Bất động sản chiếm một phần đáng kể trong phần lớn tài sản của mọi người và điều này đặc biệt đúng đối với nhiều chủ nhà ở Hoa Kỳ. Theo khảo sát gần đây nhất về tài chính tiêu dùng của Cục Dự trữ Liên bang, 65, 2% gia đình Mỹ sở hữu nơi cư trú chính. Quy mô và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một lĩnh vực hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Bài viết này sẽ xem xét một số yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và sự đa dạng của các khoản đầu tư có sẵn.
HƯỚNG DẪN: Khám phá Đầu tư Bất động sản
4 yếu tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản
Nhân khẩu học
Nhân khẩu học là dữ liệu mô tả thành phần của dân số, chẳng hạn như tuổi tác, chủng tộc, giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tăng trưởng dân số. Những thống kê này là một yếu tố thường bị bỏ qua nhưng có ý nghĩa ảnh hưởng đến giá bất động sản và loại tài sản nào đang có nhu cầu. Những thay đổi lớn trong nhân khẩu học của một quốc gia có thể có tác động lớn đến xu hướng bất động sản trong vài thập kỷ.
Ví dụ, những người bùng nổ trẻ em được sinh ra từ năm 1945 đến 1964 là một ví dụ về xu hướng nhân khẩu học với tiềm năng ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Sự chuyển đổi của những người bùng nổ trẻ em này sang nghỉ hưu là một trong những xu hướng thế hệ thú vị hơn trong thế kỷ trước, và việc nghỉ hưu của những người bùng nổ trẻ em này, bắt đầu trở lại vào năm 2010, chắc chắn sẽ được chú ý trên thị trường trong nhiều thập kỷ tới.
Có rất nhiều cách mà loại dịch chuyển nhân khẩu học này có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối với một nhà đầu tư, một số câu hỏi chính có thể là: i) Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu về ngôi nhà thứ hai trong các khu nghỉ mát phổ biến khi nhiều người bắt đầu nghỉ hưu ? Hoặc ii) Làm thế nào điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà lớn hơn nếu thu nhập nhỏ hơn và trẻ em đã chuyển đi? Những câu hỏi này và các câu hỏi khác có thể giúp các nhà đầu tư thu hẹp loại và vị trí của các khoản đầu tư bất động sản có khả năng mong muốn từ lâu trước khi xu hướng bắt đầu.
Lãi suất
Lãi suất cũng có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Nếu bạn đang cân nhắc mua một ngôi nhà có thế chấp, việc nghiên cứu lãi suất bằng máy tính thế chấp có lợi. Những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng mua tài sản dân cư của một người. Đó là bởi vì lãi suất càng thấp, chi phí để thế chấp mua nhà càng thấp, điều này tạo ra nhu cầu cao hơn đối với bất động sản, một lần nữa đẩy giá lên cao.
Điều quan trọng cần lưu ý là khi lãi suất tăng, chi phí để có được một thế chấp tăng lên, do đó làm giảm nhu cầu và giá bất động sản. Tuy nhiên, khi xem xét tác động của lãi suất đối với đầu tư vốn cổ phần như ủy thác đầu tư bất động sản (REIT), thay vì đối với bất động sản nhà ở, mối quan hệ có thể được coi là tương tự như mối quan hệ của trái phiếu với lãi suất. Khi lãi suất giảm, giá trị của trái phiếu tăng lên vì lãi suất của nó trở nên hấp dẫn hơn, và khi lãi suất tăng, giá trị của trái phiếu giảm. Tương tự, khi lãi suất giảm trên thị trường, lợi suất cao của REITs trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của chúng tăng lên. Khi lãi suất tăng, lợi tức của REIT trở nên kém hấp dẫn hơn và nó đẩy giá trị của chúng xuống. (Để tìm hiểu thêm về các hiệu ứng này, hãy xem Mức lãi suất ảnh hưởng đến giá trị tài sản .)
Nền kinh tế
Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Điều này thường được đo lường bằng các chỉ số kinh tế như GDP, dữ liệu việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hóa,… Nói rộng ra, khi nền kinh tế trì trệ, bất động sản cũng vậy.
