Nội dung
- Lý do để tái cấp vốn là gì? Làm thế nào để có được thỏa thuận tốt nhất về tái cấp vốn Chi phí tái cấp vốn là gì? Tầm quan trọng của các điểm tín dụng
Một khoản tái cấp vốn thế chấp có ý nghĩa với bạn? Bạn có thể đã có cuộc trò chuyện vào lúc này hay lúc khác. Đó là người mà một thành viên trong gia đình hoặc hàng xóm nói về thỏa thuận tuyệt vời mà họ có được bằng cách tái cấp vốn cho khoản thế chấp của họ. Bây giờ bạn còn lại để tự hỏi: Bạn có thua cuộc nếu bạn không làm theo?
Có những lúc, các chủ nhà đổ xô đến tái cấp vốn, thường là do lãi suất giảm. Nhưng lãi suất không phải là lý do duy nhất để thay thế khoản vay hiện tại của bạn, cũng không phải là thời điểm lý tưởng để tái cấp vốn cho một người vay nhất thiết phải là cơ hội tốt cho người sống bên cạnh hoặc ở thị trấn lân cận.
Trước khi đưa ra quyết định, điều quan trọng là phải hiểu lý do tại sao bạn muốn vay một khoản vay mua nhà mới ở nơi đầu tiên, sau đó tìm hiểu xem điều đó có hợp lý trong hoàn cảnh cụ thể của bạn không.
Lý do để tái tài trợ là gì?
Có những lý do rõ ràng và ít rõ ràng hơn để tái cấp vốn.
1. Lãi suất giảm
Đây là lý do rõ ràng nhất để tái tài trợ. Khi lãi suất giảm, một khoản vay mới có nghĩa là chi phí tài chính thấp hơn. Có lẽ bạn đã rút thế chấp cố định 30 năm khi lãi suất ở mức 6% và hiện tại chúng giảm xuống còn 4, 5%. Với khoản vay 300.000 đô la, chỉ riêng việc giảm lãi suất sẽ dẫn đến việc giảm 279 đô la trong khoản thanh toán hàng tháng của bạn.
Trong trường hợp như vậy, thực hiện một refi có vẻ như không có trí tuệ. Nhưng hãy nhớ rằng việc vay một khoản vay mới có nghĩa là phải trả chi phí đóng mới. Và những khoản đó có thể hoặc không đáng để tiết kiệm từ mức thấp hơn, tùy thuộc vào thời gian bạn dự kiến sẽ sống trong nhà.
Theo nguyên tắc chung, bạn càng có kế hoạch ở lại lâu, thì việc tái tài trợ và ăn những khoản phí một lần đó càng có ý nghĩa. Nhưng bạn sẽ phải làm việc các con số để biết chắc chắn.
2. Thay thế ARM
Một lý do chính đáng để tái cấp vốn là nếu bạn có thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, hoặc ARM, mà bạn muốn chuyển đổi thành khoản vay có lãi suất cố định.
ARM là một khoản vay cung cấp mức lãi suất giới thiệu thấp mà Fubet đặt lại sau một khoảng thời gian định trước, cho dù đó là một năm kể từ ngày kết thúc của bạn hay năm năm nữa trở lên. Nếu lãi suất tăng lên khi khoản vay đặt lại, người vay có thể bị sốc khi thấy khoản thanh toán hàng tháng mới của họ.
Đó là lý do tại sao người vay thường sẽ cố gắng tái cấp vốn cho khoản vay có lãi suất cố định trước ngày thiết lập lại, đặc biệt là khi lãi suất tương đối thấp theo tiêu chuẩn lịch sử. Thực tế là, không ai biết điều gì sẽ xảy ra với lãi suất. Vì vậy, lựa chọn đặt cược an toàn hơn thường là một ý tưởng tốt, đặc biệt nếu bạn dự định ở trong nhà một lúc.
Đặt lại ARM tốn kém là một trong những yếu tố dẫn đến cuộc khủng hoảng thế chấp một thập kỷ trước. Các khoản vay mua nhà với lãi suất có thể điều chỉnh gần như không phổ biến như trước đây, mặc dù chúng đã trở lại trong vài năm qua. Nếu bạn có một, đi trước một bước về những rắc rối tiềm ẩn có thể là một ý tưởng khôn ngoan.
