Khoản vay có tỷ lệ cao là gì?
Khoản vay có tỷ lệ cao là khoản vay theo đó giá trị khoản vay cao so với giá trị tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp. Các khoản vay thế chấp có tỷ lệ cho vay cao có giá trị khoản vay đạt gần 100% giá trị tài sản. Một khoản vay tỷ lệ cao có thể được chấp thuận cho một người vay không thể đưa ra một khoản thanh toán lớn.
Đối với các khoản thế chấp, khoản vay có tỷ lệ cao thường có nghĩa là giá trị khoản vay vượt quá 80% giá trị tài sản. Tính toán được gọi là tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV), đây là đánh giá rủi ro cho vay mà các tổ chức tài chính sử dụng trước khi phê duyệt thế chấp.
Chìa khóa chính
- Khoản vay có tỷ lệ cao là khoản vay theo đó giá trị khoản vay cao so với giá trị tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp. Các khoản vay thế chấp có tỷ lệ cho vay cao có giá trị khoản vay đạt gần 100% giá trị tài sản. Khoản vay có tỷ lệ cao thường có nghĩa là giá trị khoản vay vượt quá 80% giá trị tài sản. Tính toán được gọi là tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV).
Công thức cho khoản vay có tỷ lệ cao sử dụng LTV
Mặc dù không có công thức cụ thể để tính toán khoản vay có tỷ lệ cao, trước tiên, các nhà đầu tư nên tính tỷ lệ cho vay trên giá trị trong tình huống của họ để xác định xem khoản vay có vượt quá ngưỡng 80% LTV hay không.
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác Tỷ lệ cho vay trên giá trị = Giá trị tài sản được thẩm định Số tiền hành lý
Cách tính khoản vay có tỷ lệ cao bằng LTV
- Tỷ lệ LTV được tính bằng cách chia số tiền đã vay cho giá trị thẩm định của tài sản. Nhiều kết quả là 100 để biểu thị bằng phần trăm. Nếu giá trị của khoản vay sau khi bạn trả chậm hơn 80% LTV, khoản vay được coi là khoản vay có tỷ lệ cao.
Khoản vay có tỷ lệ cao cho bạn biết điều gì?
Người cho vay và nhà cung cấp tài chính sử dụng tỷ lệ LTV để đo lường mức độ rủi ro liên quan đến việc cho vay thế chấp. Nếu người vay không thể thực hiện một khoản thanh toán khá lớn và do đó, giá trị khoản vay tiếp cận giá trị của giá trị thẩm định của tài sản, nó sẽ được coi là khoản vay có tỷ lệ cao. Nói cách khác, khi giá trị khoản vay đạt gần 100% giá trị tài sản, người cho vay có thể coi khoản vay quá rủi ro và từ chối đơn đăng ký.
Người cho vay có nguy cơ vỡ nợ người vay đặc biệt nếu LTV quá cao. Ngân hàng có thể không bán được tài sản để trang trải số tiền cho vay đối với người vay mặc định. Một kịch bản như vậy có thể dễ dàng xảy ra trong một suy thoái kinh tế khi tài sản nhà ở thường giảm giá trị. Nếu khoản vay được trao cho người vay vượt quá giá trị của tài sản, khoản vay được cho là dưới nước. Nếu người vay mặc định thế chấp, ngân hàng sẽ mất tiền khi họ đi bán tài sản với giá trị thấp hơn số dư nợ thế chấp. Các ngân hàng theo dõi LTV để ngăn chặn sự mất mát như vậy.
Do đó, hầu hết các khoản vay mua nhà tỷ lệ cao đòi hỏi một số hình thức bảo hiểm để bảo vệ người cho vay. Bảo hiểm được gọi là bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), mà người vay sẽ cần mua riêng để giúp bảo vệ người cho vay.
Lịch sử cho vay có tỷ lệ cao
Cho đến những năm 1920, mọi người đã mua nhà không phải bằng cách đến ngân hàng, mà bằng cách tiết kiệm tiền của chính họ cho đến khi họ có đủ ít nhất một mảnh đất hoặc mảnh đất có một ngôi nhà trên đó. Sau đó, cùng với công ty xây dựng và cho vay, công ty sẽ cho mọi người vay tiền để mua một ngôi nhà và sau đó họ sẽ trả lại thành nhiều lần trong nhiều năm. Thậm chí sau đó, các khoản vay thường là một nửa giá trị của ngôi nhà hoặc ít hơn.
