Ngày càng có nhiều người Mỹ đang tìm kiếm nhà nghỉ ở nước ngoài, tài sản thu nhập cho thuê và nơi định cư trong thời gian nghỉ hưu cho dù cách đó năm hay 30 năm. Lợi ích về thuế của việc sở hữu tài sản ở nước ngoài tương tự như sở hữu ở Hoa Kỳ, với một vài ngoại lệ.
Chìa khóa chính
- Nếu bạn sở hữu tài sản ở nước ngoài, lợi ích thuế của bạn phụ thuộc vào cách bạn sử dụng tài sản. Bạn có thể khấu trừ lãi thế chấp, nhưng không phải là thuế tài sản, nếu tài sản là cho sử dụng cá nhân. Nếu bạn nhận được bất kỳ thu nhập cho thuê nào, quy tắc phụ thuộc vào số lượng ngày bạn sử dụng nhà cho cá nhân so với sử dụng cho thuê.
Các lợi ích mà chủ sở hữu tài sản nhận được từ luật thuế Hoa Kỳ phụ thuộc vào cách họ sử dụng tài sản. Nếu bạn sống trong nhà chẳng hạn, bạn thường có thể khấu trừ lãi thế chấp. Nếu bạn sử dụng tài sản cho thu nhập cho thuê, bạn có thể khấu trừ lãi thế chấp và một số chi phí khác, bao gồm bảo hiểm tài sản và trách nhiệm, chi phí sửa chữa và bảo trì, và chi phí đi lại địa phương và đường dài liên quan đến việc duy trì tài sản.
Đọc tiếp để xem luật thuế của Hoa Kỳ đối xử với quyền sở hữu tài sản nước ngoài, cũng như những tác động về thuế của việc bán tài sản.
Tài sản cho sử dụng cá nhân
Như với một nơi cư trú chính, bạn không thể xóa các chi phí như tiện ích, bảo trì hoặc bảo hiểm trừ khi bạn có thể yêu cầu khấu trừ văn phòng tại nhà.
Trong khi khấu trừ lãi suất thế chấp là như nhau cho dù nhà ở Mỹ hay nước ngoài, thuế tài sản hoạt động khác nhau. Theo Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm (TCJA), bạn không còn có thể khấu trừ thuế tài sản đối với tài sản nước ngoài.
Tài sản cho thuê
Quy tắc thuế phức tạp hơn nếu bạn nhận được thu nhập cho thuê trên tài sản. Các quy tắc khác nhau được áp dụng, tùy thuộc vào số ngày bạn sử dụng nhà cho mục đích cá nhân thay vì cho thuê. Nói chung, bạn sẽ thuộc một trong hai loại:
- Bạn thuê nhà trong 14 ngày hoặc ít hơn, và bạn sử dụng tài sản trong hơn 14 ngày hoặc 10% tổng số ngày nó được thuê. Bạn có thể thuê nhà cho người khác trong tối đa hai tuần (14 đêm) mỗi năm mà không phải báo cáo thu nhập đó cho IRS. Ngay cả khi bạn thuê nó với giá 5.000 đô la một đêm, bạn không phải báo cáo thu nhập cho thuê miễn là bạn không thuê trong hơn 14 ngày. Ngôi nhà được coi là nơi cư trú cá nhân, cho phép bạn khấu trừ lãi thế chấp theo quy tắc nhà thứ hai tiêu chuẩn, nhưng không phải là tổn thất cho thuê hoặc chi phí. Bạn thuê nhà trong 15 ngày trở lên và sử dụng nó trong ít hơn 14 ngày hoặc 10% số ngày căn nhà được thuê. Trong trường hợp này, IRS coi tài sản cho thuê nhà và các hoạt động cho thuê được xem như một doanh nghiệp. Hãy ghi nhớ: Nếu một thành viên trong gia đình bạn sử dụng nhà (ví dụ: vợ / chồng, anh chị em, cha mẹ, ông bà, con cái và cháu của bạn), thì đó được tính là một ngày cá nhân trừ khi bạn thu được giá thuê hợp lý. Bạn phải báo cáo tất cả thu nhập cho thuê cho IRS, nhưng tin tốt là điều này cho phép bạn khấu trừ chi phí cho thuê, như lãi thế chấp, thuế bất động sản nước ngoài, chi phí quảng cáo, phí bảo hiểm, tiện ích và phí trả cho người quản lý tài sản. Một điểm khác biệt đáng chú ý giữa tài sản cho thuê ở nhà và ở nước ngoài: Tài sản của bạn ở nước ngoài bị khấu hao trong thời gian 40 năm, thay vì 27, 5 năm hiện tại đối với tài sản dân cư trong nước. Trong cả hai trường hợp, bạn chỉ khấu hao giá trị của cấu trúc (tòa nhà); đất không được khấu hao.
