Nếu bạn đang suy nghĩ về việc mua một ngôi nhà thứ hai để sử dụng cho các kỳ nghỉ, thu nhập cho thuê hoặc nơi ở hưu cuối cùng, thì việc tận dụng tất cả các khoản giảm thuế có sẵn đối với tài sản đó là điều hợp lý. Chi phí sở hữu một ngôi nhà khác có thể được giảm đáng kể thông qua các khoản khấu trừ thuế đối với lãi suất thế chấp, thuế bất động sản và các chi phí khác.
Những thay đổi về thuế bắt nguồn từ Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 (TCJA), có hiệu lực đến năm 2025, ảnh hưởng đến số tiền bạn có thể tiết kiệm được. Bắt đầu với những ngôi nhà được mua từ ngày 16 tháng 12 năm 2017, chẳng hạn, chủ nhà có thể khấu trừ tiền lãi chỉ với tối đa 750.000 đô la cho vay mua nhà đủ điều kiện, giảm từ 1 triệu đô la trước khi TCJA thông qua. (Hơn nữa, nếu bạn có một khoản thế chấp hiện tại đối với nơi cư trú chính của bạn, con số này có thể sẽ bị giảm. Xem bên dưới để biết thêm thông tin và kiểm tra với kế toán của bạn hoặc một cố vấn thuế khác nếu điều này áp dụng cho bạn.
Ngoài ra, tiền lãi cho các khoản vay vốn chủ sở hữu hiện chỉ có thể được khấu trừ nếu tiền được sử dụng để cải tạo thành tài sản mà khoản vay được thực hiện.
Tuy nhiên, ngay cả với những thay đổi này, có những giảm thuế hữu ích có thể giúp sở hữu một ngôi nhà thứ hai có giá cả phải chăng hơn. Đây là một danh sách nhanh chóng.
Giảm thuế cho chủ sở hữu nhà thứ hai
Khấu trừ lãi suất thế chấp
Các quy tắc thuế khác nhau được áp dụng tùy thuộc vào việc ngôi nhà thứ hai của bạn được sử dụng cho mục đích cá nhân hay bạn dự định thuê nó. Với các dịch vụ cho thuê, tỷ lệ của năm mà bạn thuê bất động sản và sống trong đó chính mình cũng có thể phát huy tác dụng.
Nhà cho sử dụng cá nhân
Việc khấu trừ lãi suất thế chấp từ lâu đã được ca ngợi như một cách để làm cho quyền sở hữu nhà ở phải chăng hơn. Nếu bạn sử dụng một tài sản thứ hai một cách nghiêm ngặt như một nơi cư trú cá nhân và không bao giờ thuê nó, bạn đủ điều kiện để khấu trừ lãi suất thế chấp giống như cách bạn làm trên ngôi nhà chính của mình. Để đủ điều kiện khấu trừ, khoản thế chấp phải là một khoản nợ được bảo đảm trên một ngôi nhà đủ điều kiện mà bạn sở hữu và bạn phải nộp mẫu IRS 1040 và ghi rõ các khoản khấu trừ của bạn.
Những người đăng ký độc thân và những người kết hôn khai thuế chung có thể yêu cầu khấu trừ từng khoản cho 100% tiền lãi họ phải trả cho khoản thế chấp của họ, đến một giới hạn. Những giới hạn khác nhau tùy theo khi thế chấp bắt nguồn. Đối với các năm tính thuế 2018 đến 2025, giới hạn tối thiểu lên tới 750.000 đô la nợ được đảm bảo bởi ngôi nhà thứ nhất và thứ hai của bạn - hoặc 375.000 đô la nếu bạn kết hôn và nộp đơn riêng. Tuy nhiên, nếu thế chấp của bạn tồn tại trước ngày 16 tháng 12 năm 2017, bạn sẽ tiếp tục nhận được cách xử lý thuế hào phóng, tương tự như theo quy tắc cũ, với lãi suất cho các khoản thế chấp và bất kỳ khoản vay nào khác được khấu trừ lên tới 1 triệu đô la tiền nợ.
Những ngôi nhà được cho thuê
Các quy tắc thuế phức tạp hơn một chút nếu bạn thuê tài sản trong một số hoặc tất cả các năm. Các quy tắc khác nhau được áp dụng tùy thuộc vào tỷ lệ thời gian ngôi nhà sẽ được thuê, thay vì sử dụng cá nhân. Việc sử dụng tài sản của bạn sẽ thuộc một trong ba loại sau:
Bạn thuê tài sản trong 14 ngày hoặc ít hơn. Bạn có thể thuê căn nhà thứ hai của mình cho các bên khác trong tối đa hai tuần (14 đêm) trong vòng một năm mà không phải báo cáo thu nhập kết quả cho IRS. Ngôi nhà vẫn được coi là nơi cư trú cá nhân và bạn có thể khấu trừ thuế lãi suất và tài sản thế chấp theo các quy tắc nhà thứ hai tiêu chuẩn.
