Tỷ lệ cho vay trên giá trị kết hợp - Tỷ lệ CLTV là gì?
Tỷ lệ cho vay trên giá trị kết hợp (CLTV) là tỷ lệ của tất cả các khoản vay được bảo đảm trên một tài sản so với giá trị của một tài sản. Người cho vay sử dụng tỷ lệ CLTV để xác định rủi ro vỡ nợ của người mua nhà tiềm năng khi sử dụng nhiều hơn một khoản vay.
Nhìn chung, những người cho vay sẵn sàng cho vay với tỷ lệ CLTV từ 80% trở lên cho những người vay có xếp hạng tín dụng cao. CLTV khác với tỷ lệ cho vay đơn giản so với giá trị (LTV) ở chỗ LTV chỉ bao gồm khoản thế chấp đầu tiên hoặc thế chấp chính trong tính toán.
Công thức và tính toán CLTV
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác CLTV = Tổng giá trị tài sảnVL1 + VL2 +… + VLn trong đó: VL = Giá trị khoản vay
Để tính tỷ lệ cho vay trên giá trị kết hợp, hãy chia tổng số dư gốc của tất cả các khoản vay cho giá mua của tài sản hoặc giá trị thị trường hợp lý. Do đó, tỷ lệ CLTV được xác định bằng cách chia tổng của các mặt hàng được liệt kê bên dưới cho giá bán thấp hơn của tài sản hoặc giá trị thẩm định của tài sản.
- số tiền vay ban đầu của phần thế chấp đầu tiên được rút ra (số dư nợ gốc) của khoản tín dụng vốn chủ sở hữu nhà ở (HELOC) số dư gốc chưa thanh toán của tất cả các khoản tài trợ cấp dưới đóng, chẳng hạn như thế chấp thứ hai hoặc thứ ba (Có khoản đóng khoản vay, người vay rút tất cả tiền vào ngày đầu tiên và không được thực hiện bất kỳ thay đổi kế hoạch thanh toán nào hoặc truy cập bất kỳ khoản tiền gốc đã thanh toán nào sau khi khoản vay được đóng lại.)
Chìa khóa chính
- CLTV tương tự như LTV nhưng bao gồm tất cả các khoản thế chấp hoặc thế chấp và không chỉ thế chấp đầu tiên. Người xem xét xem xét tỷ lệ CLTV trong việc xác định xem người mua nhà có đủ khả năng mua nhà hay không. Bong bóng bất động sản năm 2008-2009 nhấn mạnh sự liên quan của việc giữ chú ý đến tỷ lệ CLTV.
Tỷ lệ CLTV cho thấy
Tỷ lệ cho vay so với giá trị (CLTV) kết hợp là một tính toán được sử dụng bởi các chuyên gia thế chấp và cho vay để xác định tổng tỷ lệ tài sản của một chủ nhà bị vướng vào các khoản thế chấp (nghĩa vụ nợ). Người cho vay sử dụng tỷ lệ CLTV cùng với một số tính toán khác, chẳng hạn như tỷ lệ nợ trên thu nhập và tỷ lệ cho vay tiêu chuẩn so với giá trị (LTV), để đánh giá rủi ro khi gia hạn khoản vay cho người vay.
Nhiều nhà kinh tế gán các tiêu chuẩn CLTV thoải mái cho cuộc khủng hoảng nhà bị tịch thu gây ra cho Hoa Kỳ vào cuối những năm 2000, trong số các yếu tố khác. Bắt đầu từ những năm 1990 và đặc biệt là vào đầu những năm 2000 và giữa những năm 2000, những người mua nhà thường xuyên nhận thế chấp thứ hai tại thời điểm mua thay vì thực hiện thanh toán. Người cho vay mong muốn không làm mất việc kinh doanh của những khách hàng này trước các đối thủ đồng ý với các điều khoản như vậy mặc dù rủi ro gia tăng.
Trước khi bong bóng bất động sản mở rộng từ cuối những năm 1990 đến giữa những năm 2000, thông lệ tiêu chuẩn là dành cho người mua nhà để thanh toán tổng cộng ít nhất 20% giá mua. Hầu hết những người cho vay giữ khách hàng trong các thông số này bằng cách giới hạn LTV ở mức 80%.
Khi bong bóng bắt đầu nóng lên, nhiều công ty trong số này đã thực hiện các bước để cho phép khách hàng nhận được khoảng 20%. Một số người cho vay đã tăng mũ LTV hoặc hoàn toàn loại bỏ chúng, đưa ra các khoản thế chấp với khoản thanh toán giảm 5% hoặc ít hơn, trong khi những người khác giữ các yêu cầu LTV tại chỗ nhưng tăng mũ CLTV, thường lên 100%. Sự điều động này cho phép khách hàng thực hiện các khoản thế chấp thứ hai để tài trợ cho khoản thanh toán 20% của họ.
