Người cho vay thế chấp là một ngân hàng hoặc công ty tài chính cho vay tiền để người mua mua nhà. Một người phục vụ thế chấp xử lý việc xử lý thanh toán và là công ty gửi báo cáo hàng tháng cho người vay. Người cho vay thế chấp hoặc ngân hàng có thể vừa là người cung cấp khoản vay vừa là người phục vụ cho khoản thế chấp. Cả người cho vay và người cho vay đều có các chính sách và thủ tục cụ thể mà họ bắt buộc phải tuân theo và cả hai đều được quy định bởi chính phủ liên bang.
Cho vay thế chấp
Người cho vay thế chấp là ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng mà hầu hết mọi người tương tác khi đăng ký thế chấp. Đại diện thế chấp tại ngân hàng địa phương sẽ giáo dục cho người vay về các loại thế chấp khác nhau, lãi suất cho mỗi sản phẩm cũng như chi bao nhiêu cho việc trả tiền.
Người vay sẽ phải nộp bằng chứng thu nhập như cuống phiếu lương và các thông tin tài chính khác khi đăng ký khoản vay. Người cho vay cũng sẽ thực hiện kiểm tra tín dụng, đó là đánh giá về lịch sử tín dụng của người vay, số lượng tài khoản mở, số nợ và lịch sử thanh toán. Bất kỳ thông tin tiêu cực nào trên báo cáo tín dụng, chẳng hạn như thanh toán trễ, sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ chấp thuận và lãi suất được tính bởi người cho vay. Sau khi được phê duyệt, ngân hàng địa phương hoặc người cho vay sẽ tổ chức đóng cửa, đó là khi giấy tờ được ký, và thế chấp được đưa vào sổ sách một cách hợp pháp.
Đối với vòng đời của khoản vay thế chấp, người vay sẽ nợ người cho vay số tiền đã vay để mua nhà, cộng với tiền lãi. Mỗi khoản thanh toán hàng tháng sẽ chuyển sang thanh toán thế chấp, theo đó một phần của mỗi khoản thanh toán sẽ trả lãi cho khoản vay. Một phần khác của khoản thanh toán sẽ chuyển sang trả gốc hoặc số tiền gốc đã vay.
Tuy nhiên, có những lúc người cho vay thuê một công ty khác để xử lý tất cả các quy trình thanh toán một khi khoản vay được đặt trước, các công ty này là các công ty dịch vụ thế chấp.
Dịch vụ thế chấp
Một người phục vụ thế chấp thường là một công ty bên ngoài giúp xử lý khoản vay, có thể bao gồm việc đảm bảo khoản vay được trao cho người vay và người vay áp dụng khoản vay cho giao dịch mua dự định. Xử lý cũng bao gồm theo dõi các khoản thanh toán cho vay, gửi thông báo nhắc nhở về các khoản thanh toán bị bỏ lỡ, nộp các tài liệu bị tịch thu trong trường hợp khoản vay được mặc định.
Mặc định là khi các khoản thanh toán chưa được thanh toán trong một khoảng thời gian dài và không có khả năng được thanh toán trong tương lai. Nếu việc đàm phán lại các điều khoản của khoản vay không thể được thực hiện, khoản vay mua nhà sẽ bị tịch thu. Tịch thu nhà là một quá trình trong đó ngân hàng chiếm hữu nhà và bán lại để thu lại bất kỳ tổn thất nào từ khoản vay.
Người cho vay thế chấp cũng có thể là người phục vụ thế chấp. Nếu người cho vay được thiết lập để xử lý tiền gửi, chẳng hạn như ngân hàng hoặc công ty tài chính, công ty cũng có thể phục vụ khoản vay. Một công ty dịch vụ thế chấp có thể đi vào hoạt động khi người cho vay không thể giữ tiền gửi. Mỗi tiểu bang có luật pháp và quy định riêng về cách cho vay thế chấp được phục vụ và vai trò của các ngân hàng và công ty dịch vụ.
Chìa khóa chính
- Người cho vay thế chấp là một ngân hàng hoặc công ty tài chính cho vay tiền để mua nhà. Người phục vụ thế chấp xử lý việc xử lý thanh toán và là công ty gửi báo cáo hàng tháng cho người vay. Nếu thế chấp của bạn được bán, bạn sẽ có nhà cung cấp dịch vụ mới, sẽ thông báo cho bạn địa chỉ của họ để gửi thanh toán trong vòng 30 ngày.
Tại sao các công ty dịch vụ thế chấp tồn tại
Mặc dù một số ngân hàng giữ các khoản vay mà họ có nguồn gốc, nhiều ngân hàng khác bán các khoản thế chấp cho các công ty dịch vụ. Công ty dịch vụ đảm nhận quá trình cho vay và xử lý tất cả các khoản thanh toán. Bán thế chấp cho phép các ngân hàng thực hiện các khoản vay mới vì các ngân hàng có những hạn chế về số tiền họ có thể cho vay, có thể dựa trên một số yếu tố, bao gồm cả số tiền gửi mà ngân hàng đang nắm giữ. Ngoài ra, một ngân hàng có thể kiếm được nhiều lợi nhuận hơn khi bắt đầu các khoản thế chấp mới hơn là phục vụ các khoản thế chấp hiện có.
Các khoản vay thế chấp được mua và bán thông qua thị trường thế chấp thứ cấp, rất nhiều trong số đó được bán cho Fannie Mae hoặc Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (FNMA). Fannie Mae gói nhiều khoản vay thế chấp hiện tại dưới dạng đầu tư, được gọi là chứng khoán được thế chấp (MBS). Các cá nhân có thể đầu tư vào MBS và kiếm được tỷ lệ hoàn vốn dựa trên lãi suất thế chấp trong khoản đầu tư. (Để đọc liên quan, xem "Làm thế nào để người cho vay thế chấp kiểm tra và xác minh báo cáo ngân hàng?")
Nếu thế chấp của bạn được bán, bạn sẽ có một nhà cung cấp dịch vụ mới, sẽ thông báo cho bạn địa chỉ của họ để gửi thanh toán. Theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng hoặc CFPB, công ty cho vay hoặc dịch vụ mới mua thế chấp của bạn phải " thông báo cho bạn trong vòng 30 ngày kể từ ngày chuyển khoản có hiệu lực. Thông báo sẽ tiết lộ tên, địa chỉ và số điện thoại của chủ sở hữu mới. ."
