu khoản tái cấp vốn của bạn làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn, bạn sẽ có nhiều tiền hơn để làm việc theo từng tháng. Điều này có thể làm giảm áp lực tài chính hàng ngày đối với hộ gia đình của bạn và tạo cơ hội đầu tư vào nơi khác.
Nguy hiểm của tái cấp vốn
Tái cấp vốn một khoản thế chấp giới thiệu các yếu tố mới vào tình hình tài chính của bạn. Những rủi ro từ thế chấp ban đầu của bạn vẫn còn, và một vài cái mới xuất hiện.
Trả quá nhiều chi phí đóng cửa
Người cho vay vô đạo đức có thể giải quyết một số khoản phí không cần thiết và / hoặc tăng cao vào chi phí thế chấp của bạn. Hơn nữa, họ có thể không tiết lộ một số chi phí này trước, với hy vọng rằng bạn sẽ cảm thấy quá đầu tư vào quá trình để rút lui.
Trả quá nhiều tiền lãi vì bạn không muốn đóng chi phí
Một khoản tái cấp vốn thường không yêu cầu bất kỳ khoản tiền nào để đóng. Người cho vay một cách bù đắp cho điều này là cho bạn mức lãi suất cao hơn. Giả sử bạn có hai lựa chọn: khoản tái cấp vốn 200.000 đô la với chi phí đóng bằng 0 và lãi suất cố định 5% trong 30 năm hoặc khoản tái cấp 200.000 đô la với chi phí đóng 6.000 đô la và lãi suất cố định 4, 75% trong 30 năm. Giả sử bạn giữ khoản vay cho toàn bộ thời hạn của nó, trong kịch bản A, bạn sẽ trả tổng cộng $ 386, 511. Trong kịch bản B, bạn sẽ trả $ 381, 586. Việc "không có chi phí đóng cửa" sẽ khiến bạn mất 4.925 đô la. Bạn có thể nghĩ ra điều gì khác mà bạn muốn làm với gần 5.000 đô la hơn là đưa nó cho ngân hàng không?
Mất vốn
Phần của khoản thế chấp mà bạn đã trả hết, vốn chủ sở hữu của bạn trong nhà, là phần duy nhất của ngôi nhà thực sự là của bạn. Số tiền này tăng lên từng chút một với mỗi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho đến một ngày, bạn sở hữu toàn bộ ngôi nhà và có thể yêu cầu từng xu của số tiền thu được nếu bạn chọn bán nó. Nhưng nếu bạn thực hiện một khoản tái cấp vốn rút tiền, thì chi phí đóng vào khoản vay mới hoặc kéo dài thời hạn cho khoản vay của bạn, bạn sẽ bỏ đi phần trăm căn nhà mà bạn thực sự sở hữu. Ngay cả khi bạn ở cùng nhà trong suốt quãng đời còn lại, bạn vẫn có thể thanh toán thế chấp trong 50 năm nếu bạn đưa ra quyết định tái cấp vốn kém. Bạn có thể sẽ lãng phí rất nhiều tiền theo cách này, chưa kể không bao giờ thực sự sở hữu nhà của bạn.
Tác động tiêu cực đến giá trị ròng dài hạn của bạn
Tái cấp vốn có thể làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn, nhưng cuối cùng sẽ khiến khoản vay trở nên đắt hơn nếu bạn thêm nhiều năm vào thế chấp của mình. Nếu bạn cần tái tài trợ để tránh mất nhà, trả nhiều tiền hơn trong thời gian dài có thể đáng giá. Nhưng nếu mục tiêu chính của bạn là tiết kiệm tiền, hãy nhận ra rằng một khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn không nhất thiết phải chuyển thành tiết kiệm dài hạn.
Tùy chọn tái cấp vốn
Có một vài chương trình tái cấp vốn đặc biệt có thể đặc biệt có lợi cho những người vay đủ điều kiện.
Tùy chọn tái cấp vốn LTV cao (Fannie Mae) và Freddie Mac Tăng cường tái cấp vốn cứu trợ.
