Thuộc tính thu nhập so với thu nhập cho thuê: Tổng quan
Câu hỏi về việc lật hay mua và nắm giữ là chiến lược đầu tư bất động sản tốt nhất không có một câu trả lời đúng. Thay vào đó, quyết định chọn một phương pháp này hơn một phương pháp khác phải là một phần của kế hoạch chiến lược rõ ràng, xem xét các mục tiêu đầu tư tổng thể của nhà đầu tư. Cân nhắc cũng sẽ bao gồm các cơ hội được trình bày bởi thị trường hiện tại.
Tại sao đầu tư vào bất động sản?
Quyền sở hữu bất động sản nhà ở đang thu hút sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư bán lẻ vì nhiều lý do sau:
- Bất động sản mang lại lợi nhuận dự đoán cao hơn cổ phiếu và trái phiếu. Bất động sản cung cấp một hàng rào lạm phát vì tỷ lệ cho thuê và dòng tiền đầu tư thường tăng ít nhất bằng tỷ lệ lạm phát. Bất động sản cung cấp một nơi tuyệt vời cho vốn trong thời gian mà các nhà đầu tư không chắc chắn về triển vọng trên thị trường chứng khoán và trái phiếu hoặc khi các nhà đầu tư mong đợi lợi nhuận dài hạn trong cổ phiếu, công cụ nợ và các tài sản khác là không đủ. Vốn chủ sở hữu được tạo ra trong đầu tư bất động sản cung cấp một cơ sở tuyệt vời để tài trợ cho các cơ hội đầu tư khác. Thay vì vay để có vốn đầu tư (nghĩa là mua cổ phiếu trên lề), các nhà đầu tư có thể vay so với vốn chủ sở hữu của họ để tài trợ cho các dự án khác. Sự dễ dàng tương đối khi vay so với đầu tư bất động sản, kết hợp với khấu trừ lãi suất thế chấp, làm cho lựa chọn này trở thành một phương pháp ít tốn kém hơn để tài trợ cho các cơ hội khác cho các nhà đầu tư thoải mái chấp nhận rủi ro tài chính bổ sung. đối với chủ sở hữu, bất động sản nhà ở cũng có thể được sử dụng như một ngôi nhà hoặc cho một số mục đích khác (rõ ràng, không phải cùng một lúc).
Ảnh hưởng của các yếu tố thị trường
Để phác thảo ý nghĩa của quyết định lật hoặc giữ, người ta phải hiểu các vấn đề vốn có của mỗi chiến lược. So với cổ phiếu và trái phiếu, bất động sản là một thị trường tương đối kém hiệu quả, được đặc trưng bởi khối lượng giao dịch và tài sản và dữ liệu thị trường thấp thường không minh bạch. Khó khăn trong việc tìm kiếm cơ hội bất động sản, kết hợp với tính thanh khoản của thị trường, khiến giao dịch bất động sản trở nên khó khăn và tốn kém hơn so với giao dịch chứng khoán và trái phiếu.
Về mặt tích cực, biến động giá trị bất động sản xảy ra chậm hơn. Bất động sản nhà ở được định giá theo phương pháp thẩm định chứ không phải bằng giao dịch liên tục, điều này dẫn đến lợi nhuận đầu tư dễ dự đoán hơn và ít biến động hơn so với lợi nhuận cổ phiếu và trái phiếu. Do nhu cầu về bất động sản bị ảnh hưởng bởi các xu hướng kinh tế dài hạn, chẳng hạn như tăng trưởng dân số địa phương, việc làm và nền kinh tế nói chung, bất động sản đã kéo dài thời gian của các giá trị và khối lượng giao dịch cao và thấp.
Thị trường bất động sản trong một xu hướng tăng dài được đặc trưng bởi nhu cầu gia tăng và thời kỳ mà các nhà đầu tư "làm cỏ trong khi mặt trời chiếu sáng", trong khi thị trường xuống có xu hướng hiển thị giao dịch hạn chế, với các nhà đầu tư thua lỗ giấy cho đến khi thị trường hồi sinh và họ có thể một lần nữa nhận ra đạt được.
Để chứng minh chi phí đầu tư bất động sản tương đối cao trên các chiến lược đầu tư tổng thể, hãy so sánh sự khác biệt giữa khoản đầu tư 200.000 đô la vào cổ phiếu và đầu tư vào bất động sản. Khi tiếp xúc với vốn chủ sở hữu lớn, một nhà đầu tư có thể bán ngay một phần đầu tư để kiếm lợi nhuận và giữ số dư ở mức trung bình chi phí bằng đồng đô la, trong khi họ chờ đợi lợi nhuận tiềm năng trong tương lai hoặc nắm giữ vị trí dài hạn trong ngành hoặc công ty đó. Một vị trí 200.000 đô la trong tài sản có thể là bất cứ thứ gì từ một gia đình đơn lẻ đến một vài tài sản nhỏ.
