Đầu tư vào bất động sản tiếp tục là một trong những cách tốt nhất để xây dựng sự giàu có và cắt giảm thuế. Lợi ích bao gồm khả năng thu hồi chi phí của tài sản tạo thu nhập thông qua khấu hao, sử dụng 1031 trao đổi để trì hoãn lợi nhuận từ đầu tư bất động sản và vay vào vốn chủ sở hữu bất động sản để đầu tư bổ sung hoặc cho các mục đích khác. Ngoài ra, chủ nhà có thể được hưởng lợi từ việc miễn cư trú cá nhân, bảo vệ lợi nhuận từ việc bán nhà ở cá nhân khỏi thuế lãi vốn, cũng như khấu trừ lãi suất thế chấp. Đọc để tìm hiểu xem một hoặc một sự kết hợp của các chiến lược này là phù hợp với bạn. (Để biết thông tin cơ bản, hãy đọc Đầu tư vào Bất động sản .)
Khấu hao
Bạn có thể thu hồi chi phí của bất động sản cho thuê tạo thu nhập thông qua các khoản khấu trừ thuế hàng năm được gọi là khấu hao. Bộ luật doanh thu nội bộ định nghĩa khấu trừ khấu hao là một khoản trợ cấp hợp lý cho kiệt sức hoặc hao mòn, bao gồm cả một khoản trợ cấp hợp lý cho lỗi thời.
Các nhà đầu tư bất động sản thường sử dụng một phương pháp khấu hao được gọi là Hệ thống phục hồi chi phí tăng tốc đã sửa đổi (MACRS), trong đó cải thiện cơ cấu nhà ở và cải thiện cấu trúc được khấu hao trong hơn 27, 5 năm, trong khi các thiết bị và đồ đạc khác bị khấu hao trong vòng 15 năm. Chi phí khấu hao thường dẫn đến tổn thất ròng đối với tài sản đầu tư ngay cả khi tài sản thực sự tạo ra dòng tiền dương. Khoản lỗ này, cũng như các chi phí, như tiện ích và bảo hiểm, được báo cáo trong Biểu E, mẫu thuế thu nhập liên bang 1040 và được khấu trừ vào thu nhập thông thường.
1031 Trao đổi
Trao đổi 1031, được đặt tên cho Mục 1031 của Bộ luật Thu nhập Nội bộ, cho phép các nhà đầu tư hoãn thuế bằng cách bán một tài sản đầu tư và sử dụng vốn chủ sở hữu để mua một tài sản hoặc tài sản khác có giá trị bằng hoặc lớn hơn. Việc trao đổi này phải diễn ra trong một khoảng thời gian xác định. Mặc dù trao đổi 1031 có thể bao gồm rộng rãi các loại tài sản khác nhau, nhưng phần lớn các giao dịch liên quan đến bất động sản. (Để biết về loại hình trao đổi này, hãy đọc Giao dịch bất động sản thông minh .)
Quy định tài sản
Để hoàn thành trao đổi 1031, các thuộc tính phải đáp ứng các tiêu chí sau:
- Giá trị tổng hợp của các thuộc tính thay thế phải bằng hoặc lớn hơn các thuộc tính bị từ bỏ. Các thuộc tính trong giao dịch phải giống như vậy, có nghĩa là bất động sản không thể được trao đổi cho một số loại tài sản khác, chẳng hạn như bất động sản ủy thác đầu tư (REIT). (Để biết thêm thông tin về REIT, hãy đọc Khái niệm cơ bản về thuế REIT. ) Các tài sản được trao đổi phải được giữ cho "mục đích sản xuất trong kinh doanh hoặc thương mại" (một khoản đầu tư).
Bất kỳ tiền mặt hoặc tài sản nào nhận được thông qua giao dịch không được coi là tài sản tương tự đều được coi là khởi động và phải chịu thuế. Khởi động tiền mặt không chỉ bao gồm tiền mặt mà còn cả tài sản vật chất, chẳng hạn như đồ đạc. Khởi động thế chấp đề cập đến bất kỳ khoản giảm nợ nào đạt được thông qua giao dịch. Do đó, số nợ được giả định với tài sản thay thế phải bằng hoặc lớn hơn giá trị của khoản nợ đã nghỉ hưu khi bán tài sản bị mất. (Để biết thêm về các trao đổi tương tự, hãy đọc Thuộc tính giao dịch để giữ cho người đóng thuế ở vịnh .)
Quy chế đầu tư
Nhà đầu tư phải sử dụng một trung gian đủ điều kiện. Một trung gian đủ điều kiện là một đại lý tạo điều kiện cho quá trình trao đổi 1031, phần lớn bằng cách nắm giữ tiền thu được từ tài sản bị từ bỏ trước khi họ tái đầu tư vào tài sản thay thế. Chỉ có một trung gian đủ điều kiện có thể giữ những khoản tiền đó trong quá trình trao đổi. Liên đoàn các nhà ở trao đổi chi tiết vai trò của trung gian đủ điều kiện đóng trong quá trình trao đổi 1031.
Nhà đầu tư phải tuân theo hai thời hạn:
- Bốn mươi lăm ngày sau khi bán tài sản bị từ bỏ, anh ta phải gửi một danh sách bằng văn bản của tài sản thay thế đủ điều kiện cho một bên đủ điều kiện để trao đổi, thường là trung gian. Ngoài ra còn có một số quy tắc giới hạn số lượng tài sản có thể được xác định. Ngoài ra, anh ta phải mua tổng giá trị tài sản thay thế đủ điều kiện trong vòng 180 ngày kể từ khi bán tài sản bị mất hoặc 180 ngày sau ngày hoàn thuế của năm đó, cái nào xảy ra đầu tiên.
