Đầu tư vào bất động sản cho thuê có thể chứng minh là một động thái tài chính thông minh. Đối với người mới bắt đầu, một tài sản cho thuê có thể cung cấp một nguồn thu nhập ổn định trong khi bạn xây dựng vốn chủ sở hữu và tài sản (lý tưởng) đánh giá cao. Ngoài ra còn có các lợi ích về thuế: Bạn có thể khấu trừ chi phí cho thuê của mình từ bất kỳ thu nhập cho thuê nào bạn kiếm được, từ đó giảm trách nhiệm thuế. Hầu hết các chi phí cho thuê tài sản bao gồm bảo hiểm thế chấp, thuế bất động sản, chi phí sửa chữa và bảo trì, chi phí văn phòng, bảo hiểm, dịch vụ chuyên nghiệp và chi phí đi lại liên quan đến quản lý, được khấu trừ trong năm bạn tiêu tiền.
Tuy nhiên, một khoản khấu trừ thuế quan trọng khác là một loại cho khấu hao. Khấu hao là quá trình được sử dụng để khấu trừ chi phí mua và cải thiện một tài sản cho thuê. Thay vì lấy một khoản khấu trừ lớn trong năm bạn mua (hoặc cải thiện) tài sản, khấu hao sẽ phân phối khoản khấu trừ trong suốt vòng đời hữu ích của tài sản. Dịch vụ doanh thu nội bộ (IRS) có các quy tắc rất cụ thể liên quan đến khấu hao và nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê, điều quan trọng là phải hiểu cách thức hoạt động của quy trình.
Tài sản nào được khấu hao?
Theo IRS, bạn có thể khấu hao một tài sản cho thuê nếu nó đáp ứng tất cả các yêu cầu sau:
- Bạn sở hữu tài sản. (Bạn được coi là chủ sở hữu ngay cả khi tài sản phải chịu một khoản nợ.) Bạn sử dụng tài sản trong doanh nghiệp của mình hoặc như một hoạt động tạo thu nhập. Tài sản có một cuộc sống hữu ích có thể xác định, có nghĩa là nó bị hao mòn, phân rã, được sử dụng hết, trở nên lỗi thời hoặc mất giá trị từ nguyên nhân tự nhiên. Tài sản dự kiến sẽ kéo dài hơn một năm.
Ngay cả khi tài sản đáp ứng tất cả các yêu cầu trên, nó cũng không thể được khấu hao nếu bạn đặt nó vào dịch vụ và xử lý nó (hoặc không còn sử dụng nó cho mục đích kinh doanh) trong cùng một năm. Đất không được coi là có thể khấu hao. Nói chung, bạn không thể khấu hao chi phí phát quang, trồng trọt và cảnh quan, vì những hoạt động đó được coi là một phần chi phí của đất.
Khi nào khấu hao bắt đầu?
Bạn có thể bắt đầu khấu trừ khấu hao ngay khi tài sản được đưa vào sử dụng hoặc sẵn sàng để sử dụng như cho thuê. Dưới đây là một ví dụ: Bạn mua một tài sản cho thuê vào ngày 15 tháng 5. Sau khi làm việc tại nhà trong vài tháng, bạn sẵn sàng cho thuê vào ngày 15 tháng 7, vì vậy bạn bắt đầu quảng cáo trực tuyến và trên các tờ báo địa phương. Bạn tìm được một người thuê nhà và hợp đồng thuê bắt đầu vào ngày 1 tháng 9. Vì tài sản đã được đặt trong dịch vụ, tức là sẵn sàng cho thuê và chiếm giữ vào ngày 15 tháng 7, bạn sẽ bắt đầu khấu hao nhà vào tháng 7, không phải vào tháng 9 khi bạn bắt đầu thu tiền thuê.
Bạn tiếp tục khấu hao tài sản cho đến khi một trong những điều kiện sau được đáp ứng.
- Bạn đã khấu trừ toàn bộ chi phí hoặc cơ sở khác trong tài sản. Bạn rút lại tài sản khỏi dịch vụ, ngay cả khi bạn chưa thu hồi đầy đủ chi phí hoặc cơ sở khác. Một tài sản được rút khỏi dịch vụ khi nó không còn được sử dụng làm tài sản tạo thu nhập hay nếu bạn bán hoặc trao đổi, chuyển đổi sang sử dụng cá nhân, từ bỏ hoặc nếu nó bị phá hủy.
