Mục lục
- Kết hợp thế chấp
- Biết những gì bạn đang bắt đầu với
- Cách hợp nhất
- Điểm mấu chốt
Có hai khoản thế chấp không hiếm như bạn nghĩ. Những người có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà thường chọn thế chấp thứ hai. Họ có thể sử dụng số tiền này để trả nợ, gửi con vào đại học, tài chính bắt đầu kinh doanh hoặc mua một khoản lớn. Những người khác sẽ sử dụng thế chấp thứ hai để nâng cao giá trị của nhà hoặc tài sản của họ thông qua việc tu sửa hoặc xây dựng một bể bơi, v.v.
Hai thế chấp, tuy nhiên, có thể khó hơn so với chỉ giữ một. May mắn thay, có những cơ chế có sẵn để kết hợp hoặc hợp nhất hai khoản thế chấp thành một khoản vay. Nhưng, quá trình hợp nhất có thể tự nó là khó khăn và cuối cùng toán học có thể không làm cho nó có giá trị cuối cùng.
Chìa khóa chính
- Nắm giữ hai khoản thế chấp là một tình huống phổ biến, có thể được đơn giản hóa bằng cách kết hợp chúng thành một khoản vay duy nhất. Hợp nhất hai khoản vay thành một có thể cần sự giúp đỡ của một nhà môi giới chuyên gia có kinh nghiệm làm việc đó. Việc hợp nhất có thể đơn giản hóa tài chính của bạn và có thể giúp bạn tiết kiệm tiền thời gian, họ đi kèm với chi phí mà cuối cùng có thể không phải là một quyết định thông minh.
Kết hợp thế chấp
Hãy xem xét một ví dụ: Bạn đã rút ra một khoản tín dụng vốn chủ sở hữu từ mười năm trước trở lên và trong thời gian rút tiền - thời điểm bạn có thể rút tiền trên đường tín dụng của mình - bạn đã trả số tiền có thể quản lý được: $ 275 mỗi tháng hạn mức tín dụng 100.000 đô la.
Theo các điều khoản của khoản vay này, sau mười năm, thời gian rút tiền đã trở thành thời gian trả nợ - 15 năm tiếp theo bạn phải trả khoản vay như thế chấp. Nhưng có lẽ bạn đã không mong đợi rằng khoản thanh toán $ 275 sẽ trở thành khoản thanh toán $ 700 có thể tăng cao hơn nữa nếu lãi suất cơ bản tăng.
Bằng cách hợp nhất hai khoản vay, bạn có khả năng tiết kiệm hơn 100 đô la mỗi tháng và khóa lãi suất thay vì xem nó leo thang nếu tiền lãi tăng. Mặt khác, có thể bạn muốn thanh toán các khoản vay nhanh hơn và muốn các điều khoản tốt hơn sẽ giúp bạn làm điều đó. Làm thế nào để loại hợp nhất này hoạt động và nó là một ý tưởng tốt?
Biết những gì bạn đang bắt đầu với
Để hiểu những gì xảy ra khi bạn hợp nhất, bạn phải biết một vài điều về các khoản vay hiện tại bạn có. Nếu, khi bạn đi hợp nhất các khoản vay, bạn nhận ra rằng khoản thế chấp thứ hai của bạn đã được sử dụng để rút tiền mặt ra khỏi nhà vì một số lý do - gọi là khoản vay tiền mặt - nó có thể thêm chi phí cho khoản vay mới và giảm số tiền mà bạn đủ điều kiện. Các khoản vay tiền mặt có giá cao hơn, những người cho vay nói bởi vì người vay có nhiều khả năng thoát khỏi khoản vay nếu họ gặp rắc rối.
Sau đó là tỷ lệ tái cấp vốn / kỳ hạn (refi). Loại cho vay này chỉ đơn giản là một sự điều chỉnh về lãi suất và các điều khoản của khoản vay hiện tại của bạn. Khoản vay được coi là an toàn hơn đối với người cho vay vì người vay không bỏ túi bất kỳ khoản tiền nào hoặc giảm số vốn chủ sở hữu mà họ có trong tài sản. Bạn có thể đã tái cấp vốn gần đây khi lãi suất thế chấp giảm xuống mức thấp lịch sử.
Tại sao những sự phân biệt này quan trọng? Theo Casey Fleming, cố vấn thế chấp của C2 FINANCIAL CORPORATION, đồng thời là tác giả của Hướng dẫn cho vay: Làm thế nào để có được thế chấp tốt nhất có thể, họ rất quan trọng vì các điều khoản và số tiền bạn sẽ trả cho các khoản thế chấp mới có thể rất khác nhau.
