Một ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty bất động sản cung cấp cổ phiếu phổ thông cho công chúng. Theo cách này, một cổ phiếu REIT tương tự như bất kỳ cổ phiếu nào khác thể hiện quyền sở hữu trong một doanh nghiệp đang hoạt động. REIT có hai tính năng độc đáo: hoạt động kinh doanh chính của nó là quản lý các nhóm tài sản tạo thu nhập và nó phải phân phối phần lớn lợi nhuận của mình dưới dạng cổ tức. Ở đây chúng ta hãy xem REITs, đặc điểm của chúng và cách chúng được phân tích.
Đủ điều kiện
Để đủ điều kiện làm REIT với IRS, một công ty bất động sản phải đồng ý trả ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế bằng cổ tức (và thực hiện các yêu cầu bổ sung nhưng ít quan trọng hơn). Khi có tình trạng REIT, một công ty tránh được thuế thu nhập doanh nghiệp. Một công ty thường xuyên tạo ra lợi nhuận và trả thuế cho toàn bộ lợi nhuận của mình, sau đó quyết định cách phân bổ lợi nhuận sau thuế giữa cổ tức và tái đầu tư; REIT chỉ đơn giản là phân phối tất cả hoặc gần như tất cả lợi nhuận của nó và được bỏ qua thuế.
Loại khác
Có một số loại REIT khác nhau. Một số rơi vào một lớp đặc biệt gọi là REIT thế chấp. Các REIT này làm cho các khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản, nhưng chúng thường không sở hữu hoặc vận hành bất động sản. REITs thế chấp đòi hỏi phân tích đặc biệt. Họ là những công ty tài chính sử dụng một số công cụ phòng ngừa rủi ro để quản lý mức lãi suất của họ. Chúng tôi sẽ không xem xét chúng ở đây.
Trong khi một số ít REIT lai điều hành cả hoạt động bất động sản và giao dịch trong các khoản vay thế chấp, hầu hết các REIT đều tập trung vào hoạt động kinh doanh "tài sản cứng" của hoạt động bất động sản. Chúng được gọi là REIT vốn chủ sở hữu. Khi bạn đọc về REIT, bạn thường đọc về REIT vốn chủ sở hữu. REITs vốn chủ sở hữu có xu hướng chuyên sở hữu một số loại tòa nhà như căn hộ, trung tâm khu vực, tòa nhà văn phòng hoặc cơ sở lưu trú. Một số được đa dạng hóa và một số là chuyên ngành, có nghĩa là họ bất chấp phân loại - ví dụ, ví dụ, một REIT sở hữu các sân golf.
Phân tích đầu tư
REITs là cổ phiếu trả cổ tức tập trung vào bất động sản. Nếu bạn tìm kiếm thu nhập, bạn sẽ xem xét chúng cùng với các quỹ trái phiếu lợi tức cao và cổ phiếu trả cổ tức. Là cổ phiếu trả cổ tức, REIT được phân tích giống như các cổ phiếu khác. Nhưng có một số khác biệt lớn do kế toán tài sản.
Hãy minh họa bằng một ví dụ đơn giản. Giả sử rằng REIT mua một tòa nhà với giá 1 triệu đô la. Kế toán yêu cầu khấu hao phí REIT của chúng tôi so với tài sản. Giả sử rằng chúng ta trải đều khấu hao trong hơn 20 năm theo đường thẳng. Mỗi năm chúng tôi sẽ khấu trừ 50.000 đô la chi phí khấu hao (50.000 đô la mỗi năm x 20 năm = 1 triệu đô la).
Hãy nhìn vào bảng cân đối đơn giản và báo cáo thu nhập ở trên. Vào năm thứ 10, bảng cân đối kế toán của chúng tôi mang giá trị của tòa nhà ở mức 500.000 đô la (hay còn gọi là giá trị sổ sách): chi phí lịch sử ban đầu là 1 triệu đô la trừ đi khấu hao lũy kế 500.000 đô la (10 năm x 50.000 đô la mỗi năm). Báo cáo thu nhập của chúng tôi khấu trừ 190.000 đô la chi phí từ 200.000 đô la doanh thu, nhưng 50.000 đô la chi phí là chi phí khấu hao.
