Đã 10 năm kể từ sự sụp đổ của Lehman Brothers và cuộc khủng hoảng tài chính tiếp theo, và nền kinh tế dường như đang phát triển mạnh. Thị trường chứng khoán vừa lập kỷ lục về đợt tăng giá dài nhất trong lịch sử hiện đại sau khi đi được 3, 453 ngày - gần chín năm rưỡi - mà không có sự điều chỉnh lớn. Đầu năm nay, tỷ lệ thất nghiệp của Mỹ đã giảm xuống 3, 8%, mức thấp nhất trong 18 năm.
Nhà ở là trung tâm của cuộc khủng hoảng tạo ra cuộc Đại suy thoái. Nhưng hiện nay, đối với hầu hết các phần, thị trường bất động sản cũng rất nóng: Giá cả tăng, hàng tồn kho giảm và các tiêu chuẩn cho vay đã giảm bớt, khiến nhiều người có thể bị thế chấp. Theo một bài đăng trên blog của FICO Research gần đây, Xu hướng rõ ràng đầu tiên được quan sát xung quanh các khoản thế chấp mới có nguồn gốc là khi chúng ta càng rời xa cuộc Đại suy thoái, các tiêu chí bảo lãnh phát hành dường như đã được nới lỏng và kết quả là một bộ phận người tiêu dùng ngày càng nhận được nhiều khoản thế chấp. Giáo dục
Khủng hoảng nhà ở 101
Tuy nhiên, đó là 10 năm khó khăn cho nhà ở. Nhớ lại các hoạt động cho vay kém chất lượng đã gây ra khủng hoảng: Một cuộc khủng hoảng nhà ở sắp xảy ra sự sụp đổ đã thúc đẩy các nhà cho vay phát hành các khoản vay cho bất kỳ ai sẵn sàng ký vào đường chấm chấm - ngay cả khi cá nhân rõ ràng không thể trả nợ - chỉ là để lấp đầy hàng tồn kho. Các khoản vay của NINJA, được phát hành cho những người vay không có thu nhập, không có việc làm và không có tài sản , đã tràn lan, và khoản thế chấp lãi suất điều chỉnh dưới chuẩn (ARM) 2-28 được ban hành rộng rãi khiến người vay thất bại. Những khoản vay này đã cho người vay một tỷ lệ trêu ghẹo thị trường thấp hơn trong hai năm đầu tiên, sau đó tiền lãi đã tăng lên một tỷ lệ cao hơn, thường khiến cho các khoản thanh toán không bị ảnh hưởng.
Từ quý 1 năm 2006 đến 2012, các khoản thế chấp ARM dưới chuẩn này có tỷ lệ bắt đầu nhà bị tịch thu cao hơn - cho đến nay - so với các khoản vay cố định, ARM chính, cố định dưới chuẩn và các khoản vay FHA, như thể hiện trong biểu đồ sau từ Hiệp hội Ngân hàng thế chấp. ARM dưới chuẩn cũng có tỷ lệ nợ cao nhất trong cùng thời kỳ.
Khoản nợ từ các khoản vay này được đóng gói lại thành các sản phẩm có thể đầu tư, bao gồm chứng khoán được thế chấp, được bán cho ngân hàng, quỹ phòng hộ, công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí và thậm chí cả những cá nhân giàu có. Khi người vay bắt đầu không trả được nợ, điều đó thật tai hại đối với bất kỳ tổ chức tài chính (hoặc cá nhân) nào đã mua hoặc bán chứng khoán được thế chấp. Fallout đã giúp nâng cao toàn bộ ngành tài chính. Thị trường chứng khoán sụp đổ, ngân hàng thất bại, giá nhà đất chao đảo và hàng triệu người mất việc, những khoản tiền lớn trong khoản tiết kiệm hưu trí và nhà của họ.
Giá nhà hôm nay
Chỉ số giá nhà quốc gia đã đạt đỉnh vào tháng 4 năm 2006, đạt mức thấp nhất vào tháng 3 năm 2011 - khoảng hai năm sau khi cuộc suy thoái chính thức kết thúc - và trở lại mức đỉnh vào tháng 10 năm 2017, theo một báo cáo đặc biệt từ công ty dữ liệu bất động sản CoreLogic. Nevada đã chứng kiến sự sụt giảm lớn nhất trong thời kỳ suy thoái, với giá nhà giảm 60%. Arizona và Florida không thua xa, giảm lần lượt 51% và 50%, như thể hiện trong biểu đồ sau từ CoreLogic, cho thấy mức giảm từ đỉnh đến đáy lớn nhất và nhỏ nhất ở các bang được chọn.
