Hàng chục người cho vay thế chấp tuyên bố phá sản trong vài tuần. Thị trường chứa đầy những lo ngại về một cuộc khủng hoảng tín dụng lớn trên toàn cầu, có thể ảnh hưởng đến tất cả các nhóm người vay. Các ngân hàng trung ương sử dụng các điều khoản khẩn cấp để bơm thanh khoản vào các thị trường tài chính sợ hãi. Thị trường bất động sản lao dốc sau nhiều năm ở mức cao kỷ lục. Tỷ lệ tịch thu nhà tăng gấp đôi so với năm trước trong nửa cuối năm 2006 và năm 2007.
Các báo cáo nghe có vẻ đáng sợ, nhưng tất cả điều này có nghĩa là gì?
Chúng tôi hiện đang chìm sâu trong một cuộc khủng hoảng tài chính tập trung vào thị trường nhà ở Hoa Kỳ, nơi mà thị trường thế chấp dưới chuẩn bị đóng băng đang tràn vào thị trường tín dụng, cũng như thị trường chứng khoán trong nước và toàn cầu. Đọc để tìm hiểu thêm về cách các thị trường giảm đến nay, và những gì có thể nằm ở phía trước.
Con đường dẫn đến khủng hoảng
Đây có phải là trường hợp của một nhóm hoặc một công ty ngủ quên ở bánh xe? Đây có phải là kết quả của quá ít sự giám sát, quá nhiều tham lam, hoặc đơn giản là không đủ hiểu biết? Như thường thấy khi thị trường tài chính trở nên tồi tệ, câu trả lời có thể là "tất cả những điều trên"
Hãy nhớ rằng , thị trường chúng ta đang theo dõi ngày hôm nay là sản phẩm phụ của thị trường sáu năm trước. Trở lại vào cuối năm 2001, khi nỗi sợ hãi về các cuộc tấn công khủng bố toàn cầu sau ngày 11 tháng 9 đã làm bùng nổ một nền kinh tế đang gặp khó khăn, một nền kinh tế mới bắt đầu thoát ra khỏi suy thoái do bong bóng công nghệ vào cuối những năm 1990. (Để đọc liên quan, hãy xem Sự cố thị trường lớn nhất và khi sợ hãi và tham lam chiếm lấy .)
Đáp lại, trong năm 2001, Cục Dự trữ Liên bang đã bắt đầu cắt giảm lãi suất đáng kể, và tỷ lệ quỹ được cho ăn đạt 1% trong năm 2003, theo cách nói của ngân hàng trung ương về cơ bản là bằng không. Mục tiêu của tỷ lệ quỹ liên bang thấp là mở rộng nguồn cung tiền và khuyến khích vay, điều này sẽ thúc đẩy chi tiêu và đầu tư. Ý tưởng rằng chi tiêu là "yêu nước" đã được truyền bá rộng rãi và mọi người - từ Nhà Trắng đến hiệp hội phụ huynh-giáo viên địa phương - khuyến khích chúng tôi mua, mua, mua.
Nó đã làm việc và nền kinh tế bắt đầu mở rộng đều đặn vào năm 2002.
Bất động sản bắt đầu để nhìn hấp dẫn
Khi lãi suất thấp đi vào nền kinh tế, thị trường bất động sản bắt đầu trở nên điên cuồng khi số lượng nhà được bán - và giá mà họ đã bán - tăng đáng kể bắt đầu từ năm 2002. Vào thời điểm đó, tỷ lệ trên Thế chấp có lãi suất cố định 30 năm ở mức thấp nhất được thấy trong gần 40 năm và mọi người đã nhìn thấy một cơ hội duy nhất để có quyền truy cập vào nguồn vốn cổ phần rẻ nhất hiện có. (Để đọc liên quan, hãy xem Tại sao Thị trường Nhà ở Bong bóng Pop và Mức lãi suất ảnh hưởng đến Thị trường Chứng khoán .)
