Cải thiện vốn là gì?
Cải thiện vốn là việc bổ sung thay đổi cấu trúc vĩnh viễn hoặc khôi phục một số khía cạnh của một tài sản sẽ nâng cao giá trị chung của tài sản, kéo dài tuổi thọ hữu ích của nó hoặc thích ứng với việc sử dụng mới. Các cá nhân, doanh nghiệp và thành phố có thể cải thiện vốn cho tài sản mà họ sở hữu. Theo nghĩa kinh doanh hoặc thành phố, quá trình này cũng có thể được gọi là chi tiêu vốn.
Theo Dịch vụ doanh thu nội bộ (IRS), để đủ điều kiện, loại cải tiến này phải tồn tại hơn một năm sau khi hoàn thành. Mặc dù quy mô cải thiện vốn có thể khác nhau, cả chủ nhà cá nhân và chủ sở hữu tài sản quy mô lớn đều thực hiện cải thiện vốn.
Cách cải thiện vốn hoạt động
Cải thiện vốn thường làm tăng giá trị thị trường của một tài sản nhưng cũng có thể mở rộng tính hữu dụng của tài sản vượt ra ngoài trạng thái hiện tại.
IRS Publication 523 phác thảo định nghĩa về cải thiện vốn. Ví dụ về cải thiện vốn dân cư bao gồm thêm một phòng ngủ, phòng tắm hoặc sàn. Các dự án khác được IRS phê duyệt bao gồm thêm các thiết bị tích hợp mới, trải thảm hoặc sàn tường, hoặc cải tiến cho ngoại thất của ngôi nhà, chẳng hạn như thay thế mái nhà, cửa sổ hoặc cửa sổ bão.
Ví dụ, nếu một người mua một máy nước nóng mới và một công cụ đổ cho tài sản của mình, cả hai đều được gắn vào nhà, họ sẽ được coi là cải thiện vốn cho ngôi nhà. Một ví dụ về cải thiện vốn dựa trên doanh nghiệp sẽ thay thế HVAC hoặc cài đặt các tính năng có thể truy cập của Người Mỹ với Đạo luật Người khuyết tật (ADA) vào một tòa nhà hiện có. Tương tự, việc tạo ra một công viên công cộng mới trong khu vực trung tâm thành phố cũng sẽ được coi là một sự cải thiện vốn cho một thành phố. Trong các kịch bản này, các bổ sung mới sẽ làm cho các thuộc tính tương ứng có giá trị hơn, sẽ được coi là bổ sung vĩnh viễn và việc loại bỏ chúng sẽ gây ra thiệt hại vật chất cho tài sản.
Chìa khóa chính
- Cải thiện vốn là thay đổi hoặc phục hồi cấu trúc vĩnh viễn nhằm nâng cao giá trị của tài sản, tăng tuổi thọ hữu ích hoặc điều chỉnh cho sử dụng mới. IRS định nghĩa cải thiện vốn và phân biệt chúng với sửa chữa. Ngoài việc cải thiện nhà, cải thiện vốn làm tăng cơ sở chi phí của căn nhà đó, từ đó làm giảm quy mô của bất kỳ lợi nhuận chịu thuế nào khi bán.
Cải thiện vốn Cơ sở chi phí tác động
Một cơ sở chi phí là chi phí ban đầu của một tài sản. IRS đặt ra các tiêu chuẩn cụ thể cho một cải tiến để đủ điều kiện là tăng cơ sở chi phí. Một mối quan tâm chính là nó phải được đặt tại thời điểm một tài sản được bán. Việc cải thiện vốn cũng phải trở thành một phần của tài sản, hoặc được gắn vĩnh viễn vào tài sản mà việc loại bỏ nó sẽ gây ra thiệt hại hoặc giảm đáng kể giá trị của chính tài sản đó.
IRS phân biệt giữa cải thiện vốn và sửa chữa. Sửa chữa hoặc bảo trì không thể được bao gồm trong cơ sở chi phí của tài sản. Tuy nhiên, sửa chữa là một phần của dự án lớn hơn, chẳng hạn như thay thế tất cả các cửa sổ của một ngôi nhà, đủ điều kiện là cải thiện vốn. Cải tạo cần thiết để giữ một ngôi nhà trong tình trạng tốt không được bao gồm nếu chúng không thêm giá trị cho tài sản. Ví dụ về các sửa chữa không đủ điều kiện như vậy, theo IRS, bao gồm sơn tường, sửa chữa rò rỉ hoặc thay thế phần cứng bị hỏng.