Sau khi cuối cùng đã chạm đáy vào năm 2011, giá nhà bắt đầu tăng chậm trở lại nơi chúng ta đang ở hiện tại, ông Martin Nothaft, nhà kinh tế trưởng tại CoreLogic cho biết. Nhu cầu lớn hơn và nguồn cung thấp hơn - cũng như thị trường việc làm đang bùng nổ - đã khiến cho một số thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng nặng nề nhất tăng giá nhà. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa trở lại mức trước sự cố.
Mặc dù nhiều tiểu bang đã phục hồi các giá trị trước khủng hoảng của họ, nhưng đó không phải là tất cả tin tốt. Các tiêu chuẩn cho vay khắt khe hơn kể từ cuộc khủng hoảng đã khiến cho việc thế chấp trở nên khó khăn, điều mà một số người trong ngành tin rằng đã góp phần làm hàng tồn kho chặt chẽ hơn và giá vượt xa mức đỉnh trước khủng hoảng.
Đối mặt với giá cao, tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt và sự cạnh tranh từ người mua bằng tiền mặt, nhiều người mua nhà không có lựa chọn nào khác ngoài việc cho thuê. Tại một số khu vực tàu điện ngầm, bao gồm San Francisco, chỉ 25% cư dân có thể đủ khả năng mua nhà, theo Viện đô thị. Trên thực tế, tỷ lệ người thuê nhà ở 50 thành phố lớn nhất nước Mỹ đã tăng từ năm 2006 đến năm 2016, theo trang web bất động sản Z.60. Ngày nay, tỷ lệ dân số thuê ở mức cao nhất kể từ năm 1965.
Jonathan Chúng tôi thực sự đang trong giai đoạn nôn nao, Jonathan Miller, CEO của công ty tư vấn và thẩm định giá bất động sản Miller Samuel cho biết. Chỉ vì giá đang tăng không có nghĩa là chúng tôi đã phục hồi. vẫn bị bóp méo, và đó là vì điều kiện tín dụng.
Khả năng chi trả phụ thuộc vào thị trường
Khi thị trường nhà ở đạt đỉnh vào tháng 4 năm 2006, gần hai phần ba các khu vực tàu điện ngầm đông dân nhất ở Mỹ được liệt kê là được định giá quá cao và chỉ có năm khu vực tàu điện ngầm, chỉ chiếm 1%, được coi là bị định giá thấp. Vào tháng 3 năm 2011, thị trường đã chạm đáy và chỉ có 27 thị trường - tương đương 7% các khu vực tàu điện ngầm đông dân nhất - được coi là định giá quá cao. Hôm nay (kể từ tháng 12 năm 2017, dữ liệu gần đây nhất có sẵn), các khu vực tàu điện ngầm đông dân nhất ở Mỹ gần như chia đều giữa các thị trường bị định giá thấp, bị định giá cao và có giá trị - có nghĩa là, tại lâu dài, bền vững của họ theo các mức cơ bản, được hỗ trợ bởi các yếu tố cơ bản của thị trường địa phương như thu nhập khả dụng, theo công ty CoreLogic.
|
|
QUÁ TUYỆT VỜI |
TẠI GIÁ TRỊ |
TÌM HIỂU |
|
JAN '00: BẮT ĐẦU |
6% |
87% |
7% |
|
Tháng 11/2016: PEAK |
67% |
32% |
1% |
|
THÁNG 11: TROUGH |
7% |
42% |
52% |
|
17/12: HIỆN TẠI |
33% |
35% |
32% |
Như mọi khi, khả năng chi trả phụ thuộc vào thị trường. Chẳng hạn, giá trị trung bình trên mỗi mét vuông ở Manhattan, cao hơn khoảng 20 lần so với những nơi như Cleveland và Detroit. Theo báo cáo từ JPMorgan, giá cao ít tương quan với nợ thế chấp và tập trung nhiều hơn ở các khu vực hạn chế nguồn cung như Thành phố New York, Khu vực Vịnh San Francisco, Boston, Seattle, Denver và Portland, Ore. (Xem thêm Khủng hoảng nhà ở? )
Sự sẵn có của các khoản thế chấp
Tiêu chuẩn cho vay đã giảm bớt trong vài năm qua. Một phân tích được công bố bởi CoreLogic về các khoản vay tuân thủ thông thường cho thấy các khoản vay đang được chấp thuận cho những người vay có rủi ro cao hơn một chút - mặc dù, trong những năm trước khủng hoảng, người vay cần cung cấp đầy đủ tài liệu về thu nhập và khả năng trả nợ. Fannie Mae, chẳng hạn, đã tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) tối đa từ 45% lên 50%, và cả Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu chấp nhận thế chấp với khoản thanh toán xuống thấp tới 3% trong những năm gần đây. Ngày nay, người tiêu dùng Mỹ không tiếp xúc với tỷ lệ dao động gần như trước khủng hoảng và chỉ có khoảng 15% thị trường thế chấp nổi bật ở mức có thể điều chỉnh. Bất chấp những mặt tích cực này, nguồn gốc thế chấp vẫn chưa đạt đến mức trước khủng hoảng. (Xem hướng dẫn của chúng tôi về Khái niệm cơ bản thế chấp .)