Ngân hàng đầu tư và bảo đảm tài sản
Nếu thị trường nhà đất chỉ được xử lý một cách tử tế - giả sử, một thị trường có lãi suất thấp và nhu cầu tăng - bất kỳ vấn đề nào cũng sẽ được ngăn chặn. Thật không may, nó đã được xử lý một cách tuyệt vời, nhờ các sản phẩm tài chính mới được xuất hiện trên Phố Wall. Những sản phẩm mới này cuối cùng đã được lan truyền rộng khắp và được đưa vào quỹ hưu trí, quỹ phòng hộ và chính phủ quốc tế.
Và, như chúng ta đang học, nhiều sản phẩm trong số này cuối cùng không có giá trị gì.
Một ý tưởng đơn giản dẫn đến những vấn đề lớn
Bảo mật được hỗ trợ bởi tài sản (ABS) đã xuất hiện trong nhiều thập kỷ và cốt lõi của nó là một nguyên tắc đầu tư đơn giản: Lấy một loạt các tài sản có dòng tiền tương tự và có thể dự đoán được (như thế chấp nhà riêng lẻ), gói chúng vào một gói được quản lý thu thập tất cả các khoản thanh toán cá nhân (thanh toán thế chấp) và sử dụng tiền để trả cho các nhà đầu tư một phiếu giảm giá trên gói được quản lý. Điều này tạo ra một bảo đảm dựa trên tài sản, trong đó bất động sản cơ bản hoạt động như tài sản thế chấp. (Để hiểu rõ hơn, hãy đọc Phân bổ tài sản với thu nhập cố định .)
Một điểm cộng lớn nữa là các tổ chức xếp hạng tín dụng như Moody và Standard & Poor sẽ đặt dấu phê duyệt 'AAA' hoặc 'A +' cho nhiều chứng khoán này, báo hiệu sự an toàn tương đối của họ là một khoản đầu tư. (Để hiểu rõ hơn, hãy đọc Xếp hạng tín dụng doanh nghiệp là gì? )
Lợi thế cho nhà đầu tư là anh ta hoặc cô ta có thể có được một danh mục tài sản thu nhập cố định đa dạng đến dưới dạng một phiếu thanh toán.
Hiệp hội thế chấp chính phủ quốc gia (Ginnie Mae) đã bó và bán các khoản thế chấp được chứng khoán hóa như các ABS trong nhiều năm; xếp hạng 'AAA' của họ luôn có sự đảm bảo rằng sự ủng hộ của chính phủ Ginnie Mae đã đủ khả năng. Các nhà đầu tư đã đạt được lợi suất cao hơn so với Kho bạc và Ginnie Mae có thể sử dụng nguồn tài trợ để đưa ra các khoản thế chấp mới.
Mở rộng lề
Nhờ vào một thị trường bất động sản bùng nổ, một hình thức cập nhật của ABS cũng đã được tạo ra, chỉ có những ABS này được nhồi bằng các khoản vay thế chấp dưới chuẩn, hoặc cho vay đối với những người mua có tín dụng ít hơn. (Để tìm hiểu thêm về các khoản nợ dưới chuẩn, hãy đọc Subprime thường là Subparime và Cho vay dưới chuẩn: Giúp đỡ bằng tay hay ngầm? )
Các khoản cho vay dưới chuẩn, cùng với rủi ro mặc định cao hơn nhiều, được đặt vào các nhóm rủi ro khác nhau, hoặc các đợt, mỗi khoản đều có lịch trả nợ riêng. Các chi nhánh trên có thể nhận được xếp hạng 'AAA' - ngay cả khi chúng có các khoản cho vay dưới chuẩn - bởi vì các chi nhánh này được hứa là những đô la đầu tiên được đưa vào bảo mật. Các chi nhánh thấp hơn mang lãi suất coupon cao hơn để bù đắp cho rủi ro mặc định gia tăng. Tất cả các cách ở phía dưới, phần "vốn chủ sở hữu" là một khoản đầu tư có tính đầu cơ cao, vì nó có thể khiến dòng tiền của nó bị xóa sổ nếu tỷ lệ mặc định trên toàn bộ ABS len lỏi trên mức thấp - trong khoảng 5 đến 7%. (Để tìm hiểu thêm, hãy đọc Hậu trường của thế chấp của bạn .)
