Thế chấp hoặc khoản vay thông thường là gì?
Thế chấp thông thường hoặc khoản vay thông thường là bất kỳ loại khoản vay nào của người mua nhà không được cung cấp hoặc bảo đảm bởi một thực thể chính phủ, chẳng hạn như Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) hoặc Dịch vụ Nhà ở Nông thôn USDA, nhưng thay vào đó có sẵn thông qua hoặc được bảo lãnh bởi một người cho vay tư nhân (ngân hàng, công đoàn tín dụng, công ty thế chấp) hoặc hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ, Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (Fannie Mae) và Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang (Freddie Mac).
Các khoản vay thông thường thường được gọi nhầm là thế chấp hoặc khoản vay phù hợp. Trong khi có sự chồng chéo, hai là hai loại khác nhau. Thế chấp phù hợp là một điều khoản có các điều khoản và điều kiện cơ bản đáp ứng các tiêu chí tài trợ của Fannie Mae và Freddie Mac. Đứng đầu trong số đó là giới hạn đô la, được thiết lập hàng năm bởi Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA): Năm 2019, ở hầu hết các lục địa Hoa Kỳ, khoản vay không được vượt quá 484.350 đô la. Vì vậy, trong khi tất cả các khoản vay phù hợp là thông thường, không phải tất cả các khoản vay thông thường đều đủ điều kiện tuân thủ. Ví dụ, khoản thế chấp khổng lồ trị giá 800.000 USD là khoản thế chấp thông thường nhưng không phải là khoản thế chấp phù hợp bởi vì nó vượt quá số tiền cho phép được Fannie Mae hoặc Freddie Mac hậu thuẫn. (Để đọc liên quan, xem "Tìm hiểu thế chấp thông thường của Jumbo Vs.")
Hiện tại, các khoản thế chấp thông thường chiếm khoảng hai phần ba khoản vay của chủ nhà được phát hành ở Mỹ Thị trường thứ cấp cho các khoản thế chấp thông thường là vô cùng lớn và lỏng. Hầu hết các khoản thế chấp thông thường được đóng gói vào các chứng khoán được thế chấp thông qua, giao dịch trong một thị trường kỳ hạn được thiết lập tốt được gọi là thị trường thế chấp được công bố (TBA). Nhiều trong số các chứng khoán thông qua thông thường này được chứng khoán hóa thành các nghĩa vụ thế chấp được thế chấp (CMO).
Chìa khóa chính
- Thế chấp thông thường hoặc khoản vay thông thường là khoản vay của người mua nhà không được cung cấp hoặc bảo đảm bởi một tổ chức chính phủ. Nó có sẵn thông qua hoặc được bảo đảm bởi một người cho vay tư nhân hoặc hai doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ là F Fieie Mae và Freddie Mac. hoàn thành đơn xin thế chấp chính thức, cung cấp các tài liệu cần thiết, lịch sử tín dụng và điểm tín dụng hiện tại. Lãi suất cho vay thông thường có xu hướng cao hơn so với các khoản thế chấp được chính phủ hỗ trợ, như các khoản vay FHA.
Cách thức thế chấp hoặc cho vay thông thường
Trong những năm kể từ khi thế chấp dưới chuẩn xảy ra vào năm 2007, những người cho vay đã thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay, không có gì để xác minh.. Người vay tiềm năng cần phải hoàn thành đơn xin thế chấp chính thức (và thường trả phí nộp đơn), sau đó cung cấp cho người cho vay các tài liệu cần thiết để thực hiện kiểm tra toàn diện về lý lịch, lịch sử tín dụng và điểm tín dụng hiện tại của họ.
Tài liệu cần thiết
Không có tài sản nào được tài trợ 100%. Khi kiểm tra tài sản và nợ của bạn, người cho vay đang tìm kiếm không chỉ nếu bạn có đủ khả năng thanh toán thế chấp hàng tháng (thường không vượt quá 28% tổng thu nhập của bạn), mà còn nếu bạn có thể xử lý khoản thanh toán xuống tài sản (và nếu có, bao nhiêu), cùng với các chi phí trả trước khác, chẳng hạn như phí khởi tạo hoặc phí bảo lãnh, phí môi giới, và chi phí giải quyết hoặc đóng, tất cả đều có thể làm tăng đáng kể chi phí thế chấp. Trong số các mục yêu cầu là:
1. Chứng minh thu nhập. Những tài liệu này sẽ bao gồm nhưng có thể không giới hạn ở:
- Ba mươi ngày trả lương cho thấy thu nhập cũng như thu nhập hàng năm Hai năm khai thuế liên bangSố ngày hoặc báo cáo hàng quý của tất cả các tài khoản, bao gồm kiểm tra, tiết kiệm và bất kỳ tài khoản đầu tư nào trong hai năm của báo cáo W-2
Người vay cũng cần được chuẩn bị bằng chứng về bất kỳ thu nhập bổ sung nào, chẳng hạn như tiền cấp dưỡng hoặc tiền thưởng.
2. Tài sản. Bạn sẽ cần phải trình bày báo cáo ngân hàng và báo cáo tài khoản đầu tư để chứng minh rằng bạn có tiền cho việc thanh toán xuống và đóng chi phí cho nơi cư trú, cũng như dự trữ tiền mặt. Nếu bạn nhận được tiền từ một người bạn hoặc người thân để hỗ trợ thanh toán xuống, bạn sẽ cần thư quà tặng, chứng nhận rằng đây không phải là các khoản vay và không có khoản hoàn trả bắt buộc hoặc bắt buộc. Những thư này thường sẽ cần phải được công chứng.