Bạn có thể tiếp tục yêu cầu khấu trừ khấu hao đối với tài sản tạm thời "không hoạt động" hoặc không sử dụng. Ví dụ, nếu bạn sửa chữa sau khi một người thuê chuyển đi, bạn vẫn có thể khấu hao tài sản trong khi bạn sẵn sàng cho việc tiếp theo.
Phương pháp khấu hao
Ba yếu tố quyết định số tiền khấu hao bạn có thể khấu trừ mỗi năm: cơ sở của bạn trong tài sản, thời gian thu hồi và phương pháp khấu hao được sử dụng. Bất kỳ tài sản cho thuê nhà ở nào được đưa vào sử dụng sau năm 1986 đều được khấu hao bằng Hệ thống phục hồi chi phí tăng tốc đã sửa đổi (MACRS), một kỹ thuật kế toán phân bổ chi phí (và khấu hao) trong hơn 27, 5 năm, khoảng thời gian IRS coi là thời gian sử dụng hữu ích Cho thuê một tài sản cho thuê.
Mặc dù chúng tôi luôn khuyên bạn nên làm việc với một kế toán thuế đủ tiêu chuẩn khi tính khấu hao, đây là các bước cơ bản:
- Xác định cơ sở của tài sản: Cơ sở của tài sản là chi phí của nó, hoặc số tiền bạn đã trả (bằng tiền mặt, bằng thế chấp hoặc bằng một cách khác) để có được tài sản. Một số phí giải quyết và chi phí đóng cửa, bao gồm phí pháp lý, phí ghi âm, khảo sát, thuế chuyển nhượng, bảo hiểm quyền sở hữu và bất kỳ khoản tiền nào mà người bán nợ bạn đồng ý (như thuế ngược), được bao gồm trong cơ sở. Một số chi phí giải quyết và chi phí đóng cửa không thể được bao gồm trong cơ sở của bạn, bao gồm phí bảo hiểm hỏa hoạn, tiền thuê liên quan đến việc chiếm dụng tài sản trước khi đóng và các khoản phí liên quan đến việc nhận hoặc tái cấp vốn khoản vay: điểm, phí bảo hiểm thế chấp, chi phí báo cáo tín dụng, và phí thẩm định. Phân tách chi phí đất và tòa nhà: Vì bạn chỉ có thể khấu hao chi phí của tòa nhà chứ không phải đất, bạn phải xác định giá trị của mỗi căn để khấu hao đúng số tiền. Để xác định giá trị, bạn có thể sử dụng giá trị thị trường hợp lý của từng thời điểm bạn mua bất động sản hoặc bạn có thể căn cứ vào số giá trị thuế bất động sản được đánh giá. Giả sử bạn đã mua một ngôi nhà với giá 110.000 đô la. Đánh giá thuế bất động sản gần đây nhất định giá tài sản ở mức 90.000 đô la, trong đó 81.000 đô la là dành cho ngôi nhà và 9.000 đô la là dành cho đất. Do đó, bạn có thể phân bổ 90% ($ 81.000 $ 90.000) giá mua cho ngôi nhà và 10% ($ 9.000 $ 90.000) của giá mua vào đất. Xác định cơ sở của bạn trong ngôi nhà: Bây giờ bạn đã biết cơ sở của tài sản (nhà cộng với đất) và giá trị của ngôi nhà, bạn có thể xác định cơ sở của bạn trong ngôi nhà. Sử dụng ví dụ trên, cơ sở của bạn trong ngôi nhà, số tiền có thể được khấu hao trong số đó sẽ là 99.000 đô la (90% của 110.000 đô la). Cơ sở của bạn ở vùng đất sẽ là 11.000 đô la (10% của 110.000 đô la). Xác định cơ sở được điều chỉnh, nếu cần: Bạn có thể phải tăng hoặc giảm đối với cơ sở của mình đối với một số sự kiện xảy ra giữa thời gian bạn mua bất động sản và thời gian bạn sẵn sàng cho thuê. Các ví dụ về tăng cơ sở bao gồm chi phí cho bất kỳ bổ sung hoặc cải tiến nào có thời gian sử dụng ít nhất một năm trước khi bạn đặt tài sản vào dịch vụ, tiền bạn đã bỏ ra để khôi phục tài sản bị hư hỏng, chi phí đưa dịch vụ tiện ích vào tài sản và phí pháp lý nhất định.