Thật bất ngờ, ngay cả những người cho vay thế chấp dưới chuẩn đã có một con đường để bán khoản nợ rủi ro của họ, điều này cho phép họ tiếp thị khoản nợ này mạnh mẽ hơn nữa. Phố Wall đã có mặt để nhận các khoản vay dưới chuẩn của họ, gói chúng với các khoản vay khác (một số chất lượng, một số không) và bán chúng cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, gần 80% số chứng khoán được đóng gói một cách kỳ diệu đã trở thành cấp đầu tư (được xếp hạng 'A' hoặc cao hơn), nhờ các cơ quan xếp hạng, đã kiếm được các khoản phí sinh lợi cho công việc của họ để xếp hạng các ABS. (Để hiểu rõ hơn, hãy xem Cấp đầu tư nghĩa là gì? )
Kết quả của hoạt động này, nó đã trở nên rất có lợi khi tạo ra các khoản thế chấp - thậm chí là rủi ro. Không lâu trước cả những yêu cầu cơ bản như bằng chứng về thu nhập và khoản thanh toán giảm đã bị các nhà cho vay thế chấp bỏ qua; Các khoản thế chấp cho vay theo giá trị 125% đã được bảo lãnh và trao cho các chủ nhà tương lai. Logic là với giá bất động sản tăng quá nhanh (giá nhà trung bình tăng 14% hàng năm vào năm 2005), khoản thế chấp 125% LTV sẽ ở trên nước trong vòng chưa đầy hai năm.
Đòn bẩy bình phương
Vòng lặp gia cố đã bắt đầu quay quá nhanh, nhưng với Phố Wall, Phố chính và mọi người ở giữa lợi nhuận từ việc đi xe, ai sẽ đạp phanh?
Lãi suất thấp kỷ lục đã kết hợp với các tiêu chuẩn cho vay ngày càng nới lỏng để đẩy giá bất động sản lên mức cao kỷ lục trên hầu hết Hoa Kỳ. Các chủ sở hữu nhà hiện tại đang tái cấp vốn với số lượng kỷ lục, khai thác vào vốn chủ sở hữu gần đây có thể có được với một vài trăm đô la chi cho việc thẩm định nhà. (Để đọc liên quan, hãy xem Cho vay Vốn chủ sở hữu tại nhà: Chi phí và Khoản vay Vốn chủ sở hữu tại nhà: Nó là gì và hoạt động như thế nào .)
Trong khi đó, nhờ tính thanh khoản trên thị trường, các ngân hàng đầu tư và các nhà đầu tư lớn khác đã có thể vay ngày càng nhiều (tăng đòn bẩy) để tạo ra các sản phẩm đầu tư bổ sung, bao gồm các tài sản dưới chuẩn bị rung lắc.
Nợ thế chấp tham gia cuộc xung đột
Khả năng vay nhiều hơn đã thúc đẩy các ngân hàng và các nhà đầu tư lớn khác tạo ra các nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO), về cơ bản là lấy vốn cổ phần và "lửng" (xếp hạng từ trung bình đến thấp) từ MBSs và đóng gói lại một lần nữa, lần này vào lửng CDO.
Bằng cách sử dụng cùng một phương thức thanh toán "nhỏ giọt", hầu hết các CDO lửng có thể đạt được xếp hạng tín dụng 'AAA', đặt nó vào tay các quỹ phòng hộ, quỹ hưu trí, ngân hàng thương mại và các nhà đầu tư tổ chức khác.