Tuy nhiên, tính chu kỳ của nền kinh tế có thể có những tác động khác nhau đối với các loại bất động sản khác nhau. Ví dụ: nếu REIT có tỷ lệ đầu tư vào khách sạn lớn hơn, thì thông thường sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi suy thoái kinh tế so với REIT đã đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Khách sạn là một dạng tài sản rất nhạy cảm với hoạt động kinh tế do loại cấu trúc cho thuê vốn có trong doanh nghiệp. Thuê phòng khách sạn có thể được coi là một hình thức cho thuê ngắn hạn mà khách hàng của khách sạn có thể dễ dàng tránh được nếu nền kinh tế hoạt động kém. Mặt khác, người thuê văn phòng thường có hợp đồng thuê dài hạn không thể thay đổi giữa lúc suy thoái kinh tế. Do đó, mặc dù bạn cần lưu ý về một phần của chu kỳ của nền kinh tế, bạn cũng nên nhận thức được sự nhạy cảm của bất động sản đối với chu kỳ kinh tế.
Chính sách / trợ cấp của chính phủ
Pháp luật cũng là một yếu tố khác có thể có tác động lớn đến nhu cầu và giá cả tài sản. Tín dụng thuế, các khoản khấu trừ và trợ cấp là một số cách mà chính phủ có thể tạm thời thúc đẩy nhu cầu về bất động sản miễn là chúng tồn tại. Nhận thức được các ưu đãi của chính phủ hiện tại có thể giúp bạn xác định các thay đổi về cung và cầu và xác định các xu hướng sai lầm tiềm ẩn.
Ví dụ, vào năm 2009, chính phủ Hoa Kỳ đã giới thiệu khoản tín dụng thuế của người mua nhà lần đầu cho các chủ sở hữu nhà trong nỗ lực bắt đầu bán nhà trong một nền kinh tế trì trệ (chỉ những người mua nhà trong giai đoạn 2008 - 2010 mới đủ điều kiện). Theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia (NAR), chỉ riêng ưu đãi thuế này đã khiến 900.000 người mua nhà mua nhà. Đây là một mức tăng khá lớn, mặc dù tạm thời và không biết mức tăng đó là kết quả của ưu đãi thuế, cuối cùng bạn có thể kết luận rằng nhu cầu về nhà ở đang tăng lên dựa trên các yếu tố khác.
Đầu tư tốt nhất là gì?
Quy mô và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một thị trường hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản hoặc chọn đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ được quản lý. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản liên quan đến việc mua bất động sản nhà ở hoặc thương mại để sử dụng làm tài sản tạo thu nhập hoặc để bán lại tại một thời điểm trong tương lai. Các cách gián tiếp để đầu tư vào thị trường bất động sản bao gồm đầu tư vào quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs), quỹ giao dịch bất động sản (ETF), quỹ bất động sản (CREFs) và quỹ cơ sở hạ tầng. Do tính thanh khoản cao hơn trên thị trường, chi phí giao dịch thấp hơn và yêu cầu vốn thấp hơn, các nhà đầu tư trung bình thích gián tiếp đầu tư vào bất động sản. (Để tìm hiểu thêm về các cách kiếm lợi nhuận từ thị trường nhà đất, hãy đọc Cách đơn giản để đầu tư vào bất động sản. )
Điểm mấu chốt
Bài viết này đã giới thiệu một số yếu tố cấp cao hơn đóng vai trò quan trọng trong việc di chuyển thị trường bất động sản, nhưng cũng có những phần phức tạp hơn xuất hiện. Và mặc dù một số yếu tố nói trên cho thấy mối quan hệ rõ ràng giữa yếu tố và thị trường, trong thực tế, kết quả có thể rất khác nhau. Tuy nhiên, hiểu được các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản là điều cần thiết để thực hiện đánh giá toàn diện về một khoản đầu tư tiềm năng.
(Để biết thêm về chủ đề này, hãy đọc Kiếm tiền trong Bất động sản Nhà ở.)