Đến cuối những năm 1920, các ngân hàng đã thực hiện các khoản vay có tỷ lệ cao lên tới 80% giá trị của ngôi nhà. Bảo hiểm thế chấp tư nhân ra đời để bảo vệ các ngân hàng, nhưng tất cả những điều đó đã xảy ra vào những năm 1930 khi những người thất nghiệp ngừng thanh toán và các ngân hàng và các công ty PMI cũng đi theo.
Quốc hội ban hành Công ty cho vay của Chủ sở hữu nhà, nơi bắt đầu đảm bảo các khoản thế chấp và tỷ lệ chìm xuống 15%. Sau đó, thông qua Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang và các cơ quan khác, các khoản thanh toán giảm xuống mức thấp nhất và thậm chí 0% để khuyến khích quyền sở hữu nhà.
Hệ thống này phát triển mạnh cho đến khoảng năm 2007-2008 khi cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008 diễn ra. Sự gia tăng mạnh mẽ của các khoản thế chấp rủi ro cao đã đi vào mặc định bắt đầu vào năm 2007 đã góp phần vào sự suy thoái nghiêm trọng nhất trong nhiều thập kỷ. Sự bùng nổ nhà ở vào giữa những năm 2000 kết hợp với lãi suất thấp vào thời điểm đó đã thúc đẩy nhiều người cho vay cung cấp các khoản vay mua nhà cho các cá nhân có tín dụng kém. Sau khi bong bóng bất động sản vỡ, nhiều người vay đã không thể thực hiện thanh toán cho các khoản thế chấp dưới chuẩn của họ.
Cho vay tỷ lệ cao
Cục Quản lý Nhà ở Liên bang cung cấp các chương trình thông qua đó người vay có thể nhận được các khoản vay FHA với tỷ lệ LTV lên tới 96, 5%. Nói cách khác, chương trình yêu cầu thanh toán 3, 5%. Tuy nhiên, chương trình yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu để được chấp thuận cho khoản vay có tỷ lệ cao. Có những ưu đãi khác theo đó điểm tín dụng thấp hơn được cho phép với khoản thanh toán 10%.
Ngoài ra, các khoản vay FHA yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp (MIP). Tuy nhiên, bạn có thể tái tài trợ một khi LTV giảm xuống dưới 80% và khoản vay không còn được coi là khoản vay có tỷ lệ cao, điều này sẽ loại bỏ bảo hiểm.
Ví dụ về khoản vay có tỷ lệ cao
Giả sử một người vay có kế hoạch mua nhà và nó có giá trị thẩm định 100.000 đô la. Người vay thực hiện thanh toán xuống 10.000 đô la và 90.000 đô la còn lại sẽ được vay. Kết quả là tỷ lệ cho vay trên giá trị là 90% hoặc (90.000 / 100.000), được coi là khoản vay có tỷ lệ cao.
Sự khác biệt giữa cho vay có tỷ lệ cao và cho vay vốn chủ sở hữu
Khoản vay vốn chủ sở hữu là khoản vay trả góp vốn chủ sở hữu nhà hoặc khoản thế chấp thứ hai cho phép chủ nhà vay so với vốn chủ sở hữu trong nơi cư trú. Khoản vay này dựa trên sự khác biệt giữa vốn chủ sở hữu của chủ nhà và giá trị thị trường hiện tại của căn nhà.
Khoản vay vốn chủ sở hữu dành cho những người vay đã thế chấp, và đã trả hết một số dư nợ thế chấp, và theo đó giá trị tài sản vượt quá số dư cho vay. Nói cách khác, một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà cho phép chủ nhà vay dựa trên vốn chủ sở hữu trong nhà. Mặt khác, một khoản vay có tỷ lệ cao có thể có giá trị khoản vay đạt gần 100% giá trị của tài sản.
Hạn chế của việc sử dụng khoản vay có tỷ lệ cao
Các khoản vay có tỷ lệ cao có thể có lãi suất cao hơn, đặc biệt nếu người vay có điểm tín dụng thấp. Điểm tín dụng của bạn là một giá trị số thể hiện khả năng trả nợ của bạn và cho người cho vay biết bạn có bao nhiêu rủi ro khi vỡ nợ. Nếu điểm của bạn thấp, lãi suất của bạn có thể sẽ cao hơn.