1031 Trao đổi, Từng bước
Trong một giao dịch điển hình, một nhà đầu tư quyết định bán một tài sản đầu tư và đầu tư tiền thu được từ bất kỳ lợi nhuận nào vào một tài sản khác.
- Để thực hiện điều này một cách hiệu quả về thuế, nhà đầu tư tham gia vào một thỏa thuận trao đổi 1031 với một trung gian đủ điều kiện và đưa tài sản ban đầu lên để bán. Đồng thời, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm tài sản thay thế. Vào ngày nhà đầu tư bán tài sản ban đầu (tài sản bị từ bỏ), tiền thu được sau khi thanh toán tất cả các chi phí được gửi đến một tài khoản đặc biệt được thiết lập bởi người trung gian đủ điều kiện. sau đó bước vào giai đoạn nhận dạng và có đúng 45 ngày để đưa ra danh sách các tài sản thay thế đủ điều kiện và 180 ngày để đóng tài sản thay thế trong thời gian trao đổi. Sử dụng toàn bộ số tiền bán tài sản bị từ bỏ, nhà đầu tư đóng cửa tài sản hoặc tài sản đầu tư mới. Các trung gian đủ điều kiện chuyển các khoản tiền đó cho công ty quyền sở hữu, tài khoản đặc biệt đã bị đóng và giao dịch được hoàn thành.
Vay mượn vốn chủ sở hữu
Các nhà đầu tư đã xây dựng vốn chủ sở hữu khá lớn trong nhà riêng hoặc tài sản đầu tư của họ có thể chỉ cần chọn tái cấp vốn tài sản của họ và rút vốn chủ sở hữu để đầu tư bổ sung, cải thiện nhà hoặc cho các mục đích khác. Quy định khác nhau giữa các tiểu bang.
Trong một kịch bản điển hình, người cho vay sẽ cho vay 80% khoản vay kết hợp với giá trị hoặc 50% giá trị thị trường hợp lý của tài sản, tùy theo mức nào ít hơn. Chẳng hạn, trên một tài sản trị giá 240.000 đô la với khoản vay 100.000 đô la, phần lớn người vay có thể trích xuất là 92.000 đô la (240.000 đô la x 80% - 100.000 đô la).
Khả năng vay cũng sẽ phụ thuộc vào điểm tín dụng của người vay, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu hiện tại và tỷ lệ nợ trên thu nhập của họ. Mặc dù chiến lược này rủi ro hơn một chút, nhưng đối với những người có thể xử lý khoản nợ bổ sung, nó có thể giúp xây dựng sự giàu có mà không cần phải tham gia trao đổi 1031 hoặc bán một tài sản. (Để tìm hiểu thêm về các khoản vay vốn chủ sở hữu, hãy đọc Khoản vay Vốn chủ sở hữu tại nhà: Nó là gì và hoạt động như thế nào .)
Trì hoãn thuế khi bán nhà
Lợi nhuận từ việc bán nhà ở chính của người nộp thuế được loại trừ khỏi thuế tăng vốn lên tới 500.000 đô la cho các cặp vợ chồng và 250.000 đô la cho các cá nhân độc thân nếu người nộp thuế đã sống ở nhà trong hai trong năm năm qua. Ngoài ra, nếu lợi nhuận từ việc bán cư trú chính của người nộp thuế lớn hơn những loại trừ đó, người nộp thuế cũng có thể đầu tư phần đó thông qua trao đổi 1031.
Các nhà đầu tư sống trong các khu vực nơi giá trị nhà được đánh giá cao có thể sử dụng chiến lược giao dịch để vừa xây dựng sự giàu có cá nhân của họ và giảm thiểu thuế cùng một lúc. (Để tìm hiểu thêm về ý nghĩa thuế của việc bán nhà của bạn, hãy đọc Bán nhà của bạn có khiến bạn bị sốc thuế không? )
Khấu trừ lãi suất thế chấp
Chủ nhà có thể khấu trừ một phần của các khoản thế chấp được quy cho các khoản thanh toán lãi trên tờ khai thuế của họ. Các khoản thanh toán này cao hơn trong những năm đầu của thế chấp và giảm dần khi thế chấp được trả hết. (trong khoản khấu trừ thuế lãi suất thế chấp .)
Điểm mấu chốt
Có nhiều lựa chọn có sẵn cho chủ sở hữu bất động sản đang tìm cách bán trong khi giảm thiểu trách nhiệm thuế.
- Trao đổi 1031 cho phép tiền lãi từ việc bán được tái đầu tư vào tài sản tương tự. Khoản vay vốn chủ sở hữu trực tiếp chạm vào giá trị của tài sản và có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Bán căn hộ chính có đủ điều kiện cho xử lý thuế đặc biệt. Lãi suất hành lý có thể được khấu trừ tại thời điểm thuế.
Tình huống cá nhân của bạn sẽ quyết định lựa chọn nào phù hợp với bạn, nhưng bất kỳ lựa chọn nào trong số chúng sẽ giúp bạn tận dụng tối đa khoản đầu tư bất động sản của mình.
Để đọc liên quan, xem A Primer Tax cho Chủ nhà .
