Chủ sở hữu nhà nghỉ có thể chọn thuê tài sản của họ để bù đắp chi phí sở hữu hoặc để tạo thu nhập. Tùy thuộc vào số ngày mỗi năm mà một tài sản được cho thuê, chủ sở hữu có thể được hưởng một số lợi ích thuế nhất định có thể giúp làm cho quyền sở hữu nhà nghỉ dễ dàng hơn. Hiểu các quy tắc thuế trước thời hạn có thể giúp chủ sở hữu nhà nghỉ tận dụng lợi thế của việc giảm thuế và tránh mọi bất ngờ tại thời điểm thuế.
XEM: Walk Walk bất động sản
Quy tắc 14 ngày hoặc 10%
Các lợi ích về thuế mà chủ sở hữu có thể được hưởng tùy thuộc vào số ngày mỗi năm mà tài sản được cho thuê và thời gian chủ sở hữu dành trong nhà. Nếu nhà nghỉ được sử dụng riêng cho sở thích cá nhân của chủ sở hữu (và nó không được cho thuê bất cứ lúc nào trong năm), chủ sở hữu thường có thể khấu trừ thuế bất động sản và lãi cho khoản thế chấp nhà. Giống như một nơi cư trú chính, các chi phí liên quan đến bảo hiểm, bảo trì và tiện ích không thể được xóa bỏ.
Nếu ngôi nhà được sử dụng cho mục đích cho thuê, chủ nhà sẽ thuộc một trong ba loại.
Tài sản thuê trong 14 ngày hoặc ít hơn mỗi năm
Theo luật thuế, một bất động sản nghỉ dưỡng có thể được thuê trong tối đa hai tuần (14 đêm) mỗi năm mà không cần phải báo cáo thu nhập cho thuê. Trong trường hợp này, ngôi nhà vẫn được coi là nơi cư trú cá nhân để chủ sở hữu có thể khấu trừ tiền lãi thế chấp và thuế tài sản theo Biểu A theo quy tắc nhà thứ hai tiêu chuẩn. Tuy nhiên, chủ sở hữu không thể khấu trừ bất kỳ chi phí như chi phí cho thuê.
Khoản giảm thuế này đôi khi được gọi là "Miễn thuế thạc sĩ" vì chủ nhà gần Câu lạc bộ Golf Quốc gia Augusta có thể kiếm được tới 20.000 đô la thuê nhà trong giải đấu hàng năm - mà không phải báo cáo thu nhập trên tờ khai thuế của họ.
Chủ sở hữu thuê tài sản trong 15 ngày trở lên và sử dụng ít hơn 14 ngày
Trong trường hợp này, tài sản được coi là tài sản cho thuê và các hoạt động cho thuê được xem như một doanh nghiệp. Tất cả thu nhập cho thuê phải được báo cáo cho IRS và chủ sở hữu có thể khấu trừ một số chi phí cho thuê bao gồm:
- Phí trả cho người quản lý tài sản Bảo hiểm bảo hiểm Chi phí xuất xứ Chi phí lãi suất Thuế thu nhập ưu đãiUtilitiesDeprecrecrec
Số tiền chi phí cho thuê có thể được khấu trừ dựa trên tỷ lệ phần trăm số ngày mà nhà nghỉ được thuê (gọi là "ngày thuê"). Điều này được tính bằng cách chia số ngày căn nhà được cho thuê cho tổng số ngày ngôi nhà được sử dụng (ngày thuê cộng với ngày sử dụng cá nhân). Ví dụ: nếu nhà nghỉ có 120 ngày sử dụng và 100 trong số đó là ngày thuê, 83% chi phí (100 ngày thuê / 120 tổng số ngày sử dụng) có thể được khấu trừ vào thu nhập cho thuê (phần cho thuê của các chi phí vượt quá thu nhập cho thuê không thể được khấu trừ). Chủ sở hữu sẽ không thể khấu trừ 17% còn lại của chi phí cho thuê.
Ngoài việc khấu trừ chi phí cho thuê, chủ sở hữu có thể khấu trừ tới 25.000 đô la mỗi năm, tùy thuộc vào thu nhập gộp đã điều chỉnh (AGI) của chủ sở hữu và có thể xóa sổ một cách thụ động nếu chủ sở hữu tự quản lý tài sản.
XEM: Tài sản cho thuê: Tiền mặt bò hay hố tiền?
Chủ sở hữu sử dụng tài sản trong hơn 14 ngày hoặc 10% tổng số ngày căn nhà được cho thuê
Nếu ngày cá nhân vượt quá 14 ngày hoặc 10% số ngày thuê nhà (tùy theo mức nào lớn hơn), IRS coi tài sản là nơi cư trú cá nhân và không thể khấu trừ tiền thuê. Chi phí cho thuê, cho đến mức thu nhập cho thuê, cũng như thuế tài sản và lãi thế chấp vẫn có thể được khấu trừ.
Vì việc cắt giảm 14 ngày có thể có tác động lớn đến thuế, điều quan trọng là phải theo dõi chính xác và tài liệu, ngày sử dụng cá nhân so với ngày được sử dụng để sửa chữa và bảo trì. Theo IRS, bất kỳ ngày nào được sử dụng "làm việc toàn thời gian để sửa chữa và bảo trì (không cải thiện) tài sản của bạn không được tính là một ngày sử dụng cá nhân. Đừng coi đó là một ngày sử dụng cá nhân ngay cả khi các thành viên gia đình sử dụng tài sản cho mục đích giải trí trong cùng một ngày."
Điểm mấu chốt
Chủ sở hữu thuê nhà nghỉ có thể có thể tận dụng một số lợi ích thuế nhất định, do đó làm cho một ngôi nhà thứ hai có giá cả phải chăng hơn. Luật thuế cung cấp các lợi ích rất khác nhau tùy thuộc vào số ngày mà tài sản được cho thuê mỗi năm và thời gian chủ sở hữu sử dụng nhà. Vì luật thuế rất phức tạp, nên có thể hữu ích (và thận trọng) khi tham khảo ý kiến chuyên gia thuế đủ điều kiện để hiểu biết toàn diện về luật thuế và xác định phương pháp tốt nhất để thuê nhà nghỉ của bạn.
XEM: Các khoản khấu trừ thuế cho chủ sở hữu tài sản cho thuê
