Đầu tư vào thị trường nhà bị tịch thu là một chiến lược đòi hỏi mức độ tinh vi và siêng năng vượt xa những gì hầu hết mọi người nhận ra. Nó có thể có tiềm năng lớn, nhưng cần nỗ lực thực sự để kiếm tiền. Vì vậy, nó nên được tiếp cận như bất kỳ khoản đầu tư đáng kể nào, đòi hỏi phải tập trung; siêng năng; và nghiên cứu cẩn thận về tài sản địa phương, kinh tế và xu hướng nhân khẩu học. Nó cũng đòi hỏi hình thành một chiến lược để có được tài sản và cuối cùng bán chúng.
Tổng quat
Mua xe ô tô đã qua sử dụng đấu giá tương tự như đầu tư vào tài sản bị tịch thu. Các đại lý xe đã qua sử dụng là những người biết tất cả các kiểu dáng và mẫu mã cũng như các khuyết điểm chung của chúng và cách thay đổi chúng để tạo ra giá trị. Họ chấp nhận rủi ro ít hơn đáng kể so với người bình thường tham gia đấu giá chỉ để mua một chiếc xe giảm giá.
Nhiều người mua nhà bị tịch thu đi bán đấu giá tại các bước của tòa án với hy vọng lấy được một món hời - sự chênh lệch giữa giá đấu giá và giá trị nội tại của tài sản. Nhưng họ có thể không có bất kỳ kiến thức thực sự nào về đầu tư hoặc bất kỳ chiến lược giảm thiểu rủi ro nào. Các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm trong thị trường nhà bị tịch thu nhà ở biết rằng dựa vào chênh lệch giá là nguồn thu nhập đầu tư chính là một công thức cho thảm họa.
Phương pháp chính xác để có được một tài sản bị tịch thu không phải là cách tiếp cận shotgun, mà là chọn các thuộc tính nằm trong một địa điểm được định sẵn để tái phát triển hoặc cải thiện. Tài sản cần phải có những phẩm chất độc đáo làm cho nó nổi bật so với những người khác trong khu phố hoặc thị trường địa phương hoặc có một số cơ hội để tạo ra giá trị.
Chiến lược đầu tư
Bất kỳ nhà đầu tư vào bất động sản nên có một chiến lược cụ thể bao gồm các mục tiêu và cách thức để có được tài sản, để giữ nó và cuối cùng là xử lý nó. Chiến lược này thậm chí còn quan trọng hơn khi đầu tư vào thị trường nhà bị tịch thu. Bạn phải xác định liệu việc tịch thu nhà xảy ra do một số trường hợp duy nhất liên quan đến chủ sở hữu cũ hay là kết quả của một xu hướng rộng lớn hơn có thể ảnh hưởng đến thị trường địa phương.
Các nhà đầu tư cần thực hiện một số lượng đáng kể nghiên cứu về thị trường bất động sản địa phương. Nhu cầu về tài sản là một chức năng của tăng dân số, tăng trưởng việc làm, tăng thu nhập khả dụng và thay đổi nhân khẩu học. Nó sẽ ảnh hưởng lớn đến giá cả cũng như khả năng bán tài sản vào cuối giai đoạn đầu tư.
Nghiên cứu phát triển cơ sở hạ tầng sắp tới, như đường xá, trường học và các dự án cộng đồng. Cũng tìm hiểu làm thế nào chính quyền địa phương và tiểu bang hỗ trợ tăng trưởng kinh doanh và kế hoạch khắc phục bất kỳ vấn đề cụ thể nào, chẳng hạn như giao thông, chất lượng không khí, tội phạm và thuế. Tất cả các mục này sẽ làm cho một khu vực mong muốn hơn và tăng giá trị của các tài sản trong đó.
Chiến lược mua lại
Hầu hết các nhà đầu tư đã được dạy để lùng sục các ấn phẩm liệt kê tài sản sẽ bán đấu giá và tương ứng với chủ sở hữu về ý định mua tài sản của họ trước khi nó đi vào khối đấu giá. Mặc dù các giao dịch có thể đạt được trên các bước của tòa án, nhưng việc tìm ra các cách khác để bảo đảm các tài sản đau khổ sẽ cải thiện đáng kể cơ hội đóng cửa của bạn. Nó cũng có thể cung cấp một cơ hội để hiểu và phân tích đầy đủ tài sản.
