Các quỹ được điều chỉnh từ hoạt động là gì?
Các quỹ được điều chỉnh từ hoạt động (AFFO) đề cập đến thước đo hiệu quả tài chính được sử dụng chủ yếu trong phân tích ủy thác đầu tư bất động sản (REITs). AFFO của REIT, mặc dù tuân theo các phương pháp tính toán khác nhau, nhìn chung bằng với quỹ từ hoạt động (FFO) với các điều chỉnh được thực hiện cho chi thường xuyên được sử dụng để duy trì chất lượng tài sản cơ bản của REIT. Việc tính toán đưa ra sự điều chỉnh theo GAAP cho thuê thẳng, chi phí thuê và các yếu tố vật chất khác.
Hiểu về các quỹ được điều chỉnh từ hoạt động
Bất kể các chuyên gia trong ngành chọn cách tính tiền điều chỉnh từ hoạt động (AFFO) như thế nào, nó được coi là thước đo chính xác của dòng tiền còn lại cho các cổ đông so với FFO đơn giản vì phải xem xét tăng tiền thuê và chi phí phát sinh thêm do REIT. Nó cung cấp số cơ sở chính xác hơn khi ước tính các giá trị hiện tại và dự đoán tốt hơn về khả năng trả cổ tức trong tương lai của REIT. Đây là một biện pháp không GAAP.
Tính toán vốn điều chỉnh từ hoạt động
Trước khi tính toán AFFO, trước tiên, một nhà phân tích phải xác định tiền của REIT từ các hoạt động (FFO). FFO đo dòng tiền từ một danh sách các hoạt động được chỉ định. FFO phản ánh tác động từ hoạt động cho thuê và mua lại của REIT, cũng như chi phí lãi vay. FFO tính đến thu nhập ròng của REIT bao gồm khấu hao và khấu hao, nhưng nó không bao gồm các khoản lãi vốn từ bán bất động sản. Những lý do những lợi ích này không được bao gồm là vì chúng là sự kiện một lần và thường không có ảnh hưởng lâu dài đến tiềm năng thu nhập trong tương lai của REIT.
Công thức cho FFO là:
FFO = thu nhập ròng + khấu hao + khấu hao - lãi vốn từ bán tài sản
Khi FFO được xác định, AFFO có thể được tính toán. Công thức của AFFO là:
AFFO = FFO + tăng tiền thuê - chi phí vốn - số tiền bảo trì định kỳ
Ví dụ về tính toán AFFO
Như một ví dụ về tính toán AFFO, giả sử như sau: REIT có thu nhập ròng 2 triệu đô la trong kỳ báo cáo trước. Trong thời gian đó, nó đã kiếm được 400.000 đô la từ việc bán một trong những tài sản của mình và mất 100.000 đô la từ việc bán một thứ khác. Nó báo cáo khấu hao 35.000 đô la và khấu hao 50.000 đô la. Trong thời gian, tăng tiền thuê ròng là $ 40.000; chi phí vốn là 75.000 đô la và bảo trì thường xuyên lên tới 30.000 đô la.
Với thông tin này, FFO có thể được tính như sau:
FFO = 2.000.000 đô la + 35.000 đô la + 50.000 đô la - (400.000 đô la - 100.000 đô la) = 1.785.000 đô la
Từ đó, AFFO được tính như sau:
AFFO = FFO + 40.000 đô la - 75.000 đô la - 30.000 đô la = 1.785.000 đô la - 65.000 đô la = 1.720.000 đô la
