Điều khoản giả định là gì
Một điều khoản giả định là một điều khoản trong hợp đồng thế chấp cho phép người bán nhà chuyển giao trách nhiệm đối với khoản thế chấp hiện có đối với người mua bất động sản. Nói cách khác, chủ nhà mới giả định thế chấp hiện có. Người mua mới thường phải đáp ứng tín dụng và bằng cấp khác.
Điều khoản giả định XUỐNG
Nếu lãi suất cho khoản thế chấp hiện tại thấp hơn lãi suất thị trường hiện tại, một điều khoản giả định sẽ trở thành một điểm bán hàng hấp dẫn. Ngoài ra, người mua có thể tránh được nhiều chi phí đóng cửa mặc dù thường có một số khoản phí liên quan đến giao dịch. Một số chi phí sẽ bao gồm tìm kiếm tiêu đề, tem tài liệu và thuế.
Đối với hầu hết các chủ nhà, lợi ích của một điều khoản giả định là lý thuyết vì các khoản thế chấp thông thường thường cấm thực hành. Các ngân hàng cau mày trên thực tế vì họ viết các khoản thế chấp dựa trên uy tín của người vay ban đầu, không phải là một người mua sau này không biết. Khả năng trả nợ của chủ sở hữu mới có thể là thách thức để đánh giá và ngân hàng có thể miễn cưỡng chấp nhận rủi ro của họ. Hơn nữa, ngay cả khi một ngân hàng chấp thuận uy tín tín dụng của một người vay mới, nó sẽ mất đi khoản thanh toán xuống và đóng chi phí phát sinh với một thế chấp hoàn toàn mới. Ngoài ra, có thể lãi suất thị trường hiện tại cao hơn lãi suất trên lưu ý ban đầu.
Vì hiếm khi lợi ích của ngân hàng cho phép các giả định, hầu hết các khoản thế chấp bao gồm một điều khoản đáo hạn bán hàng đòi trả lại số dư còn lại khi tài sản bán. Ngân hàng sẽ không ký vào thế chấp của mình cho đến khi khoản thế chấp được hoàn trả, khiến cho việc bán hàng về cơ bản là không thể.
Tuy nhiên, các điều khoản giả định là tiêu chuẩn trong các khoản thế chấp được chính phủ hỗ trợ từ Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Cơ quan Cựu chiến binh (VA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA). Chủ sở hữu mới vẫn phải đáp ứng các tiêu chuẩn tín dụng và đủ điều kiện. Các khoản thế chấp được chính phủ hỗ trợ này chiếm gần 20% tổng số các khoản thế chấp của Mỹ.
Điều khoản giả định hoạt động như thế nào?
Hãy tưởng tượng một người muốn nhận thế chấp từ một người bán có khoản thế chấp 30 năm, 240.000 đô la với mức 3, 5 phần trăm mà họ đã thực hiện thanh toán trong năm năm. Số dư còn lại, bao gồm cả lãi suất, khoảng $ 323, 300, và có 25 năm còn lại trên ghi chú ban đầu. Giả sử lãi suất thị trường hiện tại là 4%. Nếu người mua mới đưa ra một khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm cho cùng khoản vay 240.000 đô la, nó sẽ làm cho số dư, với lãi suất, vào cuối thời điểm đó là khoảng 412.500 đô la. Ngoài ra, người mua mới sẽ cần gửi một khoản thanh toán một lần cho tổ chức tài chính.
Bằng cách giả định thế chấp hiện tại của người bán, người mua sẽ tiết kiệm khoảng 89.000 đô la trong suốt thời hạn của khoản vay. Ngoài ra, có năm năm nghĩa vụ thanh toán ít hơn với khoản vay điều khoản giả định. Bất kỳ khoản thanh toán một lần nào sẽ được trao cho người bán để bù đắp vốn chủ sở hữu mà họ đã xây dựng trong nhà. Cộng với người mua sẽ tránh được hàng ngàn đô la trong chi phí đóng cửa.