Ví dụ: giả sử một nhà đầu tư đạt được quyền truy cập vào các tài sản bằng cách sử dụng các liên hệ của anh ta trên thị trường và kiến thức về cho vay dân cư để giúp các chủ nhà đang gặp khó khăn đàm phán với người cho vay. Nếu các vấn đề cho vay được giải quyết, không chỉ nhà đầu tư tăng danh tiếng của mình với cả chủ sở hữu và người cho vay, nhà đầu tư cũng có thể được giới thiệu và tiếp cận với những người khác có vấn đề về các khoản vay. Và nếu tình huống không thể được giải quyết, nhà đầu tư là người đầu tiên có được tài sản - bởi vì họ đã có được sự tin tưởng của chủ sở hữu. Các nhà đầu tư cũng có thể đưa ra quyết định có căn cứ về việc có nên mua bất động sản hay không bởi vì, thông qua những nỗ lực của họ, họ đã biết về những hạn chế và lợi ích của tài sản.
Một chiến lược khác là mua các khoản vay đau khổ với mức chiết khấu từ những người cho vay. Các ngân hàng và các tổ chức cho vay khác không thích mua nhà bị tịch thu. Để tránh mất các tài sản thuộc sở hữu bất động sản (REO), các tổ chức này thường sẽ bán một số khoản nợ không có hiệu suất với mức chiết khấu đáng kể để ngang bằng.
Các nhà đầu tư có thể linh hoạt hơn những người cho vay trong việc thực hiện một khoản vay không thực hiện, đôi khi biến nó trở thành một khoản cho vay thực hiện sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn nhiều, nhờ vào cơ sở đầu tư thấp hơn của nhà đầu tư.
Sau khi nêm các khoản vay, các nhà đầu tư có thể giữ chúng hoặc bán chúng với giá cao khi chúng đã được thực hiện trong một thời gian. Trong trường hợp không thể giải quyết được, nhà đầu tư có thể tịch thu tài sản và nhận quyền mà không phải cạnh tranh với bất kỳ bên nào khác. Nhược điểm duy nhất của phương pháp này là việc mua một nhóm các khoản vay đòi hỏi một khoản vốn lớn hơn so với việc mua các tài sản riêng lẻ tại cuộc đấu giá. Vấn đề là có nhiều cách sáng tạo để giảm sự cạnh tranh trong việc mua một tài sản không hoạt động.
Chiến lược nắm giữ và rút lui
Các nhà đầu tư cũng nên chắc chắn về những việc cần làm sau khi có được tài sản.
Tài sản sẽ được "lật lại" vào thị trường hay nó sẽ được tổ chức và dày dạn chờ đợi một sự thay đổi thị trường trước khi bán? Các nhà đầu tư xem xét việc mua nhà bị tịch thu và sau đó tiếp thị lại chúng ngay sau khi mua nên tìm cách cải thiện tài sản. Những cải tiến mang lại tiếng nổ lớn nhất bao gồm thêm phòng ngủ và phòng tắm, nhà bếp tu sửa và tầng hầm hoàn thiện hoặc các không gian không sử dụng khác.
Vì thông tin giao dịch tài sản là kiến thức công khai, một số người mua tiềm năng sẽ cảnh giác trả phí bảo hiểm cho một tài sản ngay sau khi bán nhà bị tịch thu ngay cả khi giá của nó phù hợp với các tài sản khác trong khu vực. Tạo giá trị thông qua tái phát triển giúp cung cấp lý do cho giá bán lại cao hơn và có thể giảm rủi ro trong thời gian tiếp thị dài. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên cảnh giác không cải thiện tài sản nhiều đến mức giá của nó cao hơn nhiều so với các tài sản lân cận.
Một chiến lược khác là giữ tài sản làm tài sản cho thuê cho đến khi có điều gì đó xảy ra trên thị trường để nâng cao giá trị tài sản. Một lần nữa, các nhà đầu tư phải nhận thức được thị trường cho thuê để đảm bảo rằng có đủ lượng nhu cầu cho thuê mặt bằng. Và rằng tài sản được mua sẽ chỉ huy đủ tiền thuê để trang trải chi phí duy trì tài sản.
