Vi phạm đạo đức và hoạt động tội phạm trong các ngành công nghiệp khác nhau đã ảnh hưởng đến nền kinh tế của chúng tôi trong vài thập kỷ qua, đặc biệt là trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính và nhà ở. Hãy xem xét các vấn đề đạo đức và hình sự phức tạp xung quanh gian lận thế chấp.
Gian lận thế chấp là gì?
Gian lận trong hình thức đơn giản nhất của nó là cố ý xuyên tạc và lừa dối: Một bên lừa dối người khác bằng cách trình bày sai thông tin, sự kiện và số liệu. Vì vậy, gian lận thế chấp không chỉ là hành vi cho vay có mục đích nhắm vào những người vay nhất định.
Gian lận nhà ở hoặc thế chấp có thể được thực hiện bởi các cá nhân có ý định chiếm giữ tài sản làm nơi cư trú chính hoặc bởi các nhóm nhà đầu tư lừa đảo thông qua tài sản cho thuê hoặc thực hiện gian lận thẩm định khi lật nhà.
Theo Cục Điều tra Liên bang (FBI), đó là bất kỳ loại "sai lệch trọng yếu, xuyên tạc hoặc thiếu sót nào liên quan đến tài sản hoặc thế chấp tiềm năng dựa trên sự bảo lãnh hoặc cho vay để tài trợ, mua hoặc bảo đảm cho khoản vay". Với định nghĩa làm việc này, chúng tôi thấy rằng gian lận thế chấp có thể được thực hiện bởi cả người vay cá nhân và chuyên gia trong ngành. Và các khoản tiền liên quan là cao. Chẳng hạn, tại Sacramento, Calif., Bảy người đã bị kết án trong vụ lừa đảo thế chấp trị giá 10 triệu đô la vào đầu năm 2019.
Để hiểu những tác động đối với ngành công nghiệp nhà ở và bất động sản, và đối với các tổ chức tài chính, chỉ cần tham khảo các tiêu đề và tài liệu về cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008. Phần lớn cho vay đầu cơ dựa trên gian lận thế chấp.
Tại sao Cam kết gian lận thế chấp?
Người vay và các chuyên gia được thúc đẩy để thực hiện gian lận thế chấp vì nhiều lý do. Chúng tôi có thể mô tả hầu hết các lý do đó bằng cách xác định hai loại lừa đảo chính cho nhà ở và lừa đảo vì lợi nhuận. Gian lận nhà ở được thực hiện bởi những người vay, thường là với sự hỗ trợ của nhân viên cho vay hoặc nhân viên khác, trình bày sai hoặc bỏ qua các chi tiết liên quan về việc làm và thu nhập, nợ và tín dụng, hoặc giá trị tài sản và điều kiện với mục tiêu có được hoặc duy trì quyền sở hữu bất động sản. Gian lận vì lợi nhuận được thực hiện bởi các chuyên gia trong ngành, những người nói sai, trình bày sai hoặc bỏ qua các chi tiết có liên quan về việc làm và thu nhập, nợ và tín dụng của cá nhân hoặc khách hàng của họ với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận trong giao dịch cho vay.
Điều quan trọng cần lưu ý ở đây là gian lận lợi nhuận có thể được thực hiện bởi bất kỳ chuyên gia nào trong chuỗi giao dịch cho vay bao gồm người xây dựng, đại lý bán bất động sản, nhân viên cho vay, môi giới thế chấp, tư vấn tín dụng / nợ, thẩm định viên bất động sản, thanh tra tài sản, đại lý bảo hiểm, công ty quyền sở hữu, luật sư và đại lý ký quỹ. Các chuyên gia trong ngành cũng có thể làm việc trong buổi hòa nhạc, như một mạng lưới, để lừa gạt những người bảo lãnh, người cho vay và người vay, và tối đa hóa phí và chia sẻ lợi nhuận trên tất cả các dịch vụ liên quan đến thế chấp. Những hành động này được thúc đẩy bởi mong muốn đạt được hoa hồng bán hàng thêm hoặc chỉ đơn giản là tăng một vị trí đầu tư.
