Mục lục
- Giá lịch sử
- Dữ liệu không hiển thị
- Số và Xu hướng
- Thực tế
- Lãi suất thế chấp
- Bất động sản là một đầu tư xấu?
- Điểm mấu chốt
Lý thuyết về bất động sản của giáo dân diễn ra như thế này: Người hành hương đã đến. Họ bắt đầu sử dụng đất. Nhiều người châu Âu đã đến. Nhu cầu về đất đai rất cao đến nỗi người Mỹ bản địa bị đẩy ra để nhường chỗ cho những người định cư mới đến. Nhiều đất không thể được xây dựng, vì vậy nhu cầu và giá cả sẽ luôn tăng lên, làm cho bất động sản trở thành một khoản đầu tư tuyệt vời.
Thật không may, công thức không hoàn toàn đơn giản. Ở đây chúng ta hãy xem giá bất động sản và lý thuyết đã tồn tại từ lâu rằng chúng sẽ tăng vô thời hạn.
Chìa khóa chính
- Giá nhà tăng mạnh ở mức tốt trong năm 2004 trước khi thị trường bất động sản bị san phẳng. Vì vậy, giá trị nhà đã tăng ở một số khu vực của đất nước do nhu cầu mạnh và nguồn cung thấp, mặc dù hầu hết các bộ phận vẫn chưa đạt đến trước khủng hoảng. cấp độ. Người mua nhà tiềm năng không nên tập trung vào xu hướng quốc gia vì giá cả khác nhau giữa các tiểu bang và thậm chí các thành phố lân cận. Tỷ lệ thế chấp thấp có ảnh hưởng gián tiếp đến giá nhà, vì người tiêu dùng sẵn sàng nhận thêm nợ khi tín dụng rẻ.
Giá lịch sử
Trước khi bong bóng nhà đất được công bố rộng rãi và vụ tai nạn bất động sản bắt đầu một cách nghiêm túc vào năm 2007, dữ liệu giá nhà ở lịch sử từ Hiệp hội Bất động sản Quốc gia (NAR) dường như ủng hộ lý thuyết về giá cả tăng vô tận. Biểu đồ dưới đây theo dõi giá nhà trung bình từ năm 1968 đến năm 2004, cho thấy mức tăng trung bình hàng năm là 6, 4%, không có một sự suy giảm nào trong suốt thời gian 36 năm.
Hình 1: Giá nhà trung bình từ năm 1968 đến 2004
Dữ liệu không hiển thị
Thật không may cho chủ nhà, năm 2004 là năm cuối cùng của những con số tăng trưởng lành mạnh trước khi thị trường bị san phẳng. Đến năm 2006, dữ liệu NAR chỉ tăng 1%. Sau đó, thị trường trải qua một sự suy giảm chưa từng thấy.
Giá bắt đầu giảm trên toàn quốc vào năm 2007. Họ đã giảm một lần nữa vào năm 2008 và một lần nữa vào năm 2009. Đến giữa năm 2010, giá nhà đất đã giảm xuống mức 2004 trong một thị trường trì trệ. Theo dữ liệu từ Standard & Poor's, trong nhiều thập kỷ, dường như một vé một chiều để tăng lợi nhuận đã giảm hơn 30% chỉ sau vài năm.
Giá đã tăng lên do nhu cầu lớn hơn và nguồn cung trên thị trường giảm ở nhiều nơi trên đất nước, nhưng nhiều khu vực vẫn chưa đạt đến mức trước khi cuộc khủng hoảng xảy ra. Thêm vào đó là thực tế rằng các tiêu chuẩn cho vay đã trở nên nghiêm ngặt hơn, và nó đẩy mọi người ra khỏi thị trường.
Ngay cả trước khi các con số bắt đầu đi sai hướng, dữ liệu xu hướng giá bán đã cung cấp một bức tranh không đầy đủ. Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia báo cáo rằng kích thước nhà trung bình ở Mỹ là 983 feet vuông vào năm 1950, 1.500 feet vuông vào năm 1970 và 2.349 feet vuông vào năm 2004. Xu hướng này tiếp tục trong nửa đầu thập niên 2000, sau đó nó bắt đầu suy giảm phần nào.
Với quy mô của các ngôi nhà ngày càng lớn hơn và lạm phát thêm vào chi phí vật liệu xây dựng, điều hợp lý là giá nhà sẽ tăng. Nhưng điều gì xảy ra nếu lạm phát được bao gồm trong bức tranh? Kết quả là một cái gì đó hoàn toàn bất ngờ. Ngay cả trước khi sụp đổ bất động sản vào cuối những năm 2000, giá nhà đã giảm thường xuyên và đáng kể. Trên thực tế, Thế chiến I, Đại suy thoái, Thế chiến II, 1970 và 1980, tất cả đều chứng kiến thời kỳ giảm giá đáng kể. Sự sụt giảm ít hơn đã xảy ra một cách thường xuyên ở các điểm khác là tốt.
Số và Xu hướng
Ngay cả những con số xu hướng quốc gia chỉ nói lên một phần của bức tranh. Xu hướng giá nhà ở có thể khác nhau giữa các khu vực địa lý. Một sự bùng nổ ở California có thể che dấu một bức tượng bán thân ở Detroit. Ngay cả trong cùng một thành phố, số lượng có thể rất khác nhau. Các khu vực trải qua sự tăng trưởng mới hoặc sự hiền lành có thể cho thấy sự tăng giá đáng kể trong khi các khu vực trên toàn thị trấn có thể bị suy giảm.