Cho phép bạn và hàng xóm của bạn đều nhận được 75% cho vay tái cấp vốn theo giá trị, theo giới hạn cho vay phù hợp là 417.000 đô la. Của bạn là một khoản tiền mặt, không phải của mình. Khoản vay của bạn sẽ tốn hơn 0, 625 điểm so với hàng xóm vào tháng 4 năm 2015. Và 1 điểm là 1% số tiền cho vay, vì vậy nếu số tiền vay của bạn là 200.000 đô la, tất cả mọi thứ đều bằng nhau, bạn sẽ trả thêm 1.250 đô la (200.000 đô la x.00625) cho lãi suất tương tự như hàng xóm của bạn.
Nghĩ theo cách này. Nếu ban đầu bạn có được hai khoản vay khi bạn mua căn nhà, thì đó không phải là khoản vay tiền mặt vì khoản thế chấp thứ hai được sử dụng để mua lại căn nhà - không rút tiền mặt ra khỏi nó. Nhưng sau này, nếu bạn nhận được tiền do thế chấp thứ hai, thì đó là khoản vay tiền mặt, và do đó, một khoản vay hợp nhất mới sẽ được coi là như nhau.
Có một lý do khác để phân biệt này trở nên quan trọng. Bởi vì các khoản vay tiền mặt có nhiều rủi ro hơn đối với người cho vay, họ chỉ có thể cho vay 75% đến 80% vốn chủ sở hữu của bạn trong nhà của bạn so với 90% cho một tỷ lệ hoàn trả / kỳ hạn. Fleming đặt nó vào tiếng Anh đơn giản như thế này: Từ Nếu khoản vay của bạn sẽ được coi là khoản vay tiền mặt, bạn sẽ cần thêm vốn chủ sở hữu trong tài sản của mình để đủ điều kiện.
Cách hợp nhất
Người cho vay sẽ làm tất cả các thủ tục giấy tờ phức tạp đi kèm với việc hợp nhất các khoản vay. Công việc của bạn là trở thành một người tiêu dùng thông tin. Đừng nói chuyện với một người cho vay - hãy nói chuyện với nhiều người.
Vì việc hợp nhất hai khoản vay phức tạp hơn thế chấp nhà đơn giản, tốt nhất nên nói chuyện cá nhân với tối đa ba hoặc bốn người cho vay. Bạn có thể nói chuyện với ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng, một nhà môi giới thế chấp hoặc nhận các đề xuất từ các chuyên gia trong ngành mà bạn tin tưởng.
Tất nhiên, hãy hỏi họ xem khoản vay mới sẽ trở thành khoản vay tiền mặt hay khoản hoàn trả lãi suất / kỳ hạn. Đó là một khoản vay lãi suất cố định hoặc thay đổi? 15 hay 30 năm?
Một khi bạn hài lòng với một người cho vay nhất định, họ sẽ hướng dẫn bạn qua quy trình. Đừng ký bất cứ điều gì mà không đọc nó trước và đảm bảo bạn hiểu lịch thanh toán.
Nếu khoản vay của bạn là khoản vay tiền mặt, Casey Fleming nói rằng có thể có một cách để chuyển đổi nó thành tỷ lệ / kỳ hạn một năm sau đó.
Củng cố các khoản vay dưới dạng rút tiền nhưng nhận được tín dụng cho vay trả cho tất cả các chi phí liên quan đến giao dịch. Đợi một năm và tái tài trợ một lần nữa. Vì bạn chỉ đang tái cấp vốn cho một khoản vay tại thời điểm đó, nên đó không phải là khoản vay tiền mặt. Bây giờ bạn có thể chi tiền vào các điểm để mua lãi suất xuống vì bạn sẽ giữ khoản vay trong một thời gian dài hơn.
Điểm mấu chốt
Không bao giờ đưa ra quyết định tái cấp vốn hoặc hợp nhất các khoản vay chỉ dựa trên việc giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ chi tiêu nhiều hơn trong suốt cuộc đời cho khoản vay mới hơn là bạn chỉ đơn giản trả hết các khoản vay hiện có, ông Flem Fleming nói. Hàng triệu người tiêu dùng tiếp tục thế chấp tương lai của họ và kết thúc với việc nghỉ hưu hàng chục hoặc thậm chí hàng trăm ngàn đô la.
Thay vào đó, hãy xác định thời gian bạn nghĩ bạn sẽ ở trong nhà và so sánh chi phí của khoản thế chấp hiện tại của bạn với khoản thế chấp mới cộng với bất kỳ chi phí nào liên quan đến khoản vay mới trong suốt thời gian bạn sẽ giữ khoản vay. Nếu chi phí sẽ thấp hơn, hợp nhất có lẽ là một ý tưởng tốt.