Các ví dụ về giảm cơ sở bao gồm các khoản thanh toán bảo hiểm mà bạn nhận được do hậu quả của thiệt hại hoặc trộm cắp, tổn thất thương vong không được bảo hiểm mà bạn đã khấu trừ và số tiền bạn nhận được để cấp một khoản giảm.
Sử dụng hệ thống nào
Các bước tiếp theo liên quan đến việc xác định loại nào trong hai MACRS được áp dụng: Hệ thống khấu hao chung (GDS) hoặc Hệ thống khấu hao thay thế (ADS). GDS áp dụng cho hầu hết các tài sản được đặt trong dịch vụ và nói chung, bạn phải sử dụng nó trừ khi bạn thực hiện một cuộc bầu cử không thể hủy bỏ đối với ADS hoặc luật pháp yêu cầu bạn sử dụng ADS. ADS được ủy quyền khi tài sản:
- Doanh nghiệp đủ điều kiện sử dụng 50% thời gian hoặc ít hơn Có sử dụng được miễn thuế được tài trợ bởi trái phiếu được miễn thuế Được sử dụng chủ yếu trong canh tác
Nói chung, bạn sẽ sử dụng GDS trừ khi bạn có lý do để sử dụng ADS. Một lần nữa, chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo một kế toán thuế đủ tiêu chuẩn, người có thể giúp bạn xác định cách thuận lợi nhất để khấu hao tài sản cho thuê của bạn.
Khi bạn biết hệ thống MACRS nào được áp dụng, bạn có thể xác định thời gian phục hồi cho tài sản. Thời gian phục hồi khi sử dụng GDS là 27, 5 năm đối với tài sản cho thuê nhà ở. Nếu bạn đang sử dụng ADS, thời gian phục hồi cho cùng loại tài sản là 30 năm đối với tài sản được đưa vào phục vụ sau ngày 31 tháng 12 năm 2017 hoặc 40 năm nếu được đặt trong dịch vụ trước đó.
Tiếp theo, xác định số tiền mà bạn có thể khấu hao mỗi năm. Vì hầu hết các tài sản cho thuê nhà ở đều sử dụng GDS, chúng tôi sẽ tập trung vào tính toán đó.
Đối với mỗi năm một tài sản được phục vụ, bạn sẽ khấu hao một số tiền bằng nhau: 3, 636% mỗi năm miễn là bạn tiếp tục khấu hao tài sản. Nếu bất động sản này đã hoạt động dưới một năm (ví dụ: bạn đã mua một căn nhà vào tháng 5 và bắt đầu thuê nó vào tháng 7), bạn sẽ khấu hao một tỷ lệ nhỏ hơn trong năm đó, tùy thuộc vào thời điểm nó được đưa vào sử dụng. Theo bảng GDS bất động sản cho thuê nhà ở IRS:
|
tháng Giêng |
3, 485% |
|
Tháng hai |
3.182% |
|
tháng Ba |
2, 879% |
|
Tháng 4 |
2, 576% |
|
có thể |
2, 273% |
|
Tháng 6 |
1, 970% |
|
Tháng 7 |
1, 667% |
|
tháng Tám |
1, 364% |
|
Tháng Chín |
1, 061% |
|
Tháng Mười |
0, 758% |
|
Tháng 11 |
0, 455% |
|
Tháng 12 |
0, 125% |
Ví dụ: lấy một ngôi nhà có cơ sở 99.000 đô la và được đưa vào sử dụng vào ngày 15 tháng 7. Trong năm đầu tiên, bạn sẽ khấu hao 1, 667%, hoặc 1.650 đô la (99.000 đô la x 1.667%). Cứ mỗi năm sau đó, bạn sẽ khấu hao với tỷ lệ 3, 636%, tương đương 3, 599, 64 đô la, miễn là cho thuê được phục vụ trong cả năm. Lưu ý rằng con số này về cơ bản tương đương với việc lấy cơ sở và chia cho giai đoạn phục hồi 27, 5: $ 99.000 ÷ 27, 5 = $ 3, 600. Sự khác biệt bắt nguồn từ năm đầu tiên của dịch vụ một phần.
