Do áp lực hiệu suất ngày càng tăng đối với người cho vay thế chấp, mối quan tâm trong thị trường tín dụng và tranh cãi về cho vay dưới chuẩn, ngày càng nhiều nhà môi giới thế chấp và người cho vay ăn tiền đang sử dụng các biện pháp lừa đảo để tăng khối lượng sản xuất cho vay. Những thực tiễn này bao gồm từ việc thuyết phục người vay hành động chống lại ý thức thông thường đến lừa đảo thế chấp gian lận hoặc bất hợp pháp.
Ngăn chặn lừa đảo trong bài hát của họ
Những trò gian lận này thường tập trung vào những người đang cố gắng tái tài trợ các khoản thế chấp hiện có, mặc dù một số vụ lừa đảo được thiết kế để làm mồi cho những người vay và người bán lần đầu. Mặc dù có quá nhiều để giải quyết tất cả, nhưng việc phác thảo một số bẫy phổ biến hơn có thể giúp bạn xác định các thực tiễn cần lưu ý khi giao dịch với thị trường cho vay. Ngoài việc hiểu những thực hành này, có một số cách mà người vay và người bán có thể tự bảo vệ mình khỏi các hành vi săn mồi và giảm thiểu rủi ro bị một trong những trò gian lận này thực hiện.
Các tổ chức tài chính cho vay không công bằng cam kết các hành vi được coi là không công bằng đối với người vay không phải là mới đối với thị trường thế chấp. Các luật khác nhau, chẳng hạn như Đạo luật cơ hội tín dụng công bằng, Luật nhà ở công bằng, Đạo luật báo cáo tín dụng công bằng, Đạo luật cho vay thực tế, Đạo luật về thủ tục giải quyết bất động sản, Đạo luật bảo vệ quyền sở hữu nhà và chủ sở hữu và Đạo luật của Ủy ban thương mại liên bang, để đặt tên cho một số, đã được ban hành để bảo vệ người tiêu dùng. Những hành vi này cho phép người tiêu dùng đưa ra lựa chọn sáng suốt, thúc đẩy cạnh tranh giữa những người cho vay và tối đa hóa lợi ích của thương mại.
Cùng với quy định này là các cơ quan thực hiện chúng, chẳng hạn như Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC), nơi phát hiện và thực thi pháp luật nghiêm cấm các hành vi hoặc hành vi gian lận hoặc không công bằng trong hoặc ảnh hưởng đến việc cho vay thế chấp. Tin tức này chứa đầy các trường hợp cho vay cao cấp quảng cáo các khoản vay không trả dần là rẻ, thuyết phục người vay sử dụng các khoản vay vốn chủ sở hữu dài hạn để trả nợ ngắn hạn, hoặc không thông báo cho người vay về những rắc rối có thể điều chỉnh thế chấp -rate (ARM) và giá giới thiệu khác.
Trong một sự bùng nổ nhà ở, những người cho vay ăn thịt sử dụng sự lừa dối để có được một phần lớn hơn của đường ống thế chấp. Ngược lại, trong một cuộc khủng hoảng tín dụng, các hành vi không trung thực được sử dụng để phá vỡ các hướng dẫn bảo lãnh chặt chẽ hơn. Điều này cho phép người cho vay dành càng nhiều vốn cho các khoản thế chấp càng tốt, do đó nó không tạo ra lợi nhuận không đạt yêu cầu bằng cách còn lại bằng tiền mặt.
Nhưng ngay cả khi người cho vay có thể thực hiện các hành vi được coi là không công bằng, người vay không hoàn toàn không có lỗi. Người vay nên có thể tự bảo vệ mình khỏi những thực tiễn này bằng cách điều tra cấu trúc của các khoản vay được đề xuất và một số chiến thuật ngầm này.
Lừa đảo tập trung vào người vay Một phần lớn hoạt động lừa đảo tập trung vào những người đã xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà của họ và có vốn để truy cập. Điều này đặc biệt đúng đối với những người gặp khó khăn về tài chính và mong muốn tìm ra một phương pháp để giảm các khoản nợ ngắn hạn, chẳng hạn như thẻ tín dụng và hạn mức tín dụng. Các mánh khóe tập trung vào những người vay lần đầu thường xoay quanh việc trình bày một số loại cho vay mà không tiết lộ tất cả sự thật. Trong các trường hợp khác, các chiến thuật này liên quan đến những lời hứa không thực sự được giữ. Một số thủ thuật phổ biến nhất được chơi trên những người vay này là:
Mồi và Công tắc, Mồi và Ghi nhớ, và Chỉ đạo cho vay và chuyển đổi, cũng phổ biến tại các cửa hàng bán lẻ, đề cập đến khi một công ty thế chấp quảng cáo một khoản vay với các điều khoản có vẻ quá tốt là đúng và sau đó, khi người vay cố gắng để có được khoản vay, phát hiện ra rằng nó không có sẵn. Thay vào đó, người vay được cung cấp một khoản vay khác với các điều khoản kém hơn.
