Các nhà đầu tư đang tìm cách ước tính giá trị của ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) sẽ thấy rằng các số liệu truyền thống như thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) và giá trên thu nhập (P / E) không được áp dụng., chúng tôi sẽ thảo luận về một phương pháp đáng tin cậy hơn để ước tính giá trị của REIT.
Kiểm tra kinh phí từ hoạt động (FFO)
Hãy bắt đầu bằng cách xem xét một báo cáo thu nhập tóm tắt từ XYZ Cư dân (XYZ), một REIT dân cư hư cấu.
Từ năm 2017 đến 2018, thu nhập ròng của XYZ Cư dân, hay "điểm mấu chốt", tăng gần 30% (+ $ 122, 534 đến $ 543, 847). Tuy nhiên, các số thu nhập ròng này bao gồm chi phí khấu hao, là các chi tiết đơn hàng quan trọng. Đối với hầu hết các doanh nghiệp, khấu hao là một khoản phí không dùng tiền mặt có thể chấp nhận để phân bổ chi phí đầu tư được thực hiện trong giai đoạn trước. Nhưng bất động sản khác với hầu hết các khoản đầu tư nhà máy hoặc thiết bị cố định vì tài sản mất giá trị không thường xuyên và thường được đánh giá cao. Do đó, thu nhập ròng, một thước đo giảm do khấu hao, do đó, là thước đo hiệu suất kém hơn. Do đó, việc đánh giá REITs bằng tiền từ hoạt động (FFO) là hợp lý, không bao gồm khấu hao. (Để đọc nền về đầu tư REIT, hãy xem Cách REIT.)
Các công ty được yêu cầu đối chiếu FFO, được báo cáo trong phần chú thích, cùng với thu nhập ròng. Tính toán chung liên quan đến việc thêm khấu hao trở lại thu nhập ròng và trừ đi lợi nhuận từ việc bán tài sản khấu hao. Chúng tôi trừ đi những khoản lãi này, giả sử rằng chúng không được định kỳ và do đó không đóng góp cho khả năng chi trả cổ tức bền vững của REIT. Việc đối chiếu thu nhập ròng với FFO (với các mục nhỏ bị loại bỏ vì mục đích rõ ràng) trong năm 2017 và 2018 được trình bày như sau:
Rõ ràng rằng, sau khi khấu hao được cộng lại và lợi nhuận tài sản bị trừ đi, tiền từ hoạt động (FFO) tương đương khoảng 838.390 đô la trong năm 2017 và gần 758.000 đô la trong năm 2018.
FFO phải được báo cáo nhưng nó chứa một điểm yếu: Nó không được khấu trừ cho các chi phí vốn cần thiết để duy trì danh mục tài sản hiện có. Nắm giữ bất động sản của cổ đông phải được duy trì, ví dụ sơn căn hộ, vì vậy FFO không hoàn toàn là dòng tiền còn lại thực sự còn lại sau tất cả các chi phí và chi tiêu.
Do đó, các nhà phân tích chuyên nghiệp sử dụng một biện pháp gọi là "tiền điều chỉnh từ hoạt động" (AFFO) để ước tính giá trị của REIT. Mặc dù FFO thường được sử dụng, các chuyên gia có xu hướng tập trung vào AFFO vì hai lý do. Đầu tiên, đó là một thước đo chính xác hơn về dòng tiền còn lại dành cho các cổ đông và do đó là "số cơ sở" tốt hơn để ước tính giá trị. Thứ hai, đó là dòng tiền còn lại thực sự và là một yếu tố dự báo tốt hơn về khả năng trả cổ tức trong tương lai của REIT.
AFFO không có định nghĩa thống nhất nhưng hầu hết các tính toán đều trừ chi phí vốn, như đã đề cập ở trên. Trong trường hợp của Khu dân cư XYZ, gần 182.000 đô la đã được trừ khỏi FFO để có được AFFO cho năm 2018. Con số này thường có thể được tìm thấy trên báo cáo lưu chuyển tiền mặt của REIT. Nó được sử dụng như một ước tính của tiền mặt cần thiết để duy trì các tài sản hiện có, mặc dù nhìn kỹ vào các thuộc tính cụ thể có thể tạo ra thông tin chính xác hơn.
Các số liệu truyền thống như EPS thu nhập trên mỗi cổ phần và P / E không đáng tin cậy trong việc ước tính giá trị của REIT.