Điểm mấu chốt
Giá cao và thiếu hàng tồn kho, kết hợp với tín dụng thế chấp chặt chẽ và đè bẹp nợ vay sinh viên, đã dẫn đến một sự thay đổi cơ bản đối với việc thuê nhà. Thật vậy, tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ đạt đỉnh 69% trong năm 2004 và mặc dù có một sự tăng trưởng gần đây, tỷ lệ này vẫn ở mức 64%. Các yếu tố khác cũng vậy, đã góp phần làm tăng giá thuê, bao gồm sở thích của người tiêu dùng và mong muốn một lối sống linh hoạt hơn.
Mười năm sau cuộc Đại suy thoái, nền kinh tế đang bùng nổ với tốc độ tăng trưởng kỷ lục, khuyến khích số lượng thất nghiệp và ngày càng nhiều thị trường bất động sản đã phục hồi đến mức trước khủng hoảng. Tuy nhiên, mặc dù bối cảnh bất động sản nóng bỏng hiện nay, có rất nhiều suy đoán rằng một vụ sụp đổ thị trường bất động sản khác đang xuất hiện - không nhất thiết ở cấp quốc gia, nhưng trong các khu vực tàu điện ngầm cho thấy thiếu khả năng chi trả và giá nhà tăng nhanh.
Những bài viết liên quan
Kinh tế vĩ mô
Tác động của suy thoái kinh tế lớn đến thị trường nhà đất
Đầu tư bất động sản
Suy thoái nhà ở tiếp theo vào năm 2020, dự đoán Zvel
Kinh tế học
Bài học rút ra từ cuộc khủng hoảng ngân hàng
Đầu tư bất động sản
Sự thật về giá bất động sản
Kinh tế học
Làm thế nào để bong bóng tài sản gây ra suy thoái?
Đầu tư bất động sản
Fannie Mae làm gì?
Liên kết đối tácĐiều khoản liên quan
Định nghĩa bong bóng nhà ở Bong bóng nhà đất là sự tăng giá của nhà do nhiên liệu của nhu cầu, đầu cơ và sự phấn khích, vỡ ra khi nhu cầu giảm trong khi nguồn cung tăng. Subprime Meltdown Meltdown Subprime bao gồm sự sụp đổ về kinh tế và thị trường sau sự bùng nổ và phá sản nhà ở trong năm 2007 đến 2009. Thêm Đại suy thoái Định nghĩa Đại suy thoái đánh dấu sự suy giảm mạnh trong hoạt động kinh tế vào cuối những năm 2000 và được coi là suy thoái kinh tế lớn nhất kể từ cuối những năm 2000 Đại suy thoái. thêm Cách kiếm lợi nhuận từ bất động sản Bất động sản là bất động sản, đó là tài sản hữu hình được tạo thành từ đất cũng như mọi thứ trên đó, bao gồm các tòa nhà, động vật và tài nguyên thiên nhiên. Hiểu thêm về Chứng khoán bảo đảm thế chấp (MBS) Bảo đảm được thế chấp là một khoản đầu tư tương tự như trái phiếu bao gồm một gói các khoản vay mua nhà được mua từ các ngân hàng phát hành chúng. Khủng hoảng tài chính nhiều hơn Một cuộc khủng hoảng tài chính là tình huống giá trị tài sản giảm nhanh và thường được kích hoạt bởi sự hoảng loạn hoặc chạy trốn ngân hàng. hơn