Tuy nhiên, REIT của chúng tôi không thực sự chi số tiền này vào năm thứ 10; khấu hao là một khoản phí không dùng tiền mặt. Do đó, chúng tôi cộng lại phí khấu hao vào thu nhập ròng để tạo tiền từ hoạt động (FFO). Ý tưởng là khấu hao không công bằng làm giảm thu nhập ròng của chúng tôi vì tòa nhà của chúng tôi có thể đã không mất một nửa giá trị trong 10 năm qua. FFO khắc phục sự biến dạng giả định này bằng cách loại trừ phí khấu hao. (FFO cũng bao gồm một vài điều chỉnh khác.)
Chúng ta nên lưu ý rằng FFO tiến gần hơn đến dòng tiền so với thu nhập ròng, nhưng nó không nắm bắt được dòng tiền. Chủ yếu, lưu ý trong ví dụ trên rằng chúng tôi không bao giờ đếm 1 triệu đô la đã chi để mua tòa nhà (chi phí vốn). Một phân tích chính xác hơn sẽ kết hợp chi tiêu vốn. Đếm chi tiêu vốn cho một con số được gọi là FFO điều chỉnh, nhưng không có sự đồng thuận chung về tính toán của nó.
Bảng cân đối giả thuyết của chúng tôi có thể giúp chúng tôi hiểu được số liệu REIT chung khác, giá trị tài sản ròng (NAV). Vào năm thứ 10, giá trị sổ sách của tòa nhà của chúng tôi chỉ là 500.000 đô la vì một nửa chi phí ban đầu đã bị khấu hao. Vì vậy, giá trị sổ sách và các tỷ lệ liên quan như giá trên sổ sách - thường không rõ ràng đối với phân tích cổ phiếu nói chung - là khá vô dụng đối với REITs. NAV cố gắng thay thế giá trị sổ sách của một tài sản bằng ước tính giá trị thị trường tốt hơn.
Tính toán NAV đòi hỏi phải có sự đánh giá hơi chủ quan đối với các khoản giữ của REIT. Trong ví dụ trên, chúng ta thấy tòa nhà tạo ra 100.000 đô la thu nhập hoạt động (200.000 đô la doanh thu trừ đi 100.000 đô la chi phí hoạt động). Một phương pháp sẽ là tận dụng thu nhập hoạt động dựa trên tỷ lệ thị trường. Nếu chúng tôi nghĩ rằng tỷ lệ giới hạn hiện tại của thị trường cho loại tòa nhà này là 8%, thì ước tính của chúng tôi về giá trị của tòa nhà sẽ trở thành $ 1, 25 triệu (thu nhập hoạt động $ 100.000 / tỷ lệ giới hạn 8% = $ 1, 250, 000). Ước tính giá trị thị trường này thay thế giá trị sổ sách của tòa nhà. Sau đó chúng tôi sẽ khấu trừ khoản nợ thế chấp (không hiển thị) để có được giá trị tài sản ròng. Tài sản trừ đi nợ bằng vốn chủ sở hữu, trong đó 'net' trong NAV có nghĩa là nợ ròng. Bước cuối cùng là chia NAV thành cổ phiếu phổ thông để có được NAV trên mỗi cổ phiếu, đây là ước tính giá trị nội tại. Về lý thuyết, giá cổ phiếu được trích dẫn không nên đi quá xa so với giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu.
