Cam kết mang đi là gì?
Cam kết mang đi là một bảo lãnh bằng văn bản của người cho vay để cung cấp tài chính vĩnh viễn để thay thế một khoản vay ngắn hạn vào một ngày cụ thể trong tương lai nếu dự án đã đạt đến một giai đoạn nhất định.
Chìa khóa chính
- Cam kết mang đi là một bảo lãnh bằng văn bản của một người cho vay để cung cấp tài chính vĩnh viễn để thay thế một khoản vay ngắn hạn vào một ngày trong tương lai cụ thể nếu dự án đã đạt đến một giai đoạn nhất định. Cam kết mua lại khá phổ biến trong phát triển bất động sản thương mại. người cho vay có kỳ hạn thường yêu cầu một cam kết mang đi từ một người cho vay khác trước khi họ đồng ý cung cấp khoản vay.
Hiểu cam kết mang đi
Một cam kết mang đi là khá phổ biến trong phát triển bất động sản thương mại. Nó đảm bảo rằng một ngân hàng sẽ phát hành một thế chấp cho tài sản sau khi hoàn thành việc xây dựng hoặc cải tạo. Nó cũng đảm bảo rằng một người cho vay thế chấp thương mại dài hạn sẽ trả hết hoặc lấy khoản vay xây dựng ngắn hạn và lãi tích lũy của nó.
Cam kết mua ngoài giảm thiểu rủi ro cho người cho vay xây dựng và cho phép phát triển. Các nhà phát triển bất động sản thường vay vốn ngắn hạn (các khoản vay cầu nối) để trả cho việc xây dựng các dự án của họ.
Tuy nhiên, các dự án có thể bị trì hoãn do đình công, vấn đề nhà thầu, vấn đề môi trường hoặc một loạt các biến số khác. Đối mặt với triển vọng chi phí cao hơn từ những thất bại này, một nhà phát triển có thể bị từ bỏ dự án và mặc định cho khoản vay. Đó là lý do tại sao những người cho vay ngắn hạn thường yêu cầu một cam kết mua lại từ một người cho vay khác, người đã đồng ý trở thành chủ sở hữu thế chấp vĩnh viễn của dự án đã hoàn thành, trước khi họ đồng ý cung cấp khoản vay.
Làm việc với các cam kết mang đi
Cam kết mua ngoài, còn được gọi là cho vay mua ngoài hoặc thỏa thuận mua ngoài, cho phép nhà xây dựng lựa chọn vay một số tiền nhất định với lãi suất đã thỏa thuận (thường được chốt vào một chỉ số) cho một số tiền nhất định của thời gian Thỏa thuận sẽ bao gồm một số trường hợp như:
- Phê duyệt thiết kế và vật liệu Ngày hoàn thành dự án Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trước khi quỹ được phát hành, có lẽ là 60 phần trăm Dự kiến kéo dài ngày bắt đầu của khoản vay, trong trường hợp trì hoãn
Các cam kết thường là một sàn từ trần đến sàn. Từ trần đến sàn có nghĩa là sẽ có một khoản tiền cụ thể được vay cho dự án và một khoản vay nhỏ hơn nếu các khoản dự phòng không được đáp ứng. Những tình huống này cố gắng bảo vệ hoặc bồi thường cho cả người cho vay vĩnh viễn và người cho vay ngắn hạn ban đầu trong trường hợp có vấn đề xảy ra. Nguyên tắc hoạt động là công việc của nhà phát triển, không phải của ngân hàng, để đảm bảo dự án tiến triển thuận lợi. Ngân hàng sẽ nỗ lực để hạn chế tiếp xúc với các vấn đề của nhà phát triển.
Khoảng cách tài chính cho các cam kết
Tất nhiên, người cho vay xây dựng không muốn mạo hiểm rằng người cho vay vĩnh viễn sẽ giữ lại tiền do các khoản dự phòng, điều này có thể ảnh hưởng đến việc trả nợ khoản vay xây dựng. Vì vậy, các cam kết mua ngoài cũng bao gồm các quy định cho tài trợ chênh lệch. Gap tài chính, hoặc các khoản vay cầu nối, giúp đỡ trong trường hợp bất kỳ tình huống bất ngờ nào kích hoạt một khoản thanh toán một phần từ người cho vay vĩnh viễn.
Ví dụ: nếu một tòa tháp văn phòng mới chưa thuê đủ đơn vị để đáp ứng điều khoản chiếm tối thiểu của cam kết mang đi, khoản tài trợ chênh lệch sẽ đảm bảo rằng người cho vay xây dựng được trả lại ngay cả khi thế chấp cuối cùng chưa được ban hành.