Chứng khoán dựa trên thế chấp nhà ở (RMBS), trong đó dòng tiền đến từ nợ dân cư, và CDO đã loại bỏ một cách hiệu quả các đường dây liên lạc giữa người đi vay và người cho vay ban đầu. Đột nhiên, các nhà đầu tư lớn kiểm soát tài sản thế chấp; do đó, các cuộc đàm phán về các khoản thanh toán thế chấp muộn đã được bỏ qua cho mô hình "trực tiếp bị tịch thu" của một nhà đầu tư đang tìm cách cắt lỗ của mình. (Để biết thêm, hãy đọc Cứu nhà của bạn khỏi bị tịch thu .)
Tuy nhiên, những yếu tố này sẽ không gây ra cuộc khủng hoảng hiện tại nếu 1) thị trường bất động sản tiếp tục bùng nổ và 2) chủ nhà thực sự có thể trả các khoản thế chấp của họ . Tuy nhiên, vì điều này đã không xảy ra, những yếu tố này chỉ giúp thúc đẩy số lượng nhà bị tịch thu sau này.
Tỷ lệ Teaser và ARM
Với những người cho vay thế chấp xuất khẩu nhiều rủi ro trong việc cho vay dưới chuẩn cho các nhà đầu tư, họ có thể tự do đưa ra những chiến lược thú vị để tạo ra các khoản vay với số vốn được giải phóng. Bằng cách sử dụng tỷ lệ trêu ghẹo (lãi suất thấp đặc biệt sẽ kéo dài trong một hoặc hai năm thế chấp đầu tiên) trong các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), người vay có thể bị lôi kéo vào một thế chấp có giá phải chăng ban đầu, trong đó các khoản thanh toán sẽ tăng vọt trong ba, năm hoặc bảy năm. (Để tìm hiểu thêm, hãy đọc Giấc mơ ARMed và Nguy hiểm và Giấc mơ Mỹ hay Cơn ác mộng thế chấp? )
Khi thị trường bất động sản được đẩy lên đến đỉnh điểm vào năm 2005 và 2006, lãi suất trêu ghẹo, ARM và khoản vay "chỉ có lãi" (trong đó không có khoản thanh toán chính nào được thực hiện trong vài năm đầu tiên) ngày càng được các chủ nhà đẩy mạnh. Khi các khoản vay này trở nên phổ biến hơn, ít người vay hơn đã đặt câu hỏi về các điều khoản và thay vào đó bị lôi kéo bởi triển vọng có thể tái tài trợ trong một vài năm (với lợi nhuận khổng lồ, lập luận đã nêu), cho phép họ thực hiện bất kỳ khoản thanh toán bắt kịp nào cần thiết. Tuy nhiên, điều mà người vay không tính đến trong thị trường nhà đất đang bùng nổ là bất kỳ sự giảm giá trị nhà nào cũng sẽ khiến người đi vay có sự kết hợp không thể kiểm soát được của một khoản thanh toán bằng khinh khí cầu và một khoản thanh toán thế chấp cao hơn nhiều.
Một thị trường gần nhà như bất động sản trở nên không thể bỏ qua khi nó bắn vào tất cả các xi lanh. Trong khoảng thời gian năm năm, giá nhà ở nhiều khu vực đã tăng gấp đôi theo nghĩa đen, và bất cứ ai đã mua nhà hoặc tái cấp vốn đều coi mình đứng sau trong cuộc đua kiếm tiền ở thị trường đó. Người cho vay thế chấp biết điều này, và đẩy mạnh hơn nữa. Những ngôi nhà mới không thể được xây dựng đủ nhanh và cổ phiếu của những người làm nhà đã tăng vọt.
