Cho dù bạn đang mua nhà bằng cách thế chấp, tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện tại của mình hoặc bán nhà cho bất kỳ ai khác ngoài người mua bằng tiền mặt, thẩm định nhà là một thành phần chính của giao dịch. Cho dù bạn là người mua, chủ sở hữu hay người bán, bạn sẽ muốn hiểu quy trình thẩm định hoạt động như thế nào và cách người thẩm định xác định giá trị của một ngôi nhà. Nhận thẩm định cũng là một bước bắt buộc khi tặng nhà cho một thành viên gia đình như một món quà công bằng.
Chìa khóa chính
- Thẩm định là một ý kiến chuyên môn không thiên vị về giá trị của một ngôi nhà và được sử dụng bất cứ khi nào thế chấp liên quan đến việc mua, tái cấp vốn hoặc bán tài sản đó. Thẩm định viên đủ điều kiện tạo ra một báo cáo dựa trên kiểm tra trực quan, sử dụng doanh số gần đây tài sản, xu hướng thị trường hiện tại và các khía cạnh của ngôi nhà (ví dụ: tiện nghi, mặt bằng sàn, diện tích vuông) để xác định giá trị thẩm định của tài sản. Người vay thường trả phí thẩm định, có thể là vài trăm đô la. Khi giá trị thẩm định thấp hơn hơn dự kiến, giao dịch có thể bị trì hoãn hoặc thậm chí hủy bỏ.
Thẩm định nhà là gì?
Đánh giá là một ý kiến chuyên môn không thiên vị về giá trị của một ngôi nhà. Thẩm định hầu như luôn được sử dụng trong các giao dịch mua bán và thường được sử dụng trong các giao dịch tái cấp vốn. Trong giao dịch mua bán, thẩm định được sử dụng để xác định xem giá hợp đồng của căn nhà có phù hợp với điều kiện, vị trí và tính năng của căn nhà hay không. Trong một giao dịch tái cấp vốn, một thẩm định đảm bảo cho người cho vay rằng nó không trao cho người vay nhiều tiền hơn căn nhà có giá trị.
Người cho vay muốn đảm bảo rằng chủ nhà không vay quá nhiều cho một tài sản vì ngôi nhà đóng vai trò là tài sản thế chấp cho thế chấp. Nếu người vay nên mặc định thế chấp và bị tịch thu, người cho vay sẽ bán căn nhà để thu lại số tiền mà nó đã cho vay. Việc thẩm định giúp ngân hàng tự bảo vệ mình trước việc cho vay nhiều hơn khả năng có thể phục hồi trong trường hợp xấu nhất này.
Những điều bạn nên biết về Thẩm định tại nhà
Quy trình thẩm định và cách xác định giá trị thẩm định
Bởi vì thẩm định chủ yếu bảo vệ lợi ích của người cho vay, người cho vay thường sẽ yêu cầu thẩm định. Theo Viện thẩm định, một hiệp hội thẩm định viên bất động sản chuyên nghiệp, một thẩm định viên đủ điều kiện nên được cấp phép hoặc chứng nhận theo yêu cầu tại tất cả 50 tiểu bang và làm quen với khu vực địa phương. Theo quy định của liên bang, người thẩm định phải vô tư và không có lợi ích trực tiếp hoặc gián tiếp trong giao dịch. Fannie Mae yêu cầu các thẩm định viên xác nhận rằng họ có kinh nghiệm thẩm định các tài sản tương tự trong cùng một khu vực địa lý.
Giá trị thẩm định của một tài sản bị ảnh hưởng bởi doanh số gần đây của các tài sản tương tự và bởi các xu hướng thị trường hiện tại. Tiện nghi của ngôi nhà, số phòng ngủ và phòng tắm, chức năng mặt bằng sàn và cảnh quay vuông cũng là những yếu tố chính để đánh giá giá trị của ngôi nhà. Người thẩm định phải thực hiện kiểm tra trực quan hoàn toàn về bên trong và bên ngoài và lưu ý mọi điều kiện ảnh hưởng xấu đến giá trị của tài sản, như sửa chữa cần thiết.
Thông thường, các thẩm định viên sử dụng Báo cáo thẩm định nhà ở thống nhất của Fannie Mae cho nhà ở một gia đình. Báo cáo yêu cầu người thẩm định mô tả nội thất và ngoại thất của tài sản, khu phố và doanh số tương đương gần đó. Sau đó, thẩm định viên cung cấp một phân tích và kết luận về giá trị của tài sản dựa trên những quan sát của họ.