Ngoại trừ các khoản đầu tư bất động sản được chứng khoán hóa, chẳng hạn như ủy thác đầu tư bất động sản (REITs), một vấn đề với bất động sản nhà ở là nó không dễ bị chia nhỏ. Với các loại đầu tư khác, chẳng hạn như cổ phiếu, nếu nhà đầu tư không thoải mái với một mức độ nhất định, anh ta hoặc cô ta có thể "sa thải" tiếp xúc với các công cụ phái sinh hoặc bằng cách bán một phần đầu tư. Với bất động sản, nếu một nhà đầu tư có quyền sở hữu duy nhất, cách thực tế duy nhất để giảm tiếp xúc là bán lợi ích hợp tác trong tài sản, điều này có thể dẫn đến các vấn đề kiểm soát, pháp lý và quản lý.
Ưu và nhược điểm của việc lật
Lợi thế rõ ràng nhất của việc đầu tư bất động sản là khả năng hiện thực hóa lợi nhuận ngay lập tức và có vốn gắn liền với thời gian ít nhất có thể. Ngoài ra, không giống như thị trường chứng khoán, có thể quay vào giữa một ngày, thị trường bất động sản dễ dự đoán hơn và có thể tạo ra các giai đoạn mở rộng bù đắp cho các nhà đầu tư cho các tài sản lật. Theo nghĩa này, lật tài sản có thể được coi là một chiến lược đầu tư an toàn hơn vì nó nhằm giữ vốn có rủi ro trong một khoảng thời gian tối thiểu và vì nó thiếu rủi ro quản lý và cho thuê vốn có trong việc nắm giữ bất động sản.
Hai loại tài sản chính có thể được sử dụng trong phương pháp mua / bán để đầu tư bất động sản. Đầu tiên là nhà hoặc căn hộ có thể được mua dưới giá trị thị trường hiện tại vì chúng đang gặp khó khăn về tài chính. Thứ hai là fixer-Upper, một thuộc tính với các vấn đề về cấu trúc, thiết kế hoặc điều kiện, có thể được khắc phục để tạo ra giá trị.
Các nhà đầu tư tập trung vào các tài sản đau khổ làm như vậy bằng cách xác định các chủ sở hữu nhà không còn có thể quản lý hoặc duy trì tài sản của họ hoặc bằng cách tìm các tài sản bị quá tải và có nguy cơ bị vỡ nợ. Những người thích sửa chữa, mặt khác, sẽ sửa sang lại hoặc nâng cao một tài sản để nó hoạt động tốt hơn cho chủ nhà hoặc hiệu quả hơn cho người thuê căn hộ.
Sử dụng chiến thuật này, người mua của người sửa chữa đang dựa vào vốn đầu tư để tăng giá trị thay vì chỉ mua bất động sản với cơ sở thấp để tạo ra lợi tức đầu tư cao. Tất nhiên, cũng có thể kết hợp hai chiến lược này khi lật tài sản, và nhiều nhà đầu tư làm điều đó.
Tuy nhiên, lật tài sản có thể tạo ra các vấn đề về chi phí và thuế mà người ta không phải đối mặt với các khoản đầu tư dài hạn. Các chi phí liên quan đến việc lật có thể đòi hỏi rất nhiều tiền, dẫn đến các vấn đề về dòng tiền. Bởi vì chi phí giao dịch rất cao ở cả bên mua và bên bán, chúng có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận. Sự quay vòng nhanh về tài sản (và tốc độ là tất cả mọi thứ trong các giao dịch lật thành công) có thể tạo ra sự thay đổi trong thu nhập có thể tăng hóa đơn thuế đặc biệt nếu mọi thứ di chuyển quá nhanh để tận dụng các quy tắc thuế tăng vốn dài hạn.
Ngoài ra, việc tìm kiếm những cơ hội này có thể khó khăn trong một khoảng thời gian nhất quán kéo dài. Đối với hầu hết các nhà đầu tư, lật tài sản nên được coi là một chiến lược chiến thuật hơn là một kế hoạch đầu tư dài hạn.
Ưu và nhược điểm của việc nắm giữ
Một thực tế nổi tiếng là mua và nắm giữ bất động sản là một công thức để tích lũy của cải lớn. Hầu hết "tiền cũ" ở Mỹ và nước ngoài được tích lũy thông qua quyền sở hữu đất đai. Mặc dù thời kỳ giá giảm, giá trị đất hầu như luôn hồi phục trong thời gian dài vì nguồn cung đất hạn chế.
Tuy nhiên, quyền sở hữu bất động sản dài hạn mang theo vô số vấn đề về quản lý và pháp lý mà các nhà đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu không bao giờ phải tranh cãi. Sở hữu bất động sản là một nỗ lực chuyên sâu về quản lý nằm ngoài bộ kỹ năng của nhiều nhà đầu tư.