Mồi và nhớ đề cập đến người cho vay một cách thiếu khôn ngoan quên các khoản vay hoặc các điều khoản cho vay quan trọng khác cho đến khi người vay quá xa trong quá trình rút lui, và kết thúc bằng một khoản vay tốn kém hoặc có vấn đề. Một chiến thuật khác là hứa hẹn một tỷ lệ cố định trong một khoảng thời gian xác định trước nhưng sau đó không cung cấp nó. Người vay cũng nên cảnh giác với những người cho vay cố gắng thuyết phục người vay thả nổi lãi suất và chịu rủi ro lãi suất trong khi khoản vay đang trong quá trình sản xuất.
Chỉ đạo cho vay đề cập đến khi người cho vay tiền hoặc người môi giới thế chấp thông báo cho người vay đủ điều kiện rằng họ không thể đủ điều kiện cho một khoản vay cụ thể vì lý do thu nhập, tín dụng hoặc một loạt các nguyên nhân khác (hoặc bằng cách đó có thể vi phạm luật cho vay công bằng) và tại thời điểm đó chỉ đạo người vay đến các khoản vay khác có lợi hơn cho người cho vay.
ARM, Cho vay chỉ có lãi và Cho vay khấu hao âm Các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh không có nghĩa là cho vay bất hợp pháp. Tuy nhiên, khi bán ARM, người cho vay phải thông báo cho người vay về mức lãi suất cho vay có thể điều chỉnh trong tương lai. Người vay phải nhận thức được những gì họ có khả năng từ bỏ trong tương lai để có được những gì có thể được coi là một mức giá giới thiệu tuyệt vời ngày hôm nay.
Điều này cũng đúng với các khoản vay chỉ có lãi, thực sự là các ARM không yêu cầu bất kỳ khoản thanh toán gốc nào trong thời gian giới thiệu khoản vay. Mặc dù người vay tiết kiệm trong khoảng thời gian ban đầu, họ có khả năng nợ số tiền tương tự như khi họ ban đầu vay.
Các khoản vay khấu hao âm (đôi khi được gọi là "thế chấp 1%") là bất hợp pháp ở hầu hết các tiểu bang. Các khoản vay này thường được quảng cáo là cho phép người vay vay hơn 100% giá trị căn nhà của họ. Loại cho vay này không nên bị nhầm lẫn với khoản vay phục hồi (một khoản tiền được tái đầu tư vào tài sản), trong đó người cho vay cho phép vay lớn hơn giá trị tài sản nếu sử dụng vốn bổ sung để tăng cường tài sản và tăng giá trị của nó. Trong khoản vay khấu hao âm, người vay được yêu cầu trả ít hơn số tiền đến hạn mỗi tháng; số dư được giải quyết cho tiền gốc, cuối cùng trở thành một khoản "thanh toán bằng khinh khí cầu". Những người cho vay dự đoán vẫn tránh xa việc bán những khoản vay này cho những người vay không hiểu biết với rất ít rủi ro bị truy tố.
Tái cấp vốn bằng tiền mặt, Cho vay tiền cứng và Tước vốn chủ sở hữu Những hoạt động cho vay này nhằm vào những người có vốn chủ sở hữu trong nhà, những người thường gặp rắc rối về tài chính. Mặc dù việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể có ý nghĩa trong những trường hợp nghiêm trọng nhất, nhưng trong hầu hết các trường hợp, nó được quảng cáo cho những người đã quá mức với nợ ngắn hạn. Bán các tùy chọn tái cấp vốn hoặc dòng vốn chủ sở hữu cho phép chủ sở hữu truy cập một số vốn chủ sở hữu trong nhà của họ bằng cách giao dịch nợ dài hạn để trang trải tín dụng ngắn hạn. Người vay có thể dễ dàng bị lừa khi nhận các khoản vay này vì chi phí hàng tháng mới nhỏ hơn nhiều so với chi phí hàng tháng cho tất cả các thẻ tín dụng, cho vay tự động, tín dụng bán lẻ và các khoản nợ ngắn hạn khác Nhiều người vay không nhận ra, bất chấp các chi phí và phí để thực hiện khoản vay, bằng cách mở rộng các khoản thanh toán (tối đa 30 năm), chi phí tài chính thực tế lớn hơn nhiều so với các khoản nợ ban đầu của họ.
Khi nào (và khi nào không) Tái tài trợ thế chấp của bạn
Người cho vay tiền cứng cung cấp các khoản vay lên đến một tỷ lệ phần trăm giá trị biên (tỷ lệ cho vay trên giá trị lên tới 50%), vì ý định của họ là để tịch thu tài sản. Họ tìm thấy bất kỳ lý do nào và nhanh chóng tuyên bố, bỏ túi vốn chủ sở hữu của người vay làm lợi nhuận. Bất cứ ai gặp khó khăn về tài chính hoặc tìm cách tài trợ một phần nhỏ giá trị của căn nhà để tiếp cận vốn chủ sở hữu nên rất chọn lọc trong việc lựa chọn người cho vay.