Thị trường CDO (được bảo đảm chủ yếu bằng nợ dưới chuẩn) đã tăng vọt lên hơn 600 tỷ đô la phát hành trong năm 2006 - gấp hơn 10 lần số tiền được phát hành chỉ một thập kỷ trước đó. Các chứng khoán này, mặc dù không thanh khoản, đã được chọn một cách háo hức tại các thị trường thứ cấp, chúng vui vẻ đưa chúng vào các quỹ tổ chức lớn với lãi suất vượt trội trên thị trường.
Vết nứt bắt đầu xuất hiện
Tuy nhiên, đến giữa năm 2006, các vết nứt bắt đầu xuất hiện. Doanh số bán nhà mới bị đình trệ, và giá bán trung bình tạm dừng leo lên. Lãi suất - trong khi vẫn còn thấp trong lịch sử - đang gia tăng, với nỗi lo lạm phát đe dọa sẽ nâng chúng lên cao hơn. Tất cả các khoản thế chấp và tái cấp vốn dễ thực hiện đã được thực hiện, và lần đầu tiên các ARM run rẩy, được viết từ 12 đến 24 tháng trước đó, đã bắt đầu được thiết lập lại.
Tỷ lệ mặc định bắt đầu tăng mạnh. Đột nhiên, CDO trông không hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong việc tìm kiếm lợi nhuận. Rốt cuộc, nhiều CDO đã được đóng gói lại rất nhiều lần đến nỗi thật khó để biết mức độ phơi nhiễm dưới chuẩn thực sự trong đó là bao nhiêu.
Cuộc khủng hoảng tín dụng dễ dàng
Không lâu trước khi có tin tức về các vấn đề trong lĩnh vực này, từ các cuộc thảo luận của hội đồng quản trị đến các tin tức mới.
Điểm của những người cho vay thế chấp - không còn thị trường thứ cấp hay ngân hàng đầu tư háo hức để bán các khoản vay của họ - đã bị cắt khỏi nguồn vốn đã trở thành một nguồn tài trợ chính và buộc phải ngừng hoạt động. Kết quả là, CDO đã đi từ thanh khoản kém sang không bán được.
Trước tất cả sự không chắc chắn về tài chính này, các nhà đầu tư trở nên sợ rủi ro hơn rất nhiều và tìm cách nới lỏng các vị trí trong các MBS nguy hiểm tiềm tàng và bất kỳ bảo đảm thu nhập cố định nào không trả phí bảo hiểm rủi ro phù hợp cho mức độ rủi ro nhận thấy. Các nhà đầu tư đang bỏ phiếu cho họ rằng các rủi ro dưới chuẩn không phải là những rủi ro đáng giá.
Trong chuyến bay này đến chất lượng, tín phiếu Kho bạc ba tháng đã trở thành sản phẩm thu nhập cố định "phải có" và sản lượng giảm 1, 5% gây sốc trong vài ngày. Thậm chí đáng chú ý hơn cả việc mua trái phiếu được chính phủ hỗ trợ (và trái phiếu ngắn hạn tại đó) là sự chênh lệch giữa trái phiếu doanh nghiệp tương tự và tín phiếu, đã mở rộng từ khoảng 35 điểm cơ bản lên hơn 120 điểm cơ bản ít hơn một tuần.
Những thay đổi này nghe có vẻ tối thiểu hoặc không gây hại cho mắt chưa được kiểm soát, nhưng trong các thị trường thu nhập cố định hiện đại - nơi đòn bẩy là vua và tín dụng giá rẻ chỉ là trò hề hiện tại - một động thái của cường độ đó có thể gây ra nhiều thiệt hại. Điều này được minh họa bằng sự sụp đổ của một số quỹ phòng hộ. (Để biết thêm về những sự sụp đổ này, hãy đọc Mất đánh bạc Amaranth và thất bại trong quỹ phòng hộ lớn .)