Những chương trình mới từ Fannie Mae và Freddie Mac được thiết kế để thay thế Chương trình tái cấp vốn phải chăng tại nhà (HARP), đã hết hạn vào ngày 31 tháng 12 năm 2018. HARP được thành lập để giúp các chủ nhà không thể tận dụng các lựa chọn tái cấp vốn khác vì nhà của họ đã giảm giá trị. Mục tiêu của nó là cải thiện khả năng chi trả dài hạn của khoản vay để giúp ngăn chặn người dân mất nhà vì bị tịch thu nhà. Đối với các chương trình mới, chỉ các khoản thế chấp được tổ chức bởi Fannie Mae (Tùy chọn tái cấp vốn LTV cao) hoặc Freddie Mac (FMERR) có thể được cải thiện với khoản tái cấp vốn và có nguồn gốc vào hoặc sau ngày 1 tháng 10 năm 2017, mới đủ điều kiện. Ngoài ra, người vay phải có mặt trong các khoản thanh toán của họ.
Chủ nhà có nhà ở dưới nước và có khoản vay bắt nguồn từ tháng 6 năm 2009 đến cuối tháng 9 năm 2017 không đủ điều kiện cho một trong các chương trình thay thế HARP từ Fannie Mae và Freddie Mac.
Dòng chảy FHA.
Khoản tái cấp vốn FHA Streamline được thiết kế cho các chủ nhà đã có thế chấp FHA. Mục tiêu của nó là cung cấp một khoản thế chấp FHA mới với các điều khoản tốt hơn sẽ làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của chủ nhà. Quá trình này được cho là nhanh chóng và dễ dàng, không yêu cầu tài liệu mới về tình hình tài chính của bạn và không có bằng cấp thu nhập mới. Loại tái cấp vốn này không yêu cầu thẩm định nhà, kiểm tra mối hoặc báo cáo tín dụng. Một nhược điểm có thể có đối với một số chủ nhà là việc tái cấp vốn hợp lý FHA không cho phép rút tiền mặt.
Dòng tinh giản VA.
Chương trình này, còn được gọi là Khoản vay tái cấp vốn lãi suất (IRRRL), tương tự như khoản tái cấp vốn hợp lý FHA. Bạn phải có khoản vay VA và khoản tái cấp vốn phải dẫn đến mức lãi suất thấp hơn trừ khi bạn đang tái cấp vốn từ thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) sang thế chấp có lãi suất cố định. Người cho vay có thể yêu cầu báo cáo thẩm định và tín dụng, mặc dù VA không yêu cầu những điều này. Lưu ý rằng VA và Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng gần đây đã ban hành lệnh cảnh báo rằng các thành viên dịch vụ và cựu chiến binh đã nhận được một số lời đề nghị không được yêu cầu với thông tin sai lệch về các khoản vay này. Kiểm tra với VA trước khi thực hiện bất kỳ đề nghị nào của VA IRRRL.
Với cả dòng tinh giản VA và dòng tinh giản FHA, có thể trả ít hoặc không mất chi phí đóng trước. Tuy nhiên, các chi phí này sẽ được đưa vào thế chấp hoặc bạn sẽ trả lãi suất cao hơn để đổi lấy việc không trả chi phí đóng. Vì vậy, trong khi bạn sẽ không nhận được bất kỳ khoản tiền mặt nào, bạn vẫn sẽ trả tiền cho khoản tái cấp vốn trong thời gian dài.
Điểm mấu chốt
Bất kỳ khoản tái cấp vốn tốt nào cũng có lợi cho người vay bằng cách giảm các khoản thanh toán nhà ở hàng tháng của họ và / hoặc rút ngắn thời hạn thế chấp của họ. Thật không may, như với bất kỳ giao dịch tài chính lớn nào, có những sự phức tạp có thể làm tăng người mua không mong muốn và dẫn đến một thỏa thuận xấu. Biết về quy trình sẽ giúp bạn tìm được người cho vay và chương trình tái cấp vốn mang lại giá trị tốt nhất cho tình huống của bạn.
