Khoản vay Jumbo là gì?
Một khoản vay khổng lồ, còn được gọi là thế chấp khổng lồ, là một loại tài chính vượt quá giới hạn do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đặt ra. Không giống như các khoản thế chấp thông thường, một khoản vay khổng lồ không đủ điều kiện để được mua, bảo đảm hoặc chứng khoán hóa bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Được thiết kế để tài trợ cho các bất động sản cao cấp và nhà ở trong thị trường bất động sản địa phương có tính cạnh tranh cao, các khoản thế chấp khổng lồ đi kèm với các yêu cầu bảo lãnh và thuế độc đáo. Những loại thế chấp này đã đạt được lực kéo khi thị trường nhà đất tiếp tục phục hồi sau cuộc Đại suy thoái.
Giá trị của một khoản thế chấp khổng lồ thay đổi tùy theo bang bang và thậm chí cả quận. FHFA đặt kích thước giới hạn cho vay phù hợp cho các khu vực khác nhau trên cơ sở hàng năm, mặc dù nó thay đổi không thường xuyên. Tính đến năm 2019, giới hạn đã được đặt ở mức 484.350 đô la cho hầu hết các quốc gia. Con số đó đã tăng từ 453.100 đô la vào năm 2018. Đối với các quận có giá trị nhà cao hơn, giới hạn cơ sở được đặt ở mức 726.525 đô la, hoặc 150% của 484.350 đô la.
FHFA có một bộ quy định khác nhau cho các khu vực bên ngoài Hoa Kỳ lục địa để tính toán giới hạn cho vay. Do đó, giới hạn cơ bản cho khoản vay khổng lồ ở Alaska, đảo Guam, Hawaii và Quần đảo Virgin thuộc Hoa Kỳ vào năm 2019 cũng là $ 726, 525. Số tiền đó thực sự có thể còn cao hơn ở các quận có giá trị nhà cao hơn.
Khoản vay Jumbo hoạt động như thế nào
Cũng giống như các khoản thế chấp truyền thống, các yêu cầu tối thiểu đối với một khoản tiền khổng lồ đã trở nên ngày càng nghiêm ngặt kể từ năm 2008. Để được chấp thuận, bạn sẽ cần một điểm tín dụng xuất sắc, từ 700 trở lên và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) rất thấp. DTI nên dưới 43% và tốt nhất là gần hơn với 36%. Mặc dù chúng là các khoản thế chấp không phù hợp, nhưng jumbos vẫn phải nằm trong các hướng dẫn của những gì Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng xem xét một hệ thống cho vay thế chấp đủ điều kiện của Arnold với các điều khoản và quy tắc được tiêu chuẩn hóa, như DTI 43%.
Bạn sẽ cần chứng minh rằng bạn có sẵn tiền mặt có thể truy cập để trang trải các khoản thanh toán của mình, có khả năng rất cao nếu bạn chọn thế chấp có lãi suất cố định 30 năm tiêu chuẩn. Mức thu nhập và dự trữ cụ thể phụ thuộc vào quy mô của khoản vay tổng thể, nhưng tất cả những người vay cần 30 ngày cuống phiếu lương và các hình thức thuế W2 kéo dài hai năm. Nếu bạn tự làm chủ, các yêu cầu về thu nhập sẽ lớn hơn: Hai năm khai thuế và ít nhất 60 ngày của báo cáo ngân hàng hiện tại. Người vay cũng cần tài sản lưu động có thể chứng minh để đủ điều kiện và dự trữ tiền mặt bằng sáu tháng của khoản thanh toán thế chấp. Và tất cả các ứng viên phải xuất trình tài liệu phù hợp về tất cả các khoản vay khác được giữ và bằng chứng về quyền sở hữu tài sản không thanh khoản (như các bất động sản khác).
Chìa khóa chính
- Khoản vay khổng lồ là một loại tài chính vượt quá giới hạn do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang đặt ra và không thể được mua, bảo đảm hoặc bảo đảm bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Phê duyệt yêu cầu điểm tín dụng xuất sắc và tỷ lệ nợ trên thu nhập rất thấp. APR trung bình cho một thế chấp khổng lồ thường ngang bằng với các khoản thế chấp thông thường, trong khi các khoản thanh toán giảm khoảng 10% đến 15% tổng giá mua.
Lãi suất cho vay khổng lồ
Trong khi các khoản thế chấp khổng lồ được sử dụng để mang lãi suất cao hơn các khoản thế chấp thông thường, khoảng cách này đã được đóng lại trong những năm gần đây. Ngày nay, tỷ lệ phần trăm trung bình hàng năm (APR) cho một khoản thế chấp khổng lồ thường ngang bằng với các khoản thế chấp thông thường, và trong một số trường hợp, thực sự thấp hơn. Kể từ tháng 3 năm 2019, Wells Fargo, chẳng hạn, đã tính phí APR là 4.092% cho khoản vay phù hợp với lãi suất cố định 30 năm và 3.793% cho cùng thời hạn cho khoản vay khổng lồ.
Mặc dù các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ không thể xử lý chúng, các khoản vay khổng lồ thường được chứng khoán hóa bởi các tổ chức tài chính khác; vì các chứng khoán này mang nhiều rủi ro hơn, họ giao dịch với mức phí bảo hiểm cho các khoản thế chấp được chứng khoán hóa thông thường. Tuy nhiên, sự lây lan này đã được giảm với lãi suất của chính các khoản vay.