Sự tăng vọt của nhà bị tịch thu bắt đầu vào năm 2008 đã nhấn mạnh tại sao CLTV lại quan trọng. Có da trong trò chơi, chẳng hạn như một khoản chi tiền mặt ban đầu trị giá 100.000 đô la cho một ngôi nhà trị giá 500.000 đô la, cung cấp cho chủ nhà một động lực mạnh mẽ để theo kịp các khoản thanh toán thế chấp của mình. Nếu ngân hàng bị tịch thu, anh ta không chỉ mất nhà mà còn cả đống tiền mặt mà anh ta đã trả để đóng.
Yêu cầu vốn chủ sở hữu trong tài sản cũng cách ly người cho vay khỏi sự sụt giảm giá bất động sản. Nếu một tài sản có giá trị 500.000 đô la và tổng số tài sản thế chấp cộng lại lên tới 400.000 đô la, tài sản đó có thể mất tới 20% giá trị của nó mà không có bất kỳ chủ sở hữu thế chấp nào nhận được một khoản thanh toán ngắn tại một cuộc đấu giá bị tịch thu.
Tại sao vấn đề CLTV
Một số người mua nhà chọn cách hạ thấp khoản thanh toán của mình bằng cách nhận nhiều khoản thế chấp trên một tài sản, dẫn đến tỷ lệ cho vay trên giá trị thấp hơn đối với thế chấp chính. Cũng vì tỷ lệ LTV thấp hơn, nhiều người mua nhà tránh thành công bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Cho dù tốt hơn là có được khoản thế chấp thứ hai hoặc chịu chi phí PMI khác nhau cho mỗi cá nhân.
Do đó, bởi vì người thế chấp thứ hai chịu rủi ro cao hơn, lãi suất cho khoản thế chấp thứ hai thường cao hơn lãi suất cho khoản thế chấp thứ nhất. Đó là khuyến khích rằng người tiêu dùng xem xét những lợi thế và bất lợi của việc chấp nhận nhiều khoản vay trên một tài sản. Tập thể dục do siêng năng sẽ giúp đảm bảo rằng những gì được chọn là lựa chọn tốt nhất cho các trường hợp cụ thể.
Cho vay theo giá trị so với CLTV
Cho vay theo giá trị (LTV) và CLTV là hai trong số các tỷ lệ phổ biến nhất được sử dụng trong quá trình bảo lãnh thế chấp. Hầu hết những người cho vay áp đặt mức tối đa cho cả hai giá trị, trên đó người vay tiềm năng không đủ điều kiện để vay. Tỷ lệ LTV chỉ xem xét số dư thế chấp chính. Do đó, trong ví dụ trên, tỷ lệ LTV là 50%, kết quả của việc chia số dư thế chấp chính là 100.000 đô la cho giá trị nhà là 200.000 đô la.
Hầu hết những người cho vay áp đặt mức tối đa LTV là 80% vì Fannie Mae và Freddie Mac không mua các khoản thế chấp với tỷ lệ LTV cao hơn. Người vay có hồ sơ tín dụng tốt có thể phá vỡ yêu cầu này nhưng phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) miễn là số dư khoản vay chính của họ lớn hơn 80% giá trị căn nhà. PMI bảo vệ người cho vay khỏi thua lỗ khi giá trị của căn nhà giảm xuống dưới số dư cho vay.
Người cho vay chính có xu hướng hào phóng hơn với các yêu cầu CLTV. Xem xét ví dụ trên, trong trường hợp bị tịch thu, chủ sở hữu thế chấp chính nhận được tiền đầy đủ trước khi chủ sở hữu thế chấp thứ hai nhận được bất cứ điều gì. Nếu giá trị tài sản giảm xuống còn 125.000 đô la trước khi người vay mặc định, người giữ thế chấp chính nhận toàn bộ số tiền còn nợ (100.000 đô la), trong khi người giữ thế chấp thứ hai chỉ nhận được 25.000 đô la còn lại mặc dù còn nợ 50.000 đô la. Người giữ thế chấp chính có ít rủi ro hơn trong trường hợp giá trị tài sản giảm và do đó có thể đủ khả năng cho vay ở CLTV cao hơn.
Ví dụ tỷ lệ CLTV
Ví dụ, giả sử một cá nhân đang mua một ngôi nhà với giá 200.000 đô la. Để đảm bảo tài sản, cô đã cung cấp khoản thanh toán xuống 50.000 đô la và nhận hai khoản thế chấp với giá 100.000 đô la (chính) và 50.000 đô la (thứ cấp). Do đó, tỷ lệ cho vay trên giá trị kết hợp của cô ấy (CLTV) là 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