Khi nhìn vào số liệu thống kê quốc gia và khu vực, hãy chắc chắn tính đến thực tế của thị trường trong khu vực địa phương của bạn. Giá tăng ở cấp quốc gia có thể không giúp bạn nếu thành phố, tiểu bang hoặc khu phố của bạn đang suy giảm.
Xu hướng quốc gia có thể không cung cấp cho bạn toàn bộ bức tranh, vì giá trị và giá bất động sản khác nhau giữa các tiểu bang và các thành phố lân cận.
Thực tế
Một điểm quan trọng khác cần xem xét khi xem bất động sản là một khoản đầu tư là nó sẽ không bao giờ trả hết trừ khi bạn bán nó. Từ quan điểm thực tế, ngay cả khi nơi cư trú chính của bạn tăng gấp đôi giá trị kể từ khi bạn mua nó, điều đó có thể chỉ có nghĩa là thuế bất động sản của bạn đã tăng lên. Tất cả lợi nhuận bạn trải nghiệm chỉ là một lợi ích trên giấy cho đến khi bạn bán tài sản.
Mặc dù có thể khai thác vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn bằng cách vay một khoản nợ, nhưng sử dụng nhà của bạn như một máy rút tiền tự động (ATM) là một chiến lược ngu ngốc trong quá khứ. Không chỉ tiền lãi bạn trả ăn vào lợi nhuận của bạn, mà khoản thanh toán cho vay mất đi sự ổn định tài chính của bạn. Nếu giá bất động sản giảm, bạn có thể thấy mình ở vị trí không thể chấp nhận được do cho vay nhiều hơn so với giá trị căn nhà.
Lãi suất thế chấp
Tỷ lệ thế chấp thường tăng trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế. Khi điều này xảy ra, thị trường việc làm cũng lành mạnh và tiền lương của mọi người cũng tăng theo. Tỷ lệ thế chấp đã tương đối thấp kể từ khi thị trường nhà đất sụp đổ, làm cho quyền sở hữu nhà trở nên hấp dẫn hơn. Lãi suất cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm vào tháng 5 năm 2013 là 3, 35% và vẫn không thay đổi kể từ tháng 6 năm 2019 ở mức 3, 73%. Theo Freddie Mac, mức giá thấp đã thúc đẩy các ứng dụng mua hàng và công ty mong đợi sự cải thiện trong thị trường nhà đất từ hoạt động bán hàng cao hơn và giá thấp hơn. Báo cáo thế chấp dự đoán tỷ lệ sẽ ở mức 4, 4% vào cuối năm 2019, có nghĩa là mức tăng có thể bị tắt.
Vì vậy, làm thế nào để chơi này cho giá bất động sản? Tỷ lệ thế chấp thấp hơn không nhất thiết phải có mối quan hệ trực tiếp với giá nhà, mặc dù chúng tôi muốn nghĩ rằng họ làm như vậy. Nhưng họ có thể có ảnh hưởng gián tiếp đến họ. Khi tỷ lệ thấp, người tiêu dùng sẵn sàng hơn và có thể đủ khả năng để nhận thêm nợ. Đó là bởi vì chi phí tín dụng, tức là lãi suất rất rẻ. Tuy nhiên, lãi suất tăng có xu hướng dẫn đến nhu cầu yếu hơn từ người mua.
Bất động sản là một đầu tư xấu?
Đến bây giờ bạn có thể nghĩ rằng không có giá trị trong việc mua nhà với hy vọng rằng nó sẽ đạt được giá trị theo thời gian. Mặc dù đúng là bạn khó có thể thấy bất kỳ khoản lợi nhuận nào bạn có thể chi tiêu nếu bạn dự định sống trong cùng một ngôi nhà trong suốt cuộc đời mình, nếu bạn đi mua hàng với chiến lược thoát hiểm, có nhiều khả năng nhìn thấy một lợi nhuận tiền mặt.
Đầu tiên, hãy xem xét động lực của bạn để mua một ngôi nhà. Nếu bạn muốn sống trong đó, thì bạn nên ngừng suy nghĩ về lợi nhuận và thua lỗ. Nếu bạn đang hy vọng kiếm tiền, thì bạn cần tham gia giao dịch với chiến lược thoát. Điều này cũng có nghĩa là bạn nên có một giá bán ở phía sau tâm trí của bạn, trong khi vẫn giữ giá mua của tài sản ở vị trí hàng đầu.
Khi bạn đạt đến điểm giá của mình, bạn bán tài sản giống như một cổ phiếu được đánh giá cao. Đây có thể không phải là một cách tiếp cận thực tế cho nơi cư trú chính của bạn, tùy thuộc vào lối sống của bạn, nhưng đó chính xác là những gì nhiều nhà đầu tư bất động sản làm khi họ mua bất động sản cải tạo và bán chúng. Chỉ cần nhớ rằng giá không luôn luôn tăng lên.
Trong quá khứ, Nhật Bản đã chứng kiến giá nhà đất giảm nhiều hơn. Điều đó không có nghĩa là những giá đó sẽ không quay trở lại vào lãnh thổ có lợi nhuận, nhưng hãy nhớ rằng trong một số trường hợp, nó có thể mất một thời gian rất dài.
Điểm mấu chốt
Với lịch sử là một hướng dẫn, hầu hết các chủ sở hữu nhà sẽ làm tốt để mua một nơi họ thực sự hy vọng để sống, trả nợ nhanh chóng, sống ở đó cho đến khi nghỉ hưu, sau đó thu hẹp và chuyển đến một ngôi nhà ít tốn kém hơn. Đây không phải là một vụ cá cược chắc chắn, nhưng chiến lược này không làm tăng khả năng kiếm lợi nhuận.
