Một ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) phải trả ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế của nó dưới dạng cổ tức cho các cổ đông, điều này làm cho các công cụ REIT có năng suất tương đối cao. Trên thực tế, từ góc độ tổng lợi nhuận - cổ tức cộng với tăng giá - REITs hoạt động giống như một cổ phiếu vốn hóa nhỏ điển hình. Nhưng không giống như một cổ phiếu vốn hóa nhỏ, phần lớn lợi nhuận kỳ vọng của REIT không đến từ sự tăng giá mà là từ cổ tức. Trên thực tế, trung bình, khoảng hai phần ba lợi nhuận của REIT đến từ cổ tức. Một nhược điểm của điều này đối với các nhà đầu tư là đầu tư có năng suất cao, REIT có thể được dự kiến sẽ thể hiện sự nhạy cảm với thay đổi lãi suất., chúng tôi khám phá mối quan hệ này. (Để đọc nền, hãy xem REITs là gì?)
Năng suất tương đối cao
Trong Hình 1, chúng tôi chỉ ra sản lượng trung bình cho từng lĩnh vực REIT kể từ tháng 9 năm 2004 như một ví dụ về rủi ro mà REIT có thể gây ra. Đỉnh của mỗi thanh là trong 75% năng suất; đáy là trong lợi suất 25%; và sự phá vỡ từ màu xanh lá cây sang màu xanh ở giữa là năng suất trung bình.
Hình 1: Sản lượng trong các lĩnh vực REIT khác nhau
Bạn có thể thấy rằng sản lượng thay đổi theo lĩnh vực. Tính đến tháng 9 năm 2004, năng suất trung bình trong số tất cả các REIT (thanh xa nhất bên phải) là khoảng 5, 5%, nhưng năng suất bị phân tán: năng suất 25% (đáy của phần màu xanh) là khoảng 4% và 75% năng suất đạt hơn 6, 5% (phần trên cùng của phần màu xanh lá cây). Điều này có nghĩa là chỉ một nửa sản lượng REIT nằm trong khoảng từ 4% đến 6, 5% trong khi nửa còn lại của sản lượng REIT nằm ngoài phạm vi này. Đồng thời, lợi suất của kho bạc chính phủ Hoa Kỳ dài hạn là dưới 5%. Điều này cho thấy rằng nếu mục tiêu của bạn là thu nhập, bạn có thể làm tốt hơn với REIT, nhưng bạn sẽ chịu rủi ro bổ sung. Các
REIT Tổng lợi nhuận so với lãi suất
Sự khôn ngoan thông thường nói rằng tỷ lệ cao hơn thường không tốt cho REITs. Chỉ số REIT phổ biến nhất là Chỉ số REIT Equity REIT. Hình 2 so sánh giá trị của Chỉ số NAREIT với trái phiếu kho bạc 10 năm (trái phiếu T) từ đầu năm 1972 đến gần cuối năm 2004:
Hình 2 - Chỉ số NAREIT bản quyền
Lợi nhuận hàng năm cho giai đoạn kết thúc vào tháng 9 năm 2004
| 1 năm | 2 năm | 3 năm | 4 năm | 5 năm | 6 năm | 7 năm |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
Bảng 1
Lợi nhuận của REIT so với lãi suất Thật không may, có lẽ chúng ta có thể giả định rằng lợi nhuận trong quá khứ như thế này không thể được nhân rộng trong tương lai trong toàn bộ thời gian dài cho toàn ngành. Sẽ có ngoại lệ trong ngắn hạn.
Hãy tập trung vào chỉ thành phần giá của cổ phiếu REIT. Trong Hình 3 bên dưới, chúng tôi so sánh lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm tương tự với chỉ số giá. Nói cách khác, chúng tôi loại trừ cổ tức và chỉ cách ly thay đổi giá để xem điều gì sẽ xảy ra với 100 đô la nếu được đầu tư vào năm 1972.
Hình 3 - Tiền bản quyền từ các hoạt động (FFO).
Mặc dù lợi nhuận như vậy có thể được nhân rộng trong tương lai, nhưng điều đó là không thể. Hơn nữa, giá hoàn toàn có thể trở lại bội số trước đó (ví dụ: giá là bội số của FFO).
Thứ hai, lãi suất trung hạn thấp theo tiêu chuẩn lịch sử. Hoàn toàn có khả năng lãi suất này sẽ tăng lên. Nếu 15 năm tương quan nghịch giữa giá và giá REIT được hiển thị ở trên tiếp tục, thì giá REIT sẽ bị ảnh hưởng.
Tóm lược
Thời hạn 15 năm được kiểm tra ở trên cho thấy có mối quan hệ nghịch đảo mạnh mẽ giữa giá REIT và lãi suất. Trung bình, sẽ an toàn khi giả định rằng việc tăng lãi suất có thể sẽ được đáp ứng bằng việc giảm giá REIT. Tất nhiên, phản ứng của các ngành sẽ khác nhau. Ví dụ, một số ý kiến cho rằng trong trường hợp REIT dân cư và văn phòng tăng lãi suất sẽ khiến giá REIT tăng lên vì tỷ lệ tăng tương ứng với tăng trưởng kinh tế và nhiều nhu cầu hơn. Nhưng bạn sẽ cần phải chọn lọc trong một môi trường như vậy. Tin tốt về REIT là năng suất cao là một loại hàng rào chống lại sự sụt giảm giá: nếu bạn mua REIT năng suất cao, bất kỳ sự giảm giá nào cũng sẽ được giảm bớt bởi thu nhập cao trong thời gian này.
Để tìm hiểu thêm về REIT, hãy xem Định giá cơ bản của ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) và cách thức REIT .
Những bài viết liên quan
Đầu tư bất động sản
REITs so với REIT ETFs: Cách họ so sánh
Cổ tức cổ tức
6 REITs trả cổ tức hàng tháng
Đầu tư bất động sản
REITs sống cao cấp: Tốt cho danh mục đầu tư của bạn?
Đầu tư bất động sản
Cách đánh giá ủy thác đầu tư bất động sản (REIT)
Đầu tư bất động sản
5 loại hình REIT và cách đầu tư vào chúng
Đầu tư bất động sản
Cách phân tích ủy thác đầu tư bất động sản
Liên kết đối tácĐiều khoản liên quan
Định nghĩa ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty giao dịch công khai sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho các tài sản tạo thu nhập. thêm Cách kiếm lợi nhuận từ bất động sản Bất động sản là bất động sản, đó là tài sản hữu hình được tạo thành từ đất cũng như mọi thứ trên đó, bao gồm các tòa nhà, động vật và tài nguyên thiên nhiên. thêm tỷ lệ vốn hóa Định nghĩa tỷ lệ vốn hóa là tỷ suất lợi nhuận của một bất động sản đầu tư bất động sản dựa trên thu nhập mà tài sản dự kiến sẽ tạo ra. nhiều hơn Lợi tức cổ tức Tỷ suất cổ tức là một tỷ lệ tài chính cho thấy một công ty trả cổ tức bao nhiêu mỗi năm so với giá cổ phiếu của công ty. Định nghĩa thêm về tăng trưởng và thu nhập Quỹ tăng trưởng và thu nhập theo đuổi cả sự tăng giá vốn và thu nhập hiện tại, tức là cổ tức và lãi từ trái phiếu. Định nghĩa đầu tư nhiều hơn Đầu tư là hành động phân bổ vốn vào một tài sản hoặc cam kết vốn cho một nỗ lực với kỳ vọng tạo ra thu nhập hoặc lợi nhuận. hơn