Tước cổ phần, hoặc trợ giúp ảo, xảy ra khi người vay gặp khó khăn về tài chính được cung cấp trợ giúp không mong muốn, sau đó dẫn đến chi phí đáng kể và không có trợ giúp cho các dịch vụ mà người vay có thể thực hiện mà không cần trợ giúp. Đây là cách nó hoạt động trong những trường hợp xấu nhất: Ai đó có được sự tin tưởng của người vay và người vay tạm thời chuyển quyền sở hữu trong chiêu bài giúp người vay đủ điều kiện vay hoặc bán nhà với giá rẻ trong một lựa chọn mua lại cho thuê. Vấn đề là sự chuyển tải trở lại cho chủ sở hữu ban đầu - nếu điều đó không xảy ra, chủ sở hữu sẽ mất quyền sở hữu ngôi nhà. Trong trường hợp trách nhiệm của thế chấp được chuyển nhượng hoàn toàn, chủ sở hữu ban đầu có thể mất nhà và vẫn tiếp tục nợ trên thế chấp ban đầu.
Lừa đảo tập trung vào chủ sở hữu và người bán Một số lừa đảo tập trung vào chủ nhà bao gồm từ việc thuyết phục họ tiến hành sửa chữa không cần thiết hoặc bị lỗi tại nhà của họ để phạm tội lừa đảo.
Lừa đảo cải thiện nhà Trong những trò gian lận này, cá nhân không nghi ngờ đòi hỏi một số loại công việc sửa chữa nhà lớn hoặc muốn thực hiện một dự án cải tạo lớn. Một "nhà thầu" mời chào và thuyết phục chủ nhà cho phép nhà thầu thực hiện công việc và giao tài chính. Việc tài trợ, thường được thực hiện theo các điều khoản không thuận lợi nhưng với số tiền bằng hoặc lớn hơn những gì dự án yêu cầu, được hoàn thành và bán cho một người cho vay ăn thịt. Công việc đắt tiền và thường xuyên được hoàn thành ngay trước thời hạn giải cứu ba ngày tiêu chuẩn trước khi khoản vay có thể được "trả lại" cho người cho vay. Người vay không nhận ra công việc thấp kém cho đến khi nó được trả tiền và đã quá muộn để làm bất cứ điều gì về khoản vay kém.
Triệu đô la Trong vụ lừa đảo này, nghệ sĩ lừa đảo, sử dụng nhận dạng sai, đồng ý mua nhà từ một người bán sẵn sàng với sự đồng ý của một ân huệ nhỏ. Người mua tiết lộ rằng họ cần một khoản thế chấp lớn hơn họ có thể đủ điều kiện với giá thị trường hiện tại. Vì vậy, tin rằng người mua đang có kế hoạch nâng cấp tài sản, chủ sở hữu đồng ý cung cấp lại căn nhà ở một số giá trị ban đầu để người mua có thể nhận được một khoản thế chấp lớn hơn. Giao dịch được thực hiện, người bán trả theo giá gốc và con nghệ sĩ bỏ túi phần còn lại. Ngôi nhà thường bị tịch thu và chủ sở hữu ban đầu có nguy cơ bị kết tội lừa đảo - và người bán không nhận được gì nhiều hơn nếu anh ta đã bán căn nhà cho một khách hàng tiềm năng hợp pháp.
Danh sách những trò gian lận cứ lặp đi lặp lại. Trong tất cả chúng, nhãn hiệu không mong muốn được đưa ra một lời hứa về một số lợi ích bất thường về số tiền thu được hoặc trong một số trường hợp, chỉ trong điều khoản cho vay. Như trong hầu hết các trường hợp này, nếu nó có vẻ quá tốt là đúng, thì có lẽ là như vậy.
Cách ly bản thân khỏi các vụ lừa đảo thế chấp Cách tốt nhất để giảm thiểu rủi ro bị lừa đảo là hiểu biết về các hành vi lừa đảo và nghiên cứu về bất kỳ ai mà bạn muốn kinh doanh. Đối với lừa đảo tài chính, các quy tắc chung phải tuân theo là:
- Không bao giờ ký bất kỳ tài liệu hợp đồng nào mà không cần xem xét pháp lý. Không bao giờ thực hiện bất kỳ chuyển nhượng quyền sở hữu nào mà không được giải phóng bất kỳ trách nhiệm pháp lý hoặc tài chính nào.
Sự siêng năng gia tăng được bảo đảm khi gặp khó khăn về tài chính hoặc trong thời gian bị đe dọa tịch thu nhà. Người cho vay và kẻ lừa đảo có khả năng xác định chính xác những người dễ bị thao túng hoặc dễ bị tổn thương vì một tình huống nghiêm trọng. Ngoài việc để mắt đến bất kỳ lời hứa hoặc lời đề nghị nào có vẻ quá tốt, bạn cũng phải cảnh giác với bất kỳ ai quá mức hoặc quá mức trong việc đề xuất giải pháp cho các vấn đề tín dụng hoặc thế chấp. Lời đề nghị không được yêu cầu hoặc các cuộc gọi điện thoại ban đầu nên được xem xét thận trọng và bất kỳ ai không chấp nhận câu trả lời "không" ban đầu cho đề xuất của họ nên bị loại bỏ.