Kiểm tra sự tăng trưởng trong FFO và / hoặc AFFO
Chúng tôi có thể ước tính giá trị của REIT với độ chính xác cao hơn khi chúng tôi có FFO và AFFO trong tay, tìm kiếm sự tăng trưởng dự kiến trong một hoặc cả hai số liệu. Điều này đòi hỏi một cái nhìn cẩn thận về triển vọng cơ bản của REIT và lĩnh vực của nó. Các chi tiết cụ thể về đánh giá triển vọng tăng trưởng của REIT nằm ngoài phạm vi của bài viết này nhưng đây là một vài nguồn để xem xét:
- triển vọng cho thuê ngày càng tăng triển vọng cải thiện / duy trì tỷ lệ lấp đầy để nâng cấp / nâng cấp tài sản (một chiến thuật phổ biến và thành công là mua các bất động sản cấp thấp và nâng cấp chúng để thu hút khách thuê chất lượng cao hơn; người thuê tốt hơn dẫn đến tỷ lệ lấp đầy cao hơn (ít trục xuất hơn) và giá thuê cao hơn) triển vọng tăng trưởng bên ngoài (nhiều REIT thúc đẩy tăng trưởng FFO thông qua mua lại nhưng nói thì dễ hơn làm vì REIT phải phân phối phần lớn lợi nhuận của mình và thường không nắm giữ một khoản tiền mặt lớn, tuy nhiên, nhiều REIT đã cắt tỉa thành công danh mục đầu tư của họ, bán tài sản kém hiệu quả để tài trợ cho việc mua lại các tài sản bị định giá thấp)
Áp dụng bội số cho FFO / AFFO
Tổng lợi nhuận của REIT đến từ hai nguồn: cổ tức được trả và tăng giá. Sự tăng giá dự kiến có thể được chia thành hai thành phần nữa: tăng trưởng trong FFO / AFFO và mở rộng trong bội số giá thành FFO hoặc giá-to-AFFO
Hãy xem bội số cho XYZ. Lưu ý rằng chúng tôi đang hiển thị giá chia cho FFO, trong thực tế là vốn hóa thị trường chia cho FFO. Vốn hóa thị trường của XYZ (số lượng cổ phiếu nhân với giá trên mỗi cổ phiếu) trong ví dụ này là khoảng 8 tỷ đô la.
Làm thế nào để chúng tôi giải thích các bội số này, ngoài việc so sánh trực tiếp với các đồng nghiệp trong ngành? Tương tự như bội số P / E, việc diễn giải bội số giá thành FFO hoặc giá từ AFFO không phải là một khoa học chính xác và bội số sẽ thay đổi theo điều kiện thị trường và các phân ngành REIT cụ thể). Và, cũng như các danh mục vốn chủ sở hữu khác, chúng tôi muốn tránh mua vào nhiều mức quá cao.
Ngoài cổ tức được trả, sự đánh giá cao được chia thành hai nguồn: tăng trưởng trong FFO / AFFO và / hoặc mở rộng trong bội số định giá (tỷ lệ giá trên FFO hoặc giá trên AFFO). Chúng ta nên xem xét cả hai nguồn cùng nhau khi xem xét REIT với triển vọng tăng trưởng FFO thuận lợi, ví dụ: nếu FFO tăng trưởng 10% và bội số của 10, 55x được duy trì, giá sẽ tăng 10%. Tuy nhiên, nếu bội số mở rộng khoảng 5% đến 11 lần, mức tăng giá sẽ xấp xỉ 15% (tăng trưởng 10% FFO + 5% mở rộng nhiều lần).
Một bài tập hữu ích có sự đối ứng của bội số giá-AFFO, tức là 1 = AFFO / Giá . Điều này tương đương với khoảng 7, 2% ( $ 575, 7 8.000 ) với Khu dân cư XYZ và được gọi là "sản lượng AFFO". Để đánh giá giá của REIT, sau đó chúng tôi có thể so sánh lợi suất của AFFO với:
1. tỷ lệ vốn hóa của thị trường, hoặc "lãi suất trần"
2. ước tính của chúng tôi cho sự tăng trưởng của REIT trong FFO / AFFO.
Tỷ lệ trần là một con số chung cho các nhà đầu tư biết thị trường hiện đang trả bao nhiêu cho bất động sản. Ví dụ, 8% ngụ ý rằng các nhà đầu tư thường trả khoảng 12, 5 lần ( 1 ÷ 8% ) thu nhập hoạt động ròng (NOI) của mỗi tài sản bất động sản.
Giả sử tỷ lệ giới hạn của thị trường là khoảng 7% và kỳ vọng tăng trưởng của chúng tôi đối với FFO / AFFO của XYZ là 5%. Với mức lãi suất AFFO được tính là 7, 2%, có lẽ chúng tôi đang xem xét một khoản đầu tư tốt bởi vì giá của chúng tôi là hợp lý khi so sánh với lãi suất trần của thị trường (thậm chí cao hơn một chút, tốt hơn). Ngoài ra, sự tăng trưởng mà chúng tôi đang mong đợi cuối cùng sẽ chuyển thành cả cổ tức và giá cao hơn. Trên thực tế, nếu tất cả các nhà đầu tư khác đồng ý với đánh giá của chúng tôi, giá của XYZ sẽ cao hơn nhiều vì sẽ cần bội số cao hơn để kết hợp những kỳ vọng tăng trưởng này.
Điểm mấu chốt
Đánh giá REIT tạo ra sự rõ ràng hơn khi xem xét các khoản tiền từ hoạt động (FFO) thay vì thu nhập ròng. Các nhà đầu tư tiềm năng cũng nên tính toán các khoản tiền được điều chỉnh từ hoạt động (AFFO), trong đó khấu trừ các chi phí có thể cần thiết để duy trì danh mục đầu tư bất động sản. AFFO cung cấp một công cụ tuyệt vời để đo lường khả năng chi trả cổ tức và triển vọng tăng trưởng của REIT.