Các nhà đầu tư cổ phần phải có kỹ năng phân tích một thị trường cụ thể, một công ty cụ thể và khả năng quản lý để thực hiện các chiến lược kinh doanh của mình. Một nhà đầu tư bất động sản dài hạn cần những kỹ năng tương tự nhưng có thêm trách nhiệm tạo ra và thực hiện các chiến lược kinh doanh đó cho tài sản của mình.
Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là chủ sở hữu bất động sản cho thuê lần đầu, không sẵn sàng hoặc không được trang bị đầy đủ để giải quyết các trách nhiệm đi kèm với việc trở thành chủ nhà. Quá trình tìm người thuê chất lượng và phục vụ nhu cầu của họ, cùng với việc xử lý bảo trì và bảo trì tài sản, có thể là một công việc căng thẳng và tốn thời gian, nhưng quản lý tài sản thành công là cần thiết để đảm bảo dòng tiền liên tục từ đầu tư của một người.
Rủi ro vốn có trong sở hữu bất động sản dài hạn là rất lớn, nhưng nếu được giảm nhẹ, nhà đầu tư được đền bù xứng đáng khi giả định chúng. Hầu hết các rủi ro này, bao gồm rủi ro giao dịch mua bán tài sản, rủi ro đối với sức khỏe của tài sản và rủi ro tìm kiếm và phục vụ người thuê được coi là rủi ro phi hệ thống, hoặc rủi ro đầu tư có thể được đa dạng hóa nếu có con số thích hợp đầu tư được mua trong một danh mục đầu tư được chế tạo tốt. Vấn đề đối với hầu hết các nhà đầu tư là bất động sản thâm dụng vốn. Số tiền cần thiết để mua đủ tài sản để giảm thiểu những rủi ro này nằm ngoài khả năng hoặc khả năng của họ.
Chọn chiến lược
Để quyết định xem việc lật tài sản hoặc giữ chúng lâu dài có phải là chiến lược phù hợp nhất hay không, người ta cần trả lời một vài câu hỏi quan trọng. Nhà đầu tư phải quyết định việc phân bổ vốn là vĩnh viễn hay tạm thời và liệu đó có phải là một phần cốt lõi của chiến lược đầu tư tổng thể hay là một phương tiện để nâng cao lợi nhuận. Người ta cũng cần xác định tỷ lệ rủi ro và lợi nhuận nào là phù hợp cho phần này trong danh mục đầu tư của họ và liệu nhà đầu tư có khả năng chịu đựng và kỹ năng phù hợp để đảm nhận các trách nhiệm quản lý đi kèm với một trong hai loại đầu tư.
Nếu vốn không có sẵn để mua một danh mục đầu tư đa dạng, một nhà đầu tư tiềm năng phải sẵn sàng chấp nhận rủi ro phi hệ thống, bao gồm rủi ro tài sản cá nhân và thiếu nhu cầu đối với tài sản, cho dù là chủ nhà hay người thuê nhà. Khi quyết định thực hiện chiến lược mua và bán, một nhà đầu tư cũng phải xác định liệu anh ta hoặc cô ta có kỹ năng khám phá các tài sản bán hàng đau khổ hoặc người sửa chữa. Trong chiến lược giao dịch này, điều quan trọng là xác định liệu vốn có thể được quay đủ số lần trong một khoảng thời gian đầu tư nhất định để khắc phục chi phí giao dịch ở cả bên mua và bên bán, bao gồm môi giới, tài chính và phí đóng cửa hay không.
Điểm mấu chốt
Mặc dù sự lựa chọn giữa hai chiến lược được đề cập phụ thuộc vào tình hình tài chính và mục tiêu đầu tư cụ thể của một người, chiến lược nắm giữ dài hạn thường phù hợp hơn với những người sử dụng bất động sản như một phần cốt lõi trong danh mục đầu tư tổng thể của họ; thuộc tính lật là thích hợp hơn khi bất động sản được sử dụng như một công cụ bổ trợ hoặc chiến thuật nâng cao lợi nhuận.
Các nhà đầu tư muốn tích lũy tài sản và kiếm thu nhập từ đầu tư bất động sản của họ nên cân nhắc nắm giữ bất động sản trong dài hạn, sử dụng vốn chủ sở hữu được xây dựng trong danh mục đầu tư để tài trợ cho các cơ hội đầu tư khác, với tiềm năng cuối cùng là bán tài sản trong một siêu thị. Lật tài sản là một chiến thuật phù hợp nhất cho các giai đoạn khi triển vọng trên thị trường chứng khoán và trái phiếu thấp, hoặc cho các nhà đầu tư muốn nhận ra lợi nhuận vốn ngắn hạn miễn là thị trường hiện tại cho phép.
