Nhiều người mơ tưởng về việc tài trợ một phần lớn tiền hưu trí của họ bằng cách bán căn nhà hiện tại của họ, mua một nơi nhỏ hơn và đầu tư chênh lệch cho thu nhập. Tuy nhiên, trên thực tế, họ thường gặt hái ít lợi nhuận hơn nhiều so với những gì họ mong đợi.
Thực hiện đúng, thu nhỏ vẫn có thể là một ý tưởng tốt. Bạn có thể không chỉ bỏ đi với nhiều tiền hơn mà còn đơn giản hóa cuộc sống của bạn và giảm chi phí bảo trì nhà cửa và tiện ích trong nhiều năm tới. Để đạt được kết quả hạnh phúc đó, bạn cần phải lèo lái xung quanh những cạm bẫy bất ngờ khiến cho việc thu nhỏ trở nên khó khăn. Dưới đây là bốn cái bẫy đang chờ người xuống, với những cách để tránh.
Bẫy số 1: Đánh giá quá cao ngôi nhà hiện tại của bạn có giá trị
Thật dễ dàng để tưởng tượng về giá cao mà ngôi nhà của bạn sẽ lấy. Có lẽ những người hàng xóm xuống phố đã bán cho họ một khoản tiền xa hoa, hoặc họ nói như vậy, và lần cuối cùng được nhìn thấy đang đóng gói chiếc Bentley mới của họ và hướng đến Acapulco. Rất có thể, bạn không biết (a) những gì họ thực sự ghi được từ thỏa thuận; (b) nhà của họ khác với nhà của bạn như thế nào về giá trị nhất đối với người mua tiềm năng; (c) liệu thị trường bất động sản tại thời điểm đó tốt hơn hay tồi tệ hơn bây giờ.
Thay vào đó, phải làm gì: Bất kỳ số lượng trang web nào, bao gồm Realtor.com và Z.60.com, sẽ cung cấp cho bạn thông tin về những ngôi nhà trong khu vực của bạn đã bán gần đây. Bạn cũng có thể sử dụng công cụ ước tính trực tuyến từ các ngân hàng lớn, chẳng hạn như Bank of America và JP Morgan Chase, để xác định giá trị của một ngôi nhà. Tốt nhất là kiểm tra một vài trong số này, một phần vì họ sử dụng các công thức khác nhau để đi đến ước tính của họ.
Một lựa chọn khác là tham khảo ý kiến của một số đại lý bất động sản địa phương để ước tính giá trị thị trường hiện tại của nhà bạn. Có được nhiều hơn một là rất quan trọng bởi vì một đại lý muốn tuyệt vọng danh sách của bạn có thể cung cấp cho bạn một ước tính quá màu hồng. Bạn cũng có thể thuê một thẩm định viên độc lập.
Một chuyên gia tư vấn về thu nhập hưu trí tốt nên có một danh sách các đại lý bất động sản có uy tín, chuyên về thị trường cao cấp và có thể giúp người về hưu ước tính giá trị căn nhà của họ, theo ông Dave Anthony, CFP®, chủ tịch của Anthony Capital, LLC, tại Broomfield, Colo.
Khi bạn nói chuyện với các đại lý hoặc thẩm định viên, hãy hỏi về những điều rẻ tiền bạn có thể làm để tăng giá bán nhà của bạn. Hầu hết các chuyên gia nói rằng cải tạo lớn không phải là một ý tưởng tốt trừ khi nhà của bạn là một đống đổ nát hoàn toàn bởi vì họ hiếm khi thu lại chi phí của họ. Trong "Báo cáo giá trị so với giá trị năm 2014" của Remodeling, ngay cả dự án đã lấy lại giá trị của nó, một cửa ra vào bằng thép mới nhất đã bị mất tiền, mặc dù nó đã gần phá vỡ ở mức 96, 6%. Các dự án khác đã giảm rất nhiều. Ví dụ, cửa sổ nhựa vinyl mới chỉ chiếm 78, 7% và phòng tắm sửa sang lại chỉ 72, 5%. Bài học ở đây: Hãy tiết kiệm tiền và rắc rối cho bạn và để chủ sở hữu tiếp theo của nhà bạn giải quyết các loại dự án đó; thị hiếu của họ có thể khác với bạn dù sao.
Tuy nhiên, một vài cây vân sam đơn giản, chẳng hạn như sơn mới ở đây và đó, cắt tỉa cây bụi mọc quá mức và khử lộn xộn ngôi nhà của bạn từ trên xuống dưới có thể đáng để nỗ lực. Nếu bạn muốn, bạn có thể tham gia các dịch vụ của một người quản lý nhà chuyên nghiệp để giúp bạn. Để được tư vấn miễn phí về chủ đề này, chỉ cần thực hiện tìm kiếm trên web về cụm từ nhà ở.
Bẫy số 2: Đánh giá thấp những gì một ngôi nhà mới sẽ khiến bạn phải trả giá
Giống như mọi người có xu hướng lạc quan về những gì ngôi nhà của họ sẽ bán, họ có thể tưởng tượng rằng họ sẽ bị đánh cắp ở nơi tiếp theo họ mua. Điều đáng ghi nhớ là những người mua tiềm năng của căn hộ hiện tại của bạn và những người bán căn hộ tiếp theo của bạn cũng đang nghĩ giống như vậy.