Bán tài sản
Mục 1031 của Hoa Kỳ cho phép bạn bán và thay thế một tài sản nước ngoài chỉ bằng một tài sản nước ngoài khác.
Tuy nhiên, một sự khác biệt đáng kể trong việc xử lý thuế đối với tài sản trong nước và nước ngoài là tài sản ở Mỹ không được coi là tương tự đối với bất kỳ tài sản nào ở nước ngoài. Mục 1031 của Hoa Kỳ chỉ cho phép trao đổi trong nước và trong nước và nước ngoài đối với nước ngoài.
Hoa Kỳ coi bất kỳ tài sản nào bên ngoài Hoa Kỳ là tương tự với bất kỳ tài sản tương tự nào khác bên ngoài Hoa Kỳ, do đó, có thể 1031 đổi một ngôi nhà ở Panama cho một người khác ở Panama, hoặc Ecuador hoặc Costa Rica, cho vấn đề đó. Nó sẽ không được coi là tương tự với bất kỳ tài sản nào ở Mỹ
Đánh thuế gấp đôi
Ngoài việc lấy tín dụng thuế cho bất kỳ khoản thuế thu nhập cho thuê nào được trả, bạn cũng có thể yêu cầu một khoản tín dụng thuế nước ngoài nếu bạn bán tài sản và nộp thuế lãi vốn ở nước ngoài.
Điểm mấu chốt
Khi bạn mua ở nước ngoài, bạn cần phải cẩn thận hơn với kế hoạch và chi tiết. Nhiều quốc gia có các quy tắc và quy định về người có thể sở hữu tài sản và cách sử dụng tài sản đó. Nếu bạn mua nhà ở nước ngoài, hãy đảm bảo giao dịch được thực hiện để bảo vệ quyền sở hữu của bạn. Ở Mỹ, người mua nhà nhận được quyền sở hữu tài sản; sự khác biệt này không rõ ràng ở tất cả các quốc gia.
Cũng cần lưu ý rằng với tư cách là chủ sở hữu tài sản nước ngoài, bạn có thể phải nộp một số biểu mẫu thuế của Hoa Kỳ, tùy thuộc vào tình huống chính xác của bạn. Ví dụ: nếu bạn thuê nhà ở nước ngoài và mở tài khoản ngân hàng để thu tiền thuê, bạn phải nộp mẫu FBAR (Báo cáo tài khoản ngân hàng và tài chính nước ngoài) nếu tổng giá trị của tất cả các tài khoản của bạn là 10.000 đô la trở lên " ngày của năm dương lịch."
Các hình thức khác bao gồm Mẫu 5471 - Trả lại thông tin của những người Hoa Kỳ tôn trọng các Tập đoàn nước ngoài nhất định (nếu tài sản của bạn được giữ trong một công ty nước ngoài); và Mẫu 8858 - Trả lại thông tin của những người Hoa Kỳ có liên quan đến các thực thể bị coi thường ở nước ngoài (nếu tài sản ở nước ngoài của bạn được giữ trong một LLC nước ngoài).
Bởi vì quyền sở hữu tài sản nước ngoài và luật thuế rất phức tạp và thay đổi theo thời gian, hãy tự bảo vệ mình bằng cách tham khảo ý kiến của một kế toán thuế đủ điều kiện và / hoặc luật sư bất động sản ở cả Hoa Kỳ và nước ngoài.