Đối với những người có thể xử lý thêm thời gian và công sức cần có để trở thành chủ nhà, việc mua các tài sản đau khổ với giá chiết khấu và chuyển đổi chúng thành tài sản cho thuê có thể tạo ra sự giàu có đáng kể. Khả năng có được nguồn tài chính hấp dẫn, chẳng hạn như các khoản vay chỉ lãi suất cùng với khoản khấu trừ lãi thế chấp từ thuế thu nhập, cung cấp một cách tuyệt vời để tạo ra dòng tiền trong khi chờ đợi thời điểm thích hợp để bán.
Mặc dù bất động sản nhà ở không biến động như các loại tài sản khác, nó được đặc trưng bởi thời gian dài lợi nhuận thấp và sau đó là một "giá trị" tương ứng với một số thay đổi lớn trong nhu cầu giải thích một phần lợi nhuận đáng kể. Một lần nữa, đây là động lực cho nghiên cứu đang diễn ra và chiến lược thời gian nắm giữ sẽ giúp ước tính thời điểm của bước nhảy giá trị và tạo ra một kế hoạch cho tài sản để chuẩn bị bán.
Chiến lược thoát hiểm
Không có suy nghĩ thông qua một chiến lược thoát là một sai lầm lớn mà các nhà đầu tư mới thường mắc phải. Nhiều người có ấn tượng sai lầm rằng thời điểm tốt nhất để đầu tư vào các tài sản bị tịch thu là khi có sẵn rất nhiều. Trên thực tế, một sự gia tăng đáng kể trong các căn nhà để bán và nhà bị tịch thu nhấn mạnh một số vấn đề ngăn cản mọi người trả tiền vay hoặc khiến họ không muốn giữ nhà. Điều này có thể là do mất việc làm trong khu vực hoặc một số vấn đề cơ sở hạ tầng khiến khu vực này không mong muốn. Những xu hướng đó sẽ có tác động tích cực đến việc cung cấp nhà sẵn có để bán hoặc nhà bị tịch thu và tác động tiêu cực đến nhu cầu. Điều này có nghĩa là sẽ khó bán tài sản hơn cho đến khi các yếu tố cơ bản thị trường được cải thiện.
Một sai lầm phổ biến của các nhà đầu tư chỉ dựa vào chênh lệch giá cho lợi nhuận của họ là họ không nhận ra tác động tiêu cực của việc mang chi phí. Các chi phí có thể bao gồm thanh toán thế chấp, thuế, bảo hiểm và bảo trì trong thời gian tiếp thị và bán hàng kéo dài.
Đặt thời hạn để bán một tài sản và sau đó giảm giá cho đến khi tài sản bán là một cách để tránh chi phí mang vượt quá. Sẽ tốt hơn nhiều nếu bán với mức lợi nhuận từ 0 đến 0 so với việc tiếp tục bán một tài sản với giá sẽ đảm bảo thời gian tiếp thị dài và do đó chi phí mang theo cao có thể dẫn đến thua lỗ.
Điểm mấu chốt
Đầu tư vào các tài sản bất động sản không phù hợp để xây dựng sự giàu có là một chiến lược khả thi, nhưng đó không phải là cách để làm giàu nhanh chóng. Đối với mỗi câu chuyện về giầu có để làm giàu, có thêm 10 người đã mất vốn vì họ không theo kịp các thay đổi trong xu hướng thị trường.
Những người thành công trong thị trường nhà bị tịch thu đã nghiên cứu các chiến lược và chiến thuật của các nhà đầu tư thành công khác. Họ đã dành thời gian và nguồn lực để tạo ra các liên hệ thị trường phù hợp cần thiết để tạo ra lợi thế cạnh tranh so với những người khác. Nhưng đổ thời gian và sức lực để tìm hiểu thị trường bất động sản địa phương chỉ là một trong một số chiến lược mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để bắt kịp đối thủ. Thành công đến từ việc mua lại được thực hiện cẩn thận và thực hiện cũng như các chiến lược thoát thông minh.