Điều này giữ bất kể giá cho thuê; ngay cả thu nhập từ một ngôi nhà cho thuê 10.000 đô la một đêm, không cần phải báo cáo với IRS, miễn là tài sản được cho thuê không quá 14 ngày trong suốt cả năm.
Bạn thuê bất động sản trong hơn 14 ngày nhưng vẫn ở trong đó khá ít. Các yêu cầu cụ thể ở đây là bạn phải tự sử dụng nhà trong ít hơn 14 ngày một năm hoặc 10% số ngày mà căn nhà được thuê. Nếu điều này áp dụng và nhà được cho thuê hơn 14 ngày một năm thì căn nhà của bạn được coi là tài sản cho thuê và bạn phải báo cáo thu nhập cho thuê của mình với IRS.
Bạn có thể khấu trừ chi phí cho thuê, bao gồm lãi thế chấp, thuế tài sản, phí bảo hiểm, phí trả cho người quản lý tài sản, hóa đơn tiện ích và 50% của bất kỳ khấu hao nào trên tài sản. Tuy nhiên, bạn phải phân bổ các chi phí này giữa các tỷ lệ thời gian tài sản được sử dụng cho cá nhân và cho thuê trong năm.
Điều đáng chú ý là ngày sửa chữa không được tính là sử dụng cá nhân, vì vậy bạn có thể dành hơn 14 ngày tại khách sạn với điều kiện bạn đang bảo trì thêm thời gian. Lập kế hoạch ghi lại các hoạt động bảo trì của bạn bằng cách giữ lại các biên lai để chứng minh rằng bạn không chỉ đi nghỉ vào những ngày đó.
Bạn sử dụng tài sản trong hơn 14 ngày và thuê nó không thường xuyên.
Cụ thể, kịch bản này được áp dụng nếu bạn tự sử dụng tài sản trong ít nhất hai tuần một năm hoặc 10% tổng số ngày mà căn nhà được thuê. Nếu đây là trường hợp, ngôi nhà thứ hai được coi là nơi cư trú cá nhân.
Bạn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp và thuế tài sản, nhưng bạn không thể yêu cầu thua lỗ cho thuê. Nếu một thành viên trong gia đình bạn sử dụng tài sản (bao gồm vợ / chồng, anh chị em, cha mẹ, ông bà, con cái và cháu của bạn), những ngày đó được tính là ngày cá nhân trừ khi bạn thu được giá thuê hợp lý trong những lần ở đó.
Để được trợ giúp trong việc tính khấu trừ thuế thế chấp của bạn, hãy sử dụng bảng tính trực tuyến, như bảng tính này từ Bankrate, để xác định số tiền bạn có thể tiết kiệm được.
Khấu trừ lãi suất vốn chủ sở hữu
Ngoài việc khấu trừ lãi suất thế chấp, bạn có thể xóa lãi cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên, các quy tắc cho các khoản khấu trừ như vậy đã thay đổi bắt đầu từ năm tính thuế 2018.
Trước đây, bạn có thể thực hiện khấu trừ ngay cả khi bạn đã sử dụng khoản vay vốn chủ sở hữu nhà để trả nợ thẻ tín dụng, đi nghỉ hoặc mua nhà thứ hai. Theo IRS, giờ đây bạn chỉ có thể khấu trừ tiền lãi bạn phải trả cho khoản nợ bằng vốn chủ sở hữu nếu bạn sử dụng tiền của LĐ để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nhà của người nộp thuế bảo đảm khoản vay. Để đủ điều kiện, khoản vay phải được bảo đảm bằng ngôi nhà chính hoặc thứ hai của bạn và nó không thể vượt quá chi phí của ngôi nhà.
Những điều khoản đó có nghĩa là để đòi khoản khấu trừ lãi khi mua căn nhà thứ hai, bạn sẽ cần phải thế chấp cho nó; nếu bạn đã vay một khoản vốn chủ sở hữu nhà so với căn nhà chính của bạn để mua, bạn không thể khấu trừ tiền lãi bạn đã trả cho khoản vay đó.