Chìa khóa chính
- Những lý do để tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn bao gồm giảm lãi suất, chuyển sang lãi suất cố định từ thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh hoặc rút tiền ra khỏi nhà của bạn. Khi mua sắm một khoản thế chấp mới, hãy nhớ không chỉ nhìn vào lãi suất, mà còn đóng chi phí, ước tính thiện chí và điểm hòa vốn. Người sử dụng dịch vụ của một nhà môi giới thế chấp, nhưng hãy tự mình làm việc để đảm bảo bạn có được thỏa thuận tốt nhất. Hãy xem bạn có muốn sử dụng điểm để giảm lãi suất hay không nhớ khóa tỷ lệ một khi bạn có ưu đãi tốt. Hãy báo cáo tín dụng của bạn để xem điểm tín dụng của bạn là gì và kiểm tra lỗi vì tín dụng tuyệt vời có thể giúp đảm bảo gói tái cấp vốn tốt hơn.
3. Điểm tín dụng được cải thiện của bạn
Có lẽ bạn đã vay tiền mua nhà khi điểm của bạn thấp hơn rất nhiều so với bây giờ, dẫn đến lãi suất cao hơn mức trung bình. Kể từ đó, bạn đã hình thành thói quen tài chính tốt hơn, giảm số dư của mình và thường xuyên gửi thanh toán trước ngày đáo hạn. Khả năng trả nợ của bạn đúng hạn là một trong những yếu tố lớn nhất để xác định lãi suất thế chấp của bạn. Người cho vay thực hiện một phỏng đoán có giáo dục bằng cách thu thập điểm tín dụng của bạn, điều này phản ánh lịch sử vay và trả nợ của bạn.
Nếu điểm tín dụng của bạn đã được cải thiện đủ, bạn có thể đủ điều kiện để có tỷ lệ tốt hơn đáng kể.
4. Kéo dài thời hạn cho vay
Ngay cả khi tỷ lệ của họ là như nhau, một số chủ nhà có thể giảm thanh toán hàng tháng bằng cách tái cấp vốn. Làm sao? Họ chỉ đơn giản là đưa ra một khoản vay mới với thời hạn dài hơn.
Ví dụ, giả sử bạn đã vay thế chấp 30 năm với giá 250.000 đô la. Mười năm sau, số dư cho vay đó giảm xuống còn 200.000 đô la. Bằng cách rút khoản vay 30 năm mới cho số dư còn lại, bạn sẽ giảm khoản thanh toán hàng tháng của mình. Nhưng bạn cũng đang giải quyết 10 năm cho khoản vay của mình.
Kéo dài thời hạn cho vay của bạn có thể có ý nghĩa nếu bạn gặp khó khăn trong việc theo kịp các khoản thanh toán của mình. Nhưng đừng nhầm lẫn bằng cách kéo dài thế chấp của bạn, bạn sẽ phải trả lãi nhiều hơn trong thời gian dài.
5. Rút tiền ra khỏi nhà của bạn
Trong số các đặc quyền của việc sở hữu bất động sản là cơ hội để xây dựng vốn chủ sở hữu theo thời gian. Và một khi bạn làm như vậy, ngôi nhà của bạn có thể bắt đầu trông giống như một máy ATM mà từ đó bạn có thể rút tiền khi bạn thấy phù hợp.
Một cách để làm điều đó là tái tài trợ với một khoản vay lớn hơn, để lại cho bạn thêm tiền mặt mà bạn có thể sử dụng cho nhiều nhu cầu khác nhau. Tuy nhiên, để thực hiện giới thiệu rút tiền, bạn sẽ cần ở trong ngưỡng cho vay theo giá trị hoặc LTV, cho chương trình cho vay của bạn. Tỷ lệ cho vay trên giá trị là số tiền thế chấp chia cho giá trị thẩm định của tài sản .
Giả sử bạn sở hữu một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la và bạn vẫn còn nợ 120.000 đô la cho khoản thế chấp của mình. Nếu người cho vay của bạn có 80% LTV, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản vay 160.000 đô la và lấy ra khoản chênh lệch 40.000 đô la tiền mặt.
Nhiều người tái tài trợ để trả nợ lãi suất cao lại thấy mình phải trả nợ một lần nữa khi họ có quyền truy cập vào tín dụng nhiều hơn.