Các mưu đồ và lừa đảo thế chấp phổ biến
Các chương trình gian lận thế chấp nhà đầu tư phổ biến nhất là các loại lật tài sản khác nhau, lừa đảo chiếm dụng và lừa đảo người mua rơm. Lật tài sản nói chung không phải là bất hợp pháp khi liên quan đến việc mua một ngôi nhà, giữ / sửa chữa nó và sau đó bán lại nó để kiếm lợi nhuận. Mặt khác, khi một tài sản được mua dưới thị trường và ngay lập tức được bán với lợi nhuận với sự giúp đỡ của một thẩm định viên tham nhũng "xác minh" rằng giá trị của tài sản thực sự gấp đôi số tiền mua ban đầu, gian lận thế chấp được chỉ ra.
Chìa khóa chính
- Các vụ lừa đảo thế chấp cá nhân phổ biến là hành vi trộm cắp danh tính và giả mạo thu nhập / tài sản, trong khi các chuyên gia trong ngành có thể sử dụng gian lận thẩm định và cho vay không khí để lừa đảo hệ thống. gian lận tiếp tục là một vấn đề ở Mỹ. Theo dữ liệu của CoreLogic, theo báo cáo của CNBC vào tháng 10 năm 2018, một trong số 109 đơn xin thế chấp được ước tính có dấu hiệu lừa đảo. Có những tổ chức chuyên nghiệp theo dõi và điều tra gian lận thế chấp, cùng với FBI.
Trong trường hợp của kế hoạch lật tài sản gần cùng ngày, chuỗi tiêu đề và thẩm định thường là gian lận và bao gồm ba bên ĐỔI người bán, người giao hàng và người mua cuối không nghi ngờ. Người bán lập hợp đồng với người giao hàng để mua bất động sản với giá thấp hơn giá thị trường. Người gửi hàng cung cấp cho người mua cuối cùng một cam kết bảo hiểm quyền sở hữu gian lận, cho thấy người gửi là chủ sở hữu (mặc dù không phải vậy) và việc thẩm định được thực hiện ở mức giá tăng cao mà người giao hàng và người mua cuối đã đồng ý.
Gian lận chiếm dụng là một chương trình được các nhà đầu tư sử dụng để đủ điều kiện cho tỷ lệ cho vay trên giá trị cao hơn và chi phí tự trả thấp hơn khi mua hàng, ngoài tỷ lệ thế chấp thấp hơn. Gian lận nghề nghiệp xảy ra khi một người vay tuyên bố rằng ngôi nhà sẽ là chủ sở hữu để có được tình trạng ngân hàng thuận lợi khi tài sản thực sự sẽ bị bỏ trống. Người mua rơm sử dụng hoặc cho phép ai đó sử dụng, danh tính, điểm tín dụng và thu nhập của mình để có được tài sản cho người mua khác không đủ điều kiện thế chấp (hoặc đủ điều kiện nhận mức giá tốt nhất). Người mua rơm thường được sử dụng bởi các nhà đầu tư, dù sẵn sàng hay vô tình, để che đậy các hình thức khác và nhiều lớp lừa đảo.
Các vụ lừa đảo thế chấp cá nhân phổ biến nhất là trộm cắp danh tính và giả mạo thu nhập / tài sản. Hành vi trộm cắp danh tính xảy ra khi người mua thực sự lừa đảo lấy tài chính bằng cách sử dụng thông tin của nạn nhân bất đắc dĩ và không biết, bao gồm số An sinh xã hội, ngày sinh và địa chỉ. Hành vi trộm cắp danh tính cho mục đích thế chấp cũng có thể bao gồm cuống phiếu lương bị đánh cắp, hồ sơ ngân hàng, tờ khai thuế, W2 và thư xác minh việc làm giả. Ngay cả hồ sơ quyền sở hữu tài sản cũng có thể bị làm sai lệch và người vay có thể có được một thế chấp gian lận trên một tài sản mà họ không sở hữu cũng không chiếm giữ.