Kể từ năm tính thuế 2018, bạn có thể khấu trừ lãi cho 750.000 đô la cho các khoản vay mua nhà, bao gồm cả các khoản thế chấp. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng con số này là tổng cộng của tất cả các khoản vay được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện ngôi nhà chính và thứ hai của bạn. Ví dụ, nếu bạn đã có khoản nợ thế chấp từ 750.000 đô la trở lên đối với những nơi cư trú đó, bạn không thể yêu cầu khoản khấu trừ cho bất kỳ lợi ích vốn chủ sở hữu nhà nào.
Khấu trừ thuế tài sản
Bạn có thể khấu trừ thuế tài sản trên ngôi nhà thứ hai của bạn và, đối với vấn đề đó, nhiều tài sản như bạn sở hữu. Tuy nhiên, ở đây cũng vậy, năm thuế 2018 đã mang đến những thay đổi ảnh hưởng đến những khoản khấu trừ đó.
Bạn không còn có thể khấu trừ toàn bộ số tiền thuế bất động sản bạn đã trả cho bất động sản bạn sở hữu. Giờ đây, tổng cộng tất cả các loại thuế của tiểu bang và địa phương đủ điều kiện khấu trừ, bao gồm thuế tài sản và thuế thu nhập, được giới hạn ở mức 10.000 đô la mỗi tờ khai thuế hoặc 5.000 đô la nếu bạn kết hôn và nộp riêng. Nhiều người mua căn nhà thứ hai có thể đã vượt quá giới hạn đó với ngôi nhà đầu tiên của họ, và vì vậy có thể không được tiết kiệm thêm thuế cho ngôi nhà thứ hai của họ.
Bán ngôi nhà thứ hai của bạn
Luật thuế cho phép bạn nhận tới 500.000 đô la tiền lãi (nếu bạn kết hôn và nộp chung; 250.000 đô la, nếu bạn độc thân) miễn thuế khi bán nơi cư trú chính của bạn. Loại trừ bán nhà chính này không áp dụng nếu bạn bán căn nhà thứ hai của mình; việc bán hàng như vậy có thể để lại cho thuế lãi vốn đối với toàn bộ lợi nhuận của bạn.
Tuy nhiên, một số động thái có thể cho phép bạn tránh ít nhất một phần của khoản lãi vốn để bán căn nhà thứ hai. Đầu tiên là biến tài sản bổ sung thành nơi cư trú chính của bạn trong ít nhất hai năm trước khi bạn bán nó. Điều đó có thể cho phép bạn tận dụng lợi thế của việc giảm thuế, miễn là bạn đáp ứng các yêu cầu cư trú chính cho các mục đích thuế ở tiểu bang của bạn. (Bạn cũng có thể cần xem xét các hàm ý về thuế đối với bất kỳ thu nhập cho thuê nào bạn có thể nhận được khi cư trú chính trong khi bạn sống chủ yếu ở ngôi nhà thứ hai.)
Nếu ngôi nhà thứ hai của bạn chủ yếu được thuê hoặc giữ như một khoản đầu tư, bạn cũng có thể xem xét việc đổi nó lấy một tài sản tương đương khác. Trao đổi 1031, còn được gọi là trao đổi tương tự hoặc trao đổi chậm thuế, cho phép bạn giao dịch một tài sản cho thuê hoặc đầu tư cho một tài sản cho thuê hoặc đầu tư khác có giá trị bằng hoặc lớn hơn, trên cơ sở hoãn thuế. Ưu điểm là bạn có thể tránh phải trả thuế lãi vốn trên sàn giao dịch.
Để đủ điều kiện cho việc di chuyển như vậy, tài sản mà bạn đổi chỗ phải được coi là tài sản cho thuê, không phải là nơi cư trú cá nhân, điều đó có nghĩa là bạn phải thuê tài sản trong ít nhất 15 ngày và sử dụng ít hơn 14 ngày hoặc 10% những ngày ngôi nhà được thuê mỗi năm.
Điểm mấu chốt
Nếu nó khả thi về mặt tài chính, việc sở hữu một ngôi nhà thứ hai có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời cho mục đích nghỉ mát hoặc cho thuê, và cũng có thể cung cấp một ngôi nhà chính phù hợp trong thời gian nghỉ hưu. Nhưng bởi vì việc sở hữu bất kỳ ngôi nhà nào cũng mang một gánh nặng tài chính đáng kể, từ thế chấp và thuế cho đến bảo trì và sửa chữa, bạn nên tìm hiểu ý nghĩa thuế đối với quyền sở hữu nhà thứ hai. Vì luật thuế rất phức tạp và thay đổi theo định kỳ, nên tham khảo ý kiến chuyên gia thuế bất động sản đủ điều kiện, người có thể giải thích các hàm ý và luật thuế có liên quan và giúp bạn xác định chiến lược sở hữu thuận lợi nhất cho tình huống của mình.