3. Xác minh việc làm. Người cho vay ngày nay muốn đảm bảo rằng họ chỉ cho vay đối với những người vay có lịch sử làm việc ổn định. Người cho vay của bạn sẽ không chỉ muốn xem cuống phiếu lương của bạn mà còn có thể gọi cho chủ nhân của bạn để xác minh rằng bạn vẫn đang làm việc và để kiểm tra mức lương của bạn. Nếu gần đây bạn đã thay đổi công việc, người cho vay có thể muốn liên hệ với chủ nhân trước đây của bạn. Người vay tự làm sẽ cần cung cấp thêm giấy tờ đáng kể liên quan đến kinh doanh và thu nhập của họ.
4. Tài liệu khác. Người cho vay của bạn sẽ cần sao chép bằng lái xe hoặc thẻ ID nhà nước của bạn và sẽ cần số An sinh xã hội và chữ ký của bạn, cho phép người cho vay lấy báo cáo tín dụng của bạn.
Lãi suất
Lãi suất cho vay thông thường có xu hướng cao hơn so với các khoản thế chấp được chính phủ hỗ trợ, chẳng hạn như các khoản vay FHA (mặc dù các khoản vay này, thường bắt buộc người vay phải trả phí bảo hiểm thế chấp, có thể sẽ tốn kém về lâu dài).
Lãi suất được thực hiện bởi một thế chấp thông thường phụ thuộc vào một số yếu tố, bao gồm các điều khoản của khoản vay, độ dài, quy mô của nó và liệu nó có lãi suất cố định hay lãi suất có thể điều chỉnh cũng như điều kiện thị trường tài chính hoặc kinh tế hiện tại. Người cho vay thế chấp đặt lãi suất dựa trên kỳ vọng của họ đối với lạm phát trong tương lai; việc cung và cầu đối với chứng khoán được thế chấp cũng ảnh hưởng đến lãi suất. Khi Cục Dự trữ Liên bang khiến các ngân hàng vay tiền đắt hơn bằng cách nhắm mục tiêu lãi suất quỹ liên bang cao hơn, các ngân hàng sẽ chuyển chi phí cao hơn cho khách hàng của họ và lãi suất cho vay tiêu dùng, bao gồm cả các khoản thế chấp, có xu hướng tăng.
Thông thường liên quan đến lãi suất là điểm, lệ phí trả cho người cho vay (hoặc người môi giới). Bạn càng trả nhiều điểm, lãi suất của bạn càng thấp. Một điểm tiêu tốn 1% số tiền cho vay và giảm lãi suất của bạn khoảng 0, 25%. Nói chung, những người có kế hoạch sống trong một ngôi nhà trong một thời gian dài (10 năm trở lên) nên xem xét các điểm để giữ lãi suất thấp hơn trong vòng đời của khoản vay.
Yếu tố cuối cùng trong việc xác định lãi suất là hồ sơ tài chính của người vay cá nhân: tài sản cá nhân, uy tín tín dụng và quy mô của khoản thanh toán xuống mà họ có thể thực hiện khi cư trú được tài trợ.
Một người mua có kế hoạch sống trong một ngôi nhà từ 10 năm trở lên nên xem xét việc trả tiền cho các điểm để giữ lãi suất thấp hơn trong vòng đời của thế chấp.
Những cân nhắc đặc biệt cho một khoản thế chấp hoặc khoản vay thông thường
Những loại cho vay này không dành cho tất cả mọi người. Dưới đây là xem ai có khả năng đủ điều kiện nhận thế chấp thông thường và ai không.
Ai có khả năng đủ điều kiện
Những người có tín dụng thành lập và báo cáo tín dụng xuất sắc, những người có nền tảng tài chính vững chắc thường đủ điều kiện cho các khoản thế chấp thông thường. Cụ thể hơn, ứng cử viên lý tưởng nên có:
- Điểm tín dụng ít nhất là 680 và tốt nhất là trên 700. Điểm càng cao, lãi suất cho khoản vay càng thấp, với các điều khoản tốt nhất được dành cho những người trên 740. Tỷ lệ nợ trên thu nhập chấp nhận được (DTI). Đây là tổng số nghĩa vụ hàng tháng của bạn so với thu nhập hàng tháng của bạn. Con số đó là khoảng 36% và không quá 43%. Một khoản thanh toán xuống ít nhất 20% giá mua nhà có sẵn. Người cho vay có thể và chấp nhận ít hơn, nhưng nếu có, họ thường yêu cầu người vay phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân và trả phí bảo hiểm hàng tháng cho đến khi họ đạt được ít nhất 20% vốn trong nhà.
Ngoài ra, các khoản thế chấp thông thường thường là cách tốt nhất hoặc duy nhất cho người mua nhà muốn cư trú cho mục đích đầu tư, như một ngôi nhà thứ hai, hoặc muốn mua một tài sản có giá hơn 500.000 đô la.
Ai không có khả năng đủ điều kiện
Nói chung, những người mới bắt đầu trong cuộc sống, những người có nợ nhiều hơn một chút so với bình thường và những người có xếp hạng tín dụng khiêm tốn thường gặp khó khăn khi đủ điều kiện cho các khoản vay thông thường. Cụ thể hơn, những khoản thế chấp này sẽ rất khó đối với những người có:
- Bị phá sản hoặc bị tịch thu trong vòng bảy năm qua. Điểm số tín dụng dưới 650.DTI trên 43%. Mất hơn 20% hoặc thậm chí 10% giá mua nhà để thanh toán xuống.