Thanh toán xuống cho khoản vay khổng lồ
May mắn thay, yêu cầu thanh toán xuống đã nới lỏng trong cùng khoảng thời gian. Trước đây, những người cho vay thế chấp khổng lồ thường yêu cầu người mua nhà phải trả 30% giá mua nhà (so với 20% cho các khoản thế chấp thông thường). Bây giờ, con số đó đã giảm xuống thấp từ 10% đến 15%. Như với bất kỳ khoản thế chấp nào, có thể có nhiều lợi thế khác nhau để thực hiện thanh toán cao hơn trong số đó, để tránh chi phí của những người cho vay bảo hiểm thế chấp tư nhân yêu cầu thanh toán xuống dưới 20%.
Ai nên rút một khoản vay khổng lồ?
Tất nhiên, cuối cùng bạn có thể vay bao nhiêu tùy thuộc vào tài sản, điểm tín dụng và giá trị tài sản bạn muốn mua. Những khoản thế chấp này được coi là phù hợp nhất cho một bộ phận người có thu nhập cao, kiếm được từ 250.000 đến 500.000 đô la một năm. Phân khúc này được gọi là HENRY, một từ viết tắt của những người có thu nhập cao, chưa giàu có. Về cơ bản, đây là những người thường kiếm được rất nhiều tiền nhưng chưa có hàng triệu tiền mặt hoặc các tài sản khác được tích lũy.
Mặc dù một cá nhân trong phân khúc HENRY có thể không tích lũy được sự giàu có để mua một ngôi nhà mới đắt tiền bằng tiền mặt, những cá nhân có thu nhập cao này thường có điểm tín dụng tốt hơn và lịch sử tín dụng được thiết lập rộng rãi hơn so với người mua nhà trung bình tìm kiếm khoản vay thế chấp thông thường cho một số lượng thấp hơn. Họ cũng có xu hướng có các tài khoản hưu trí được thiết lập vững chắc hơn. Họ thường đóng góp trong một khoảng thời gian dài hơn những người có thu nhập thấp hơn.
Đừng mong đợi một khoản giảm thuế lớn cho khoản vay khổng lồ. Giới hạn khấu trừ lãi suất thế chấp được giới hạn ở mức 750.000 đô la cho khoản nợ thế chấp mới.
Đây chỉ là những loại cá nhân mà các tổ chức thích đăng ký các sản phẩm dài hạn, một phần vì họ thường cần thêm dịch vụ quản lý tài sản. Thêm vào đó, việc ngân hàng quản lý một khoản thế chấp trị giá 2 triệu đô la sẽ thực tế hơn 10 khoản vay trị giá 200.000 đô la.
Cân nhắc đặc biệt cho khoản vay Jumbo
Chỉ vì bạn có thể đủ điều kiện cho một trong những khoản vay này không có nghĩa là bạn nên rút một khoản. Bạn chắc chắn không nên nếu bạn đang dựa vào nó cung cấp cho bạn một khoản giảm thuế đáng kể, ví dụ.
Bạn có thể biết rằng bạn có thể khấu trừ tiền lãi thế chấp mà bạn đã trả cho bất kỳ năm nào từ thuế của bạn, cung cấp cho bạn các khoản khấu trừ của bạn. Nhưng có lẽ bạn không bao giờ phải lo lắng về mức trần mà IRS đặt ra cho khoản khấu trừ này, một mức trần đã được hạ xuống nhờ thông qua Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm. Bất cứ ai có thế chấp vào ngày 14 tháng 12 năm 2017 hoặc sớm hơn đều có thể khấu trừ tiền lãi lên tới 1 triệu đô la tiền nợ, đó là số tiền của giới hạn cũ. Nhưng đối với các giao dịch mua nhà được thực hiện sau ngày 14 tháng 12 năm 2017, bạn chỉ có thể khấu trừ tiền lãi lên tới $ 750.000 trong khoản nợ thế chấp. Nếu khoản thế chấp của bạn lớn hơn, bạn sẽ không được khấu trừ hoàn toàn. Ví dụ, nếu bạn dự định rút một khoản thế chấp khổng lồ trị giá 2 triệu đô la, tích lũy 80.000 đô la tiền lãi mỗi năm, bạn chỉ có thể khấu trừ 30.000 đô la tiền lãi cho 750.000 đô la đầu tiên của khoản thế chấp của bạn. Trong thực tế, bạn chỉ được giảm thuế trên 37, 5% tiền lãi thế chấp.
Điều đó có nghĩa là bạn nên vay một cách cẩn thận và cẩn thận các con số để xem những gì bạn thực sự có thể đủ khả năng và những loại lợi ích thuế bạn sẽ nhận được. Với khoản khấu trừ thuế của tiểu bang và địa phương giới hạn ở mức 10.000 đô la một năm, do cùng một hóa đơn thuế, một tài sản bị đánh thuế cao cũng sẽ khiến bạn phải trả nhiều tiền hơn để sở hữu. Một chiến lược khác: So sánh các điều khoản để xem nếu đưa ra một khoản vay phù hợp nhỏ hơn, cộng với khoản vay thứ hai, thay vì một khoản lớn, có thể chứng minh tốt hơn cho tài chính của bạn trong một thời gian dài. (Để đọc liên quan, xem "Tìm hiểu thế chấp thông thường của Jumbo Vs.")