Cải thiện vốn Tác động Lợi nhuận vốn
Ngoài việc cải thiện nhà, một cải tiến vốn trên mỗi IRS, làm tăng cơ sở chi phí của một cấu trúc. Đó là, chi phí phát sinh khi thực hiện các cải tiến được thêm vào số tiền mà chủ sở hữu đã trả để mua hoặc xây dựng tài sản. Đổi lại cơ sở chi phí, lần lượt, làm giảm quy mô của thu nhập vốn chịu thuế khi bán tài sản.
Tăng vốn từ bất động sản hành xử khác với các loại tăng vốn khác. Kể từ năm 2019, chủ nhà được hưởng quyền miễn vốn đối với bất kỳ lợi nhuận nào từ việc bán một nơi cư trú chính lên tới 250.000 đô la Mỹ nếu độc thân và 500.000 đô la nếu kết hôn và nộp đơn chung. Sự miễn trừ này có một cảnh báo quan trọng. Chủ nhà phải có nơi cư trú tại khách sạn ít nhất hai trong năm năm trước khi bán.
Ngoài ra, nếu lợi nhuận cao hơn đáng kể so với các khoản tiền được liệt kê ở trên hiệu quả cải thiện vốn trên cơ sở chi phí có thể là đáng kể. Nhiều yếu tố có thể khiến người nộp thuế vi phạm mức tăng vốn $ 250/500. Chúng bao gồm nếu chủ sở hữu mua lại tài sản từ nhiều thập kỷ trước và nếu giá trị bất động sản địa phương đã tăng đáng kể kể từ khi mua.
Giả sử, ví dụ, một người mua một ngôi nhà với giá 650.000 đô la và chi 50.000 đô la để cải tạo nhà bếp và thêm một phòng tắm. Cơ sở chi phí của ngôi nhà tăng từ $ 650.000 đến $ 700.000. Sau 10 năm sở hữu và sống trong ngôi nhà, chủ nhà, người độc thân và nộp thuế như vậy, cuối cùng đã bán tài sản với giá 975.000 đô la. Nếu không cải thiện vốn, số tiền chịu thuế cho việc tăng vốn sẽ là 75.000 đô la, (giá bán 975.000 đô la - giá mua 650.000 đô la - loại trừ tăng vốn 250.000 đô la.
Tuy nhiên, vì việc cải thiện vốn đã tăng cơ sở chi phí thêm 50.000 đô la, số tiền chịu thuế cho việc tăng vốn sẽ là 25.000 đô la (975.000 đô la - (650.000 đô la + 50.000 đô la) - 250.000 đô la = 25.000 đô la).
Ví dụ thực tế về cải thiện vốn
Luật cho thuê của Tiểu bang New York bao gồm một điều khoản gọi là chương trình Cải thiện Thủ đô (MCI). Có niên đại từ những năm 1970, nó cho phép chủ nhà tăng tiền thuê tòa nhà ổn định hoặc được kiểm soát lên tới 6% hàng năm, để thu lại chi phí cải thiện vốn lớn cho các cấu trúc đó. Nâng cấp hệ thống HVAC, thang máy mới, không gian chung được cập nhật và các cải tiến khác đều được tính vào MCI.
Vào tháng 2 năm 2019, hai thành viên Lập pháp Nhà nước đã đưa ra một dự luật để loại bỏ chương trình, việc tính phí quá dễ dàng cho các chủ sở hữu tòa nhà lạm dụng chương trình. Lạm dụng xảy ra khi những chủ nhà vô đạo đức này nộp các yêu cầu chi phí tăng cao hoặc bịa đặt. Có khả năng gian lận sang một bên, chương trình MCI vốn đã không công bằng, yêu cầu một số nhà phê bình. Những người phân tâm này nói rằng cải thiện vốn là chi phí một lần cho chủ nhà, nhưng tăng tiền thuê là một chi phí liên tục cho người thuê nhà.
