Bất cứ ai đã từng cố gắng mua hoặc bán một ngôi nhà có lẽ đã nghe nhiều về giá trị thị trường của tài sản, hoặc FMV. Tương tự, bất cứ ai phải trả thuế cho một tài sản hoặc khấu trừ dựa trên tài sản cần phải tìm FMV. Ngẫu nhiên, đây cũng là một thuật ngữ phổ biến trong thị trường bất động sản đầu tư. Thật không may, không có cách dễ dàng hoặc phổ quát để xác định giá trị thị trường cho bất động sản. Tuy nhiên, gần như mọi định giá thị trường đều có hai yếu tố: thẩm định giá bất động sản và doanh số tương đương gần đây.
Kinh tế giá trị thị trường
Giá trị của mọi hàng hóa trong nền kinh tế thị trường phát sinh từ quá trình khám phá. Các nhà sản xuất và đại lý đề xuất các giá trị giả thuyết và hy vọng tìm được người mua có giá trị tương tự. Mặt khác, người tiêu dùng trả giá hoặc đẩy giá xuống dựa trên những diễn giải thay đổi của họ về giá trị của hàng hóa. Quá trình này là không hoàn hảo và luôn thay đổi.
Đối với bất động sản, điều này có nghĩa là người mua phải định giá tài sản nhiều hơn số tiền mà anh ta đang giao dịch cho nó. Đồng thời, người bán phải định giá tài sản ít hơn số tiền được cung cấp.
Thẩm định và bán hàng tương đương
Thẩm định đơn giản là ý kiến chuyên nghiệp về giá trị. Trong một lần bán nhà, ngân hàng cho vay mua nhà thường chọn một thẩm định viên để đưa ra ý kiến về giá trị của bất động sản kể từ một ngày cụ thể. Bán hàng tương đương, còn được gọi là phương pháp "dữ liệu thị trường", là cách phổ biến nhất để đạt được giá trị thị trường. Ở đây, việc bán các tài sản gần đây có tầm vóc tương tự được xem xét để đưa ra phán quyết.
Ấn phẩm IRS 561
Ấn bản mã số thuế quản lý cho giá trị thị trường bất động sản là IRS Publication 561. Ấn phẩm này liên quan đến tất cả các loại định giá tài sản, như xe hơi, thuyền, bộ sưu tập, quần áo đã sử dụng, chứng khoán, bằng sáng chế, niên kim, và nhiều loại khác, nhưng nó không dành một phần để xác định giá trị thị trường bất động sản.
Ấn phẩm 561 nêu rõ "việc thẩm định chi tiết bởi một thẩm định viên chuyên nghiệp là cần thiết" để định giá đúng. Ba phương pháp được người thẩm định xem là chấp nhận được: phương pháp bán hàng tương đương, vốn hóa phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thay thế chi phí mới.