Báo cáo phải bao gồm một bản đồ đường phố cho thấy tài sản được thẩm định và doanh số tương đương được sử dụng; một bản phác thảo xây dựng bên ngoài; một lời giải thích về cách tính diện tích hình vuông; hình ảnh mặt trước, mặt sau và cảnh đường phố của ngôi nhà; hình ảnh bên ngoài phía trước của mỗi tài sản so sánh được sử dụng; và bất kỳ thông tin thích hợp nào khác, như dữ liệu bán hàng trên thị trường, hồ sơ đất công và hồ sơ thuế công cộng mà Thẩm định viên yêu cầu để xác định giá trị thị trường của tài sản. Một thẩm định có giá vài trăm đô la và nói chung, người vay phải trả khoản phí này.
Những gì người mua nhà cần biết
Khi bạn mua nhà và đang trong hợp đồng, việc thẩm định sẽ là một trong những bước đầu tiên trong quy trình đóng cửa. Nếu thẩm định đến bằng hoặc cao hơn giá hợp đồng, giao dịch tiến hành theo kế hoạch. Tuy nhiên, nếu thẩm định đến dưới giá hợp đồng, nó có thể trì hoãn hoặc làm hỏng giao dịch.
Rất có thể, cả bạn và người bán đều không muốn giao dịch được thực hiện. Là người mua bạn có lợi thế, trong đó việc đánh giá thấp có thể đóng vai trò là công cụ đàm phán để thuyết phục người bán hạ giá. Ngân hàng sẽ không cho bạn vay hoặc bất kỳ người mua tiềm năng nào khác nhiều hơn giá trị căn nhà. Trên thực tế, tối đa 80% đến 97% giá trị là điển hình, tùy thuộc vào loại thế chấp và trình độ của người vay.
Mặc dù việc thẩm định giúp người mua tránh trả tiền quá cao cho nhà, người bán có thể cảm thấy rằng việc đánh giá thấp là không chính xác và không muốn giảm giá. Nếu một thẩm định xấu đang đứng giữa bạn và mua hoặc bán nhà của bạn, hãy xem xét ý kiến thứ hai thông qua thẩm định khác của người khác. Giám định viên có thể phạm sai lầm hoặc có thông tin không hoàn hảo. Tốt hơn nữa, trình bày một trường hợp thực tế cho giá trị cao hơn cho người thẩm định ban đầu. Anh ấy hoặc cô ấy có thể đồng ý với bạn và sửa đổi đánh giá.
Những gì người bán nhà cần biết
Là một người bán, việc đánh giá thấp, nếu chính xác, có nghĩa là bạn sẽ phải hạ giá nhà để bán. Giữ cho một người mua toàn bộ tiền mặt không yêu cầu thẩm định vì điều kiện hoàn thành giao dịch không có khả năng khiến bạn có giá bán cao hơn. Không ai muốn trả quá nhiều cho một ngôi nhà.
Các hướng dẫn của liên bang nhằm loại bỏ các giá trị thẩm định tăng cao đã góp phần vào cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 đôi khi khiến việc thẩm định trở thành giá trị thị trường thấp và có thể khiến việc đánh giá thấp trở nên khó khăn.
Thật không may, nếu khu vực xung quanh bạn có kinh nghiệm bán hàng đau khổ gần đây, điều đó có thể làm giảm giá trị thẩm định nhà của bạn. Nếu bạn cảm thấy rằng giá trị căn nhà của bạn đã bị kéo xuống bởi giá bán của các nhà bị tịch thu gần đó và bán khống, bạn có thể thuyết phục được thẩm định viên rằng ngôi nhà của bạn có giá trị hơn nếu nó ở tình trạng tốt hơn đáng kể so với các tài sản đó.
Những gì chủ nhà tái cấp vốn cần biết
Nếu bạn đang tái cấp vốn cho một thế chấp thông thường, việc thẩm định thấp có thể ngăn bạn làm như vậy. Nhà cần thẩm định bằng hoặc cao hơn số tiền bạn muốn tái cấp vốn cho khoản vay của bạn để được chấp thuận. Tuy nhiên, nếu thế chấp hiện tại của bạn là thế chấp FHA, bạn có thể tái cấp vốn mà không cần thẩm định thông qua chương trình FHA Streamline, một lựa chọn tuyệt vời cho chủ nhà dưới nước.
Điểm mấu chốt
Khi mọi thứ diễn ra suôn sẻ, việc thẩm định nhà chỉ là một hộp khác để kiểm tra trong danh sách kiểm tra kết thúc. Khi giá trị thẩm định thấp hơn dự kiến, giao dịch có thể bị trì hoãn hoặc thậm chí hủy bỏ. Bất kể tình huống nào bạn gặp phải trong kinh nghiệm mua, bán hoặc tái cấp vốn tại nhà, một sự hiểu biết cơ bản về cách các chức năng của quy trình thẩm định chỉ có thể có lợi cho bạn, đặc biệt nếu bạn mua căn nhà đầu tiên của mình.
