Khoản vay phù hợp là gì?
Khoản vay phù hợp là khoản thế chấp bằng hoặc ít hơn số tiền được thiết lập theo giới hạn do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang ((FHFA) đặt ra và đáp ứng các tiêu chí tài trợ của Freddie Mac và Fannie Mae. các khoản vay là thuận lợi do lãi suất thấp gắn liền với chúng.
Chìa khóa chính
- Khoản vay phù hợp là khoản thế chấp có các điều khoản và điều kiện cơ bản đáp ứng các tiêu chí tài trợ của Fannie Mae và Freddie Mac tựa, giới hạn đô la cho quy mô của khoản vay. Giới hạn cho vay cơ bản được điều chỉnh hàng năm. Đó là 510.400 đô la vào năm 2020 cho hầu hết các bộ phận của USLender thích xử lý các khoản vay phù hợp, vì đây là loại duy nhất mà Fannie Mae và Freddie Mac sẽ bảo lãnh và mua trong thị trường thế chấp thứ cấp.
Khoản vay phù hợp hoạt động như thế nào
Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (FNMA hoặc Fannie Mae) và Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang (FHLMC hoặc Freddie Mac) là các tổ chức được chính phủ tài trợ thúc đẩy thị trường cho vay mua nhà. Các cơ quan bán chính phủ này đã tạo ra các quy tắc và hướng dẫn được tiêu chuẩn hóa để thế chấp cho các tài sản của một đơn vị (còn gọi là nhà ở một gia đình) phải tuân thủ nếu chúng đủ điều kiện nhận được sự ủng hộ của các cơ quan. (Fannie Mae và Freddie Mac không tự mình đưa ra các khoản thế chấp. Thay vào đó, họ bảo đảm các khoản thế chấp do người cho vay phát hành và đóng vai trò là nhà tạo lập thị trường thứ cấp nếu người cho vay muốn bán các khoản thế chấp đó.)
Thuật ngữ tuân thủ và thường được sử dụng khi nói cụ thể về số tiền thế chấp, phải nằm trong một giới hạn nhất định, được gọi là giới hạn cho vay phù hợp, do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đặt ra.
Đối với năm 2020, ở hầu hết Hoa Kỳ, giới hạn cơ bản này là 510.400 đô la, tăng từ 484.350 đô la vào năm 2019. Ở một số thị trường chi phí cao, như San Francisco và Thành phố New York, giới hạn này cao hơn. Mức trần mới cho các khu vực này là 7765.600 đô la, tương đương 150% của 510.400 đô la. Các điều khoản theo luật định đặc biệt thiết lập các tính toán giới hạn cho vay khác nhau đối với Alaska, Hawaii, đảo Guam và Quần đảo Virgin thuộc Hoa Kỳ. Ở những khu vực này, giới hạn cho vay cơ bản là $ 765.600 cho các tài sản một đơn vị vào năm 2020.
Đạo luật Phục hồi Nhà ở và Kinh tế (HERA) yêu cầu giới hạn cho vay phù hợp cơ bản phải được điều chỉnh mỗi năm để Fannie Mae và Freddie Mac phản ánh sự thay đổi của giá nhà trung bình ở Mỹ.
Khác với quy mô của khoản vay, các hướng dẫn khác phù hợp với các khoản vay tuân thủ bao gồm tỷ lệ cho vay trên giá trị của người vay (nghĩa là quy mô của khoản thanh toán xuống), tỷ lệ nợ trên thu nhập, điểm tín dụng và lịch sử, yêu cầu về tài liệu, v.v..
Ưu điểm của việc cho vay phù hợp
Đối với người tiêu dùng, các khoản vay phù hợp là lợi thế do lãi suất thấp. Ví dụ, đối với những người mua nhà lần đầu nhận các khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), khoản thanh toán xuống có thể thấp tới 3%. Tuy nhiên, bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) khoảng 1, 05% mỗi năm cho các khoản vay 30 năm lên tới 510.400 đô la là bắt buộc đối với các khoản vay như vậy khi khoản thanh toán thấp như vậy được thực hiện. Một phần hoặc toàn bộ chi phí bảo hiểm được khấu trừ thuế nếu thu nhập gộp được điều chỉnh của hộ gia đình người vay (AGI) không quá 109.000 đô la.
Người cho vay cũng thích làm việc với các khoản vay phù hợp, vì chúng có thể dễ dàng được đóng gói thành các gói đầu tư và được bán trong thị trường thế chấp thứ cấp. Quá trình này giải phóng khả năng của một tổ chức tài chính để phát hành thêm các khoản vay và cho vay nhiều tiền hơn cho người mua nhà.
Cho vay phù hợp so với cho vay không phù hợp
Các khoản thế chấp vượt quá giới hạn cho vay phù hợp được phân loại là thế chấp không phù hợp hoặc khổng lồ. Bởi vì Fannie Mae và Freddie Mac chỉ mua các khoản vay phù hợp để đóng gói lại vào thị trường thứ cấp, nên nhu cầu về một khoản vay không phù hợp là ít hơn nhiều. Các điều khoản và điều kiện của các khoản thế chấp không phù hợp có thể khác nhau tùy theo từng người cho vay, nhưng lãi suất và thanh toán xuống tối thiểu cho các khoản vay khổng lồ thường cao hơn vì chúng mang lại rủi ro cao hơn cho người cho vay. Không chỉ có nhiều tiền hơn, mà khoản vay không thể được đảm bảo bởi các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ.
Người mua nhà cần thế chấp vượt quá giới hạn cho vay phù hợp có thể khắc phục vấn đề bằng cách đưa ra hai khoản thế chấp nhỏ hơn, thay vì một khoản vay khổng lồ.
Phù hợp cho vay so với cho vay thông thường
Các khoản vay phù hợp thường bị nhầm lẫn với các khoản vay / thế chấp thông thường. Mặc dù hai loại trùng nhau, chúng không giống nhau. Một thế chấp thông thường là một phạm trù rộng lớn hơn nhiều. Đó là bất kỳ khoản vay nào được cung cấp thông qua một người cho vay tư nhân, trái ngược với một cơ quan chính phủ như FHA hoặc Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA), và / hoặc được hỗ trợ bởi Fannie Mae hoặc Freddie Macedom, nơi có sự chồng chéo và nhầm lẫn, phát sinh. Quy mô của khoản vay không ảnh hưởng đến tính quy ước của nó, chỉ có sự phù hợp của nó. Trong thực tế, trong khi tất cả các khoản vay phù hợp là thông thường, không phải tất cả các khoản vay thông thường đủ điều kiện là phù hợp.
Những cân nhắc đặc biệt cho việc tuân thủ các khoản vay
FHFA, đặt ra giới hạn cho vay phù hợp trên cơ sở hàng năm, có sự giám sát theo quy định để đảm bảo rằng Fannie Mae và Freddie Mac hoàn thành các điều lệ và sứ mệnh thúc đẩy quyền sở hữu nhà cho người Mỹ có thu nhập thấp và trung lưu. FHFA sử dụng mức tăng / giảm tỷ lệ phần trăm trung bình từ tháng 10 đến tháng 10 trong giá khảo sát lãi suất hàng tháng (MIRS) để điều chỉnh các giới hạn cho vay phù hợp cho năm tiếp theo.
Để thực hiện khảo sát này, FHFA yêu cầu một mẫu người cho vay thế chấp báo cáo các điều khoản và điều kiện đối với tất cả các gia đình độc thân, khấu hao hoàn toàn, tiền mua, các khoản vay phi nông nghiệp mà họ đóng trong năm ngày làm việc cuối cùng của tháng. Khảo sát cung cấp thông tin hàng tháng về lãi suất, thời hạn cho vay và giá nhà theo loại tài sản, loại cho vay (lãi suất cố định hoặc lãi suất có thể điều chỉnh) và loại cho vay, cũng như thông tin về các khoản vay có lãi suất cố định 15 năm và 30 năm.