Nhiều quỹ tổ chức đã phải đối mặt với các cuộc gọi ký quỹ và ký quỹ từ các ngân hàng thần kinh, khiến họ phải bán các tài sản khác, như cổ phiếu và trái phiếu, để tăng tiền mặt. Áp lực bán tăng đã chiếm lĩnh thị trường chứng khoán, vì trung bình vốn chủ sở hữu lớn trên toàn thế giới đã bị sụt giảm mạnh trong vài tuần, điều này đã cản trở thị trường mạnh mẽ đưa mức trung bình công nghiệp của Dow Jones lên mức cao nhất mọi thời đại vào tháng 7 năm 2007.
Để giúp ngăn chặn tác động của khủng hoảng, các ngân hàng trung ương của Mỹ, Nhật Bản và châu Âu, thông qua việc bơm tiền mặt vài trăm tỷ đô la, đã giúp các ngân hàng giải quyết vấn đề thanh khoản và giúp ổn định thị trường tài chính. Cục Dự trữ Liên bang cũng cắt giảm lãi suất cửa sổ, khiến các tổ chức tài chính vay tiền từ Fed rẻ hơn, thêm thanh khoản vào hoạt động của họ và giúp đỡ các tài sản đang gặp khó khăn. (Để tìm hiểu thêm, hãy đọc Nhận biết các ngân hàng trung ương lớn .)
Thanh khoản được thêm vào đã giúp ổn định thị trường ở một mức độ nào đó nhưng tác động đầy đủ của những sự kiện này vẫn chưa rõ ràng.
Phần kết luận
Không có gì sai hoặc xấu về nghĩa vụ nợ được thế chấp hoặc bất kỳ người thân tài chính nào của nó. Đó là một cách tự nhiên và thông minh để đa dạng hóa rủi ro và mở cửa thị trường vốn. Giống như bất cứ điều gì khác - bong bóng dotcom, sự sụp đổ của Quản lý vốn dài hạn và siêu lạm phát vào đầu những năm 1980 - nếu một chiến lược hoặc công cụ bị lạm dụng hoặc bị lật đổ, sẽ cần phải có một sự rung chuyển tốt trên đấu trường. Gọi nó là một sự mở rộng tự nhiên của chủ nghĩa tư bản, nơi lòng tham có thể truyền cảm hứng cho sự đổi mới, nhưng nếu không được kiểm soát, các lực lượng thị trường lớn được yêu cầu phải mang lại sự cân bằng cho hệ thống.
Cái gì tiếp theo?
Vì vậy, nơi nào chúng ta đi từ đây? Câu trả lời cho câu hỏi này sẽ tập trung vào việc tìm hiểu mức độ ảnh hưởng sẽ ảnh hưởng sâu rộng như thế nào, cả ở Hoa Kỳ và trên toàn thế giới. Tình hình tốt nhất cho tất cả các bên liên quan vẫn là một trong đó nền kinh tế Mỹ làm tốt, thất nghiệp vẫn ở mức thấp, thu nhập cá nhân theo kịp với lạm phát và giá bất động sản tìm thấy một đáy. Chỉ khi phần cuối cùng xảy ra, chúng ta mới có thể đánh giá toàn bộ tác động của cuộc khủng hoảng dưới chuẩn.
Giám sát quy định chắc chắn sẽ trở nên cứng hơn sau fiasco này, có thể giữ các hạn chế cho vay và xếp hạng trái phiếu rất bảo thủ trong vài năm tới. Bất kỳ bài học nào được rút ra, Phố Wall sẽ tiếp tục tìm kiếm những cách mới để rủi ro về giá và chứng khoán trọn gói, và nhà đầu tư vẫn có nhiệm vụ nhìn thấy tương lai thông qua các bộ lọc có giá trị trong quá khứ.
Đối với một cửa hàng duy nhất về các khoản thế chấp dưới chuẩn và cuộc khủng hoảng dưới chuẩn, hãy xem Tính năng thế chấp dưới chuẩn .