Từ trên xuống Vs. Từ dưới lên
Khi chọn cổ phiếu, đôi khi bạn nghe thấy phân tích từ trên xuống so với từ dưới lên. Từ trên xuống bắt đầu với một quan điểm kinh tế và đặt cược vào các chủ đề hoặc lĩnh vực (ví dụ, một nhân khẩu học già có thể có lợi cho các công ty dược phẩm). Từ dưới lên tập trung vào các nguyên tắc cơ bản của các công ty cụ thể. Cổ phiếu REIT rõ ràng yêu cầu cả phân tích từ trên xuống và từ dưới lên.
Từ góc độ từ trên xuống, REIT có thể bị ảnh hưởng bởi bất kỳ điều gì ảnh hưởng đến cung và cầu về tài sản. Tăng trưởng dân số và công việc có xu hướng thuận lợi cho tất cả các loại REIT. Tóm lại, lãi suất là một túi hỗn hợp. Việc tăng lãi suất thường biểu thị một nền kinh tế đang cải thiện, điều này tốt cho REITs khi mọi người đang chi tiêu và các doanh nghiệp đang thuê nhiều không gian hơn. Lãi suất tăng có xu hướng tốt cho REIT căn hộ vì mọi người thích ở lại, người thuê nhà hơn là mua nhà mới. Mặt khác, REITs thường có thể tận dụng lãi suất thấp hơn bằng cách giảm chi phí lãi vay và do đó làm tăng lợi nhuận của họ.
Điều kiện thị trường vốn cũng rất quan trọng, cụ thể là nhu cầu thể chế đối với cổ phiếu REIT. Trong ngắn hạn, nhu cầu này có thể áp đảo các nguyên tắc cơ bản. Ví dụ, cổ phiếu REIT đã hoạt động khá tốt trong năm 2001 và nửa đầu năm 2002 mặc dù các yếu tố cơ bản mờ nhạt, bởi vì tiền đang chảy vào toàn bộ loại tài sản.
Ở cấp độ REIT cá nhân, bạn muốn thấy triển vọng tăng trưởng doanh thu, chẳng hạn như thu nhập cho thuê, thu nhập dịch vụ liên quan và FFO. Bạn muốn xem liệu REIT có một chiến lược độc đáo để cải thiện công suất thuê và tăng giá thuê hay không. REITs thường tìm kiếm sự tăng trưởng thông qua việc mua lại, và mục tiêu xa hơn là hiện thực hóa quy mô kinh tế bằng cách đồng hóa các đặc tính vận hành không hiệu quả. Tính kinh tế theo quy mô sẽ được hiện thực hóa bằng cách giảm chi phí hoạt động dưới dạng phần trăm doanh thu. Nhưng mua lại là một con dao hai lưỡi. Nếu REIT không thể cải thiện tỷ lệ lấp đầy và / hoặc tăng tiền thuê, nó có thể bị buộc phải mua lại để xem xét tăng trưởng.
Vì nợ thế chấp đóng một vai trò lớn trong giá trị vốn chủ sở hữu, nên đáng xem bảng cân đối kế toán. Một số đề nghị xem xét đòn bẩy, chẳng hạn như tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu. Nhưng trong thực tế, thật khó để nói khi nào đòn bẩy đã trở nên quá mức. Điều quan trọng hơn là cân nhắc tỷ lệ nợ cố định so với lãi suất thả nổi. Trong môi trường lãi suất thấp hiện tại, một REIT chỉ sử dụng nợ lãi suất thả nổi sẽ bị tổn thương nếu lãi suất tăng.
Điểm mấu chốt
REIT là các công ty bất động sản phải trả cổ tức cao để được hưởng các lợi ích về thuế của tình trạng REIT. Thu nhập ổn định có thể vượt quá lợi suất Kho bạc kết hợp với biến động giá để mang lại tổng tiềm năng lợi nhuận cạnh tranh với các cổ phiếu vốn hóa nhỏ. Phân tích REIT đòi hỏi phải hiểu các biến dạng kế toán gây ra bởi khấu hao và chú ý cẩn thận đến các ảnh hưởng kinh tế vĩ mô.