Cho vay không khí so với gian lận thẩm định
Các lừa đảo gian lận thế chấp chuyên nghiệp phổ biến nhất trong ngành là cho vay không khí và gian lận thẩm định. Khoản vay không khí là khoản vay có được từ một tài sản không tồn tại hoặc cho một người vay không tồn tại. Một nhóm các chuyên gia thường sẽ làm việc cùng nhau để tạo ra một người vay giả, một chuỗi tiêu đề giả và để có được một chất kết dính bảo hiểm quyền sở hữu và quyền sở hữu. Ngoài ra, chuỗi lừa đảo có thể bao gồm các ngân hàng điện thoại và hộp thư để tạo xác minh việc làm giả, địa chỉ nhà và số điện thoại của người vay. Lừa đảo cho vay không khí chỉ đơn giản là đặt tiền mặt vào tay của thủ phạm, và không có tài sản nào được mua hoặc bán.
Gian lận thẩm định thường liên quan đến một đại lý bất động sản, nhà xây dựng, thẩm định viên và nhân viên cho vay làm việc cùng nhau để tối đa hóa giá mua và số tiền cho vay để tăng hoa hồng của họ. Mặt khác, các thẩm định viên tham nhũng thường sẽ định giá thấp một tài sản để đảm bảo rằng một nhà đầu tư đồng nghiệp sẽ có thể mua tài sản.
Một số hình thức của hoạt động cho vay tiền, giải cứu nhà bị tịch thu và lừa đảo giảm thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào các hành vi gian lận thế chấp nói trên. Cho vay dự đoán thường liên quan đến việc làm sai lệch số liệu thu nhập của người cho vay để phản ánh không chính xác khả năng của họ để nhận thêm nợ. Những hoạt động như vậy góp phần lớn vào cuộc Đại suy thoái.
Chống gian lận thế chấp
Không thiếu luật pháp ở cấp địa phương, tiểu bang hoặc liên bang được thiết kế để giảm gian lận thế chấp. Các tiểu bang đã có một bước tiến lớn gần đây bằng cách yêu cầu cấp phép cho nhân viên cho vay và giáo dục thường xuyên. Ngoài ra, các cơ quan bất động sản, quyền sở hữu và bảo hiểm được cấp phép và giám sát bởi các cơ quan chính phủ. Nhiều tiểu bang cũng yêu cầu kiểm toán định kỳ các hoạt động và giao dịch của các công ty cho vay thế chấp để giám sát sự tuân thủ.
Các tổ chức chuyên nghiệp như Hiệp hội Ngân hàng thế chấp và Hiệp hội môi giới thế chấp quốc gia có bộ quy tắc ứng xử và thực hành tốt nhất được giám sát ngang hàng. Đơn vị tội phạm kinh tế II của FBI cũng giám sát các khiếu nại và hoạt động đáng ngờ trong ngành công nghiệp thế chấp.
Điểm mấu chốt
Tin tốt là chúng ta có thể cải thiện thị trường bằng cách giảm gian lận thế chấp. Các cá nhân phải đặt kỳ vọng thực tế cho vay và kinh nghiệm sở hữu nhà. Nhà đầu tư nên đặt mục tiêu thực tế cho lợi nhuận. Các chuyên gia trong ngành phải theo đuổi các tiêu chuẩn cá nhân cao hơn và chịu trách nhiệm về trách nhiệm của tổ chức ngang hàng. Chính phủ cần làm cho pháp luật thống nhất hơn và hòa giải việc thực thi pháp luật với các cuộc điều tra tích cực.