Khấu hao bao nhiêu làm giảm trách nhiệm thuế?
Điểm mấu chốt
Khấu hao có thể là một công cụ có giá trị nếu bạn đầu tư vào tài sản cho thuê, bởi vì nó cho phép bạn phân bổ chi phí mua bất động sản trong nhiều thập kỷ, do đó giảm nghĩa vụ thuế mỗi năm. Tất nhiên, nếu bạn khấu hao một tài sản và sau đó bán nó với giá trị cao hơn giá trị khấu hao của nó, bạn sẽ nợ thuế đối với khoản lãi đó thông qua thuế thu hồi khấu hao.
Vì luật thuế bất động sản cho thuê rất phức tạp và thay đổi theo định kỳ, chúng tôi khuyên bạn nên làm việc với một kế toán thuế đủ điều kiện khi thành lập, vận hành và bán doanh nghiệp bất động sản cho thuê của bạn. Bằng cách này, bạn có thể chắc chắn nhận được điều trị thuế thuận lợi nhất - và tránh mọi bất ngờ tại thời điểm thuế.
Nguồn bài viết
Investopedia yêu cầu các nhà văn sử dụng các nguồn chính để hỗ trợ công việc của họ. Chúng bao gồm giấy trắng, dữ liệu chính phủ, báo cáo ban đầu và các cuộc phỏng vấn với các chuyên gia trong ngành. Chúng tôi cũng tham khảo nghiên cứu ban đầu từ các nhà xuất bản có uy tín khác khi thích hợp. Bạn có thể tìm hiểu thêm về các tiêu chuẩn mà chúng tôi tuân theo trong việc tạo ra nội dung chính xác, không thiên vị trong chính sách biên tập của chúng tôi.-
Internal Revenue Service. "Lời khuyên về thu nhập bất động sản cho thuê, các khoản khấu trừ và lưu trữ hồ sơ." Truy cập ngày 30 tháng 9 năm 2019.
-
Internal Revenue Service. "Ấn phẩm 946, Cách khấu hao tài sản." Truy cập ngày 30 tháng 9 năm 2019.
Những bài viết liên quan
Khấu trừ thuế / Tín dụng
Nhận các khoản khấu trừ thuế của Mỹ đối với bất động sản nước ngoài
Đầu tư bất động sản
Cách tính ROI trên tài sản cho thuê
Thuế doanh nghiệp nhỏ
Hướng dẫn từng bước về mẫu IRS 4562
Quyền sở hữu nhà đất
Tất cả ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào nhà
Cho thuê
Cho thuê nhà tạm thời để trang trải thế chấp của bạn
Đầu tư bất động sản
Bán tài sản cho thuê của bạn để kiếm lợi nhuận
Liên kết đối tácĐiều khoản liên quan
Khấu hao tiền thưởng Khấu hao tiền thưởng là một khoản giảm thuế cho phép doanh nghiệp khấu trừ ngay một tỷ lệ lớn, hiện là 100%, giá mua tài sản đủ điều kiện. thêm thuế lợi nhuận vốn là gì? Thuế lãi vốn là thuế đánh vào lợi nhuận vốn phát sinh của các cá nhân và tập đoàn từ việc bán một số loại tài sản, bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, kim loại quý và bất động sản. Bán bất động sản nhiều hơn Trong bất động sản, bán khống là khi một chủ nhà gặp khó khăn tài chính bán tài sản của mình với giá thấp hơn số tiền phải trả khi thế chấp. thêm Bất động sản cho thuê Bất động sản Cho thuê nhà ở là một loại tài sản đầu tư có được hơn 80% doanh thu từ các đơn vị ở. Hệ thống phục hồi chi phí tăng tốc được sửa đổi nhiều hơn (MACRS) MACRS cho phép thu hồi cơ sở chi phí vốn hóa của tài sản trong vòng đời quy định của tài sản bằng các khoản khấu trừ hàng năm để khấu hao giá trị. thêm Khấu hao tái chiếm Định nghĩa Khấu hao khấu hao là lợi nhuận nhận được từ việc bán tài sản vốn khấu hao phải được báo cáo là thu nhập bình thường cho mục đích thuế. hơn