Nhưng ở đây một lần nữa, bạn sẽ phải trả chi phí đóng để có được khoản vay mới đó và bạn sẽ có ít vốn hơn theo cách của bạn khi cuối cùng bạn bán tài sản. Sẽ rất có giá trị nếu bạn sử dụng tiền tốt, như trả một thẻ tín dụng lãi suất cao hoặc thực hiện cải tạo sẽ làm tăng giá trị căn nhà của bạn. Nếu bạn đang sử dụng tiền để mua một chiếc thuyền hoặc đi nghỉ mát kỳ lạ, bạn có thể muốn suy nghĩ hai lần.
Hãy nhớ rằng có nhiều cách khác để khai thác tiền trong nhà của bạn, chẳng hạn như cho vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà, từ đó bạn có thể rút tiền khi cần. Làm một chút bài tập về nhà và so sánh ưu và nhược điểm của từng loại sẽ giúp đảm bảo bạn đưa ra lựa chọn tốt nhất.
Làm thế nào để có được thỏa thuận tốt nhất về tái cấp vốn
Nếu chỉ mua một khoản thế chấp cũng giống như mua TV TV chỉ đơn giản là kiểm tra các cửa hàng và trực tuyến để xem chính xác bạn phải trả bao nhiêu. Thật không may, tìm kiếm các khoản vay mua nhà phức tạp hơn một chút.
Những người cho vay khác nhau sẽ đưa ra những mức giá khác nhau, không đề cập đến các mức phí khác nhau, tùy thuộc vào các yếu tố như điểm tín dụng, tình trạng việc làm và tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn. Cách thực sự duy nhất để đảm bảo bạn nhận được ưu đãi tốt nhất là mua sắm xung quanh với một số ít nhà cung cấp. Bạn có thể muốn bao gồm một hỗn hợp các ngân hàng lớn hơn cũng như các ngân hàng địa phương và công đoàn tín dụng để xem ai có thể cung cấp cho bạn các điều khoản hấp dẫn nhất.
Nó có thể hấp dẫn để truy cập vào một thị trường trực tuyến hứa hẹn báo giá ngay lập tức từ một loạt các công ty thế chấp. Nhưng hãy lưu ý rằng những con số họ cung cấp thường là ước tính, không phải là ưu đãi thực tế. Hơn nữa, bạn không luôn có quyền kiểm soát thông tin cá nhân bạn cung cấp sẽ được chia sẻ rộng rãi như thế nào với các bên khác. Đó là lý do tại sao liên hệ với những người cho vay có uy tín tại một thời điểm, ngay cả khi nó tốn nhiều thời gian hơn, thường là một ý tưởng tốt.
Khi mua sắm xung quanh, đừng chỉ nhìn vào lãi suất. Ngay cả trước khi bạn chính thức nộp đơn xin tái cấp vốn, bạn có thể hỏi người cho vay xem liệu nó có cung cấp ước tính thiện chí hay không, có thông tin chi tiết về việc bạn sẽ phải trả bao nhiêu chi phí. Trong một số trường hợp, trả một tỷ lệ cao hơn một chút nếu đi kèm với phí trả trước thấp hơn có thể thực sự có lợi cho bạn.
Để xác định tỷ lệ, mỗi người cho vay sẽ phải rút báo cáo tín dụng của bạn, điều này có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn. Bạn có thể giảm thiểu, hoặc thậm chí loại bỏ, ảnh hưởng đến điểm số của bạn bằng cách thực hiện nghiên cứu của bạn trong một khoảng thời gian ngắn. Ví dụ, công ty phát triển điểm FICO không yêu cầu bạn (hoặc không nhiều) cho các yêu cầu thế chấp được thực hiện trong vòng 30 - 45 ngày ghi bàn, tùy thuộc vào phiên bản nào của công thức FICO mà người cho vay sử dụng. (Xem thêm về điểm tín dụng của bạn, bên dưới.)
Bạn có thể nhận được một khoản tái cấp vốn tốt hơn với một nhà môi giới thế chấp?
Tiếp cận nhiều nhà cung cấp thế chấp có vẻ như rất nhiều công việc, đặc biệt là nếu bạn có một khoảng thời gian rảnh rỗi hạn chế. Đó là một trong những lợi ích của việc hợp tác với một nhà môi giới thế chấp, người biên soạn thông tin của bạn và liên hệ với nhiều người cho vay thay mặt bạn. Nó giống như một cửa hàng cho nhu cầu thế chấp của bạn.