Thay vào đó, nên làm gì: Sử dụng các công cụ được liệt kê ở trên để nghiên cứu giá bán gần đây để tìm những gì bạn có thể mong đợi để trả cho loại nhà bạn dự định mua. Tuy nhiên, nếu bạn nghĩ đến việc chuyển đến một khu vực mới, thì không có gì thay thế được dành thời gian ở đó và đến thăm những ngôi nhà tiềm năng. Ngay cả khi bạn quen thuộc với một địa điểm từ kỳ nghỉ ở vùng lân cận, bạn vẫn có thể trả tiền để ghé thăm vào các mùa khác nhau để đảm bảo bạn sẽ hạnh phúc quanh năm. Một khóa học thận trọng, nếu bạn có thời gian, là di chuyển đến khu vực và thuê trong một năm hoặc lâu hơn trước khi mua. Quá nhiều người về hưu di chuyển xung lực, hối tiếc quyết định của họ, và cuối cùng kêu gọi xe tải di chuyển một lần nữa.
Ngoài ra, hãy cẩn thận với các tiện ích bổ sung tốn kém có thể tăng giá nhà mới của bạn vượt quá ước tính. Thật dễ dàng cho một căn hộ hai phòng ngủ mới ở một số khu vực có thể tiếp cận giá của một căn nhà bốn phòng ngủ, đặc biệt nếu bạn quyết định tự mình đối xử với tất cả các tiện nghi mới nhất.
Bẫy số 3: Bỏ qua các hàm ý về thuế
Trừ khi bạn kiếm được một khoản lợi nhuận khổng lồ từ việc bán nhà của bạn (và nếu bạn làm vậy, xin chúc mừng), bạn không được nợ bất kỳ khoản thuế thu nhập nào đối với lợi nhuận. Các quy tắc IRS hiện tại cho phép hầu hết các cặp vợ chồng loại trừ tới 500.000 đô la tiền lãi từ thu nhập chịu thuế của họ. Người độc thân thường có thể loại trừ tới $ 250.000.
Các quy tắc cũng tính đến thời gian bạn sở hữu và sống trong nhà, trong số các yếu tố khác. Tất cả đều được giải thích trong Ấn phẩm IRS 523, Bán nhà của bạn.
Nếu bạn không ở trong một khung thuế thấp - và không đáp ứng loại trừ hoặc kiếm được lợi nhuận đáng kể từ việc bán nhà của bạn - bạn có thể cân nhắc sử dụng chiến lược thu hoạch giảm thuế, bù đắp cổ phiếu, trái phiếu hoặc quỹ tương hỗ tổn thất với lợi nhuận kể từ khi được nộp vào Biểu D, ông cho biết Carlos Dias Jr., người quản lý tài sản tại Excel Tax & Wealth Group ở Lake Mary, Fla. (Để biết thêm, hãy xem Thu hoạch Giảm thuế: Giảm tổn thất đầu tư .)
Ngay cả khi bạn không nợ thuế thu nhập, vẫn có những cân nhắc về thuế khác trước khi bạn chọn di chuyển. Một số điểm đến nghỉ hưu phổ biến có thuế bất động sản cao. Một địa điểm có thuế bất động sản thấp có thể có thuế bán hàng hoặc thuế thu nhập cao hơn hoặc có thể đánh thuế thu nhập lương hưu của bạn theo cách khác.
Thay vào đó, nên làm gì: Trước tiên hãy cố gắng xác định khả năng đạt được của bạn. Đó không chỉ là sự khác biệt giữa những gì bạn đã trả cho ngôi nhà của bạn và những gì bạn đã bán nó, mà là sự khác biệt giữa giá bán và cơ sở chi phí nhà của bạn. Cơ sở chi phí bao gồm những gì bạn đã trả ban đầu cộng với bất kỳ cải tiến vĩnh viễn nào bạn đã thực hiện trong nhiều năm. IRS Ấn phẩm 523 cũng giải thích những điều đó.
So sánh thuế thu nhập và tài sản của nơi bạn dự định di chuyển với địa điểm hiện tại của bạn. Ngoài ra, xem xét bất kỳ nghỉ đặc biệt cho chủ nhà trong một độ tuổi nhất định. Trang web của bộ phận thuế hoặc doanh thu là một nơi tốt để bắt đầu. Hình tình hình thuế mới vào ngân sách hưu trí của bạn và xem liệu nó sẽ cắt giảm hóa đơn thuế của bạn hay dẫn đến gánh nặng thuế cao hơn.
Bẫy số 4: Quên về chi phí đóng cửa
Nếu đã nhiều năm kể từ khi bạn mua một ngôi nhà, bạn có thể đã quên tất cả các chi phí đóng cửa mà bạn phải trả vào thời điểm đó. Những thứ đó có thể bao gồm phí pháp lý, phí ghi âm, bảo hiểm quyền sở hữu và một danh sách dài các loại phí khác. Bạn không chỉ phải trả chi phí đóng cửa khi mua căn nhà tiếp theo mà còn phải đối mặt với bộ thứ hai là người bán nhà. Đáng kể nhất, những người có thể bao gồm hoa hồng bất động sản cao tới 6%, và đôi khi cao hơn, nếu bạn sử dụng một đại lý.
Thay vào đó, phải làm gì: Hoa hồng đại lý có thể được thương lượng, vì vậy hãy cố gắng để có được con số thuận lợi nhất có thể đóng đinh ngay từ đầu. Là một người mua, bạn có thể thuyết phục một người bán háo hức chịu một số chi phí đóng cửa, nhưng hãy nhớ rằng bất cứ ai mua nhà của bạn có thể sẽ thử điều động tương tự với bạn. Nếu không, có kế hoạch mang sổ séc của bạn và viết rất nhiều séc.
Điểm mấu chốt
Thu hẹp nhà của bạn có thể là một cách để giải phóng một số tiền mặt bổ sung cho nghỉ hưu, nhưng hãy chạy số trước khi bạn bắt đầu đóng gói. Bạn có thể tìm thấy những cách bạn không nhận ra sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền khi chuyển đổi. Hoặc bạn có thể quyết định trả tiền để nghỉ hưu tại chỗ, ít nhất là bây giờ.