Vì các nhà môi giới được trả tiền bởi các ngân hàng và các công ty thế chấp mà họ làm việc cùng, bạn không cần phải trả tiền trực tiếp cho các dịch vụ của họ. Thêm vào đó, người cho vay đôi khi thưởng cho họ vì đã mang lại cho khách hàng bằng cách cung cấp cho họ mức giá đặc biệt.
Nhưng có những hạn chế để thuê ngoài tìm kiếm của bạn. Các nhà môi giới có thể được bồi thường khi đưa bạn vào một khoản vay lớn hơn, ví dụ, ngay cả khi đó không phải là lợi ích tốt nhất của bạn. Và một số người cho vay không làm việc với các nhà môi giới, vì vậy đôi khi nó có thể giới hạn các lựa chọn của bạn.
Không có vấn đề trong việc sử dụng cả hai phương pháp, mặc dù. Bạn có thể sử dụng một nhà môi giới để thực hiện các công việc nặng nhọc, nhưng hãy tự mình tìm một hoặc hai trích dẫn để xem họ so sánh và tìm người cho vay tốt nhất cho bạn như thế nào.
Khóa trong tỷ lệ của bạn: Biết chiến lược
Dự đoán lãi suất sẽ di chuyển hàng tuần trước thời hạn là một việc vặt mà ngay cả các ngân hàng cũng không biết họ đang đi đâu. Vì vậy, một khi bạn đã tìm thấy một ưu đãi tốt, luôn luôn là một ý tưởng tốt để khóa tỷ lệ của bạn để bạn biết rằng nó sẽ giống nhau vào ngày kết thúc của bạn.
Giả sử, ví dụ, ngân hàng ước tính bạn có thể đóng khoản vay trong vòng 30 ngày. Bạn có thể muốn yêu cầu khóa lãi suất trong 45 ngày để đảm bảo rằng nó không nhích lên khi bạn hoàn thành ghi chú.
Tuy nhiên, việc khóa tốc độ lâu hơn mức cần thiết không phải lúc nào cũng có lợi cho bạn. Bất cứ khi nào các ngân hàng đóng băng lãi suất, họ đều cho rằng rủi ro sẽ khiến lãi suất tăng lên. Vì vậy, họ thường sẽ bù cho thời gian khóa dài hơn với mức phí cao hơn hoặc phí bổ sung.
Điểm hay không có điểm?
Một cách khác để có được mức lãi suất thấp hơn cho khoản vay của bạn là trả các điểm của điểm số, đó là tiền lãi được trả trước trên ghi chú của bạn. Mỗi điểm tương đương với một phần trăm giá trị khoản vay của bạn. Vì vậy, trả hai điểm cho khoản thế chấp 200.000 đô la có nghĩa là bạn đang kiếm được hơn 4.000 đô la.
Đổi lại, người cho vay đưa ra một tỷ lệ thấp hơn, có thể có lợi cho bạn nếu bạn ở trong nhà đủ lâu. Và cũng như lãi suất mà bạn phải trả trong suốt quá trình cho vay, số tiền bạn trả theo điểm thường được khấu trừ thuế (điều này giả định rằng nó vẫn có ý nghĩa tài chính để bạn thực hiện các khoản khấu trừ của mình thay vì khấu trừ tiêu chuẩn mới cao hơn).
Tất nhiên, bạn sẽ cần có thêm một chút tiền mặt vào thời gian đóng cửa để tận dụng lợi thế của việc sử dụng điểm. Mặt khác, nếu bạn đang tìm kiếm chi phí trả trước thấp nhất có thể có trên refi của mình, tốt hơn hết bạn nên tránh trả lãi trước và sống với lãi suất cao hơn một chút.
Chi phí tái cấp vốn sẽ là bao nhiêu?
Triển vọng lãi suất thấp hơn đáng kể cho khoản vay của bạn có thể hấp dẫn đối với bất kỳ chủ nhà nào. Nhưng trước khi tiếp tục với một refi, bạn thực sự cần phải biết nó sẽ có giá bao nhiêu. Thông thường những gì có vẻ như rất nhiều mất đi ánh sáng của nó khi bạn nhìn thấy các khoản phí.
Đây là lý do tại sao việc so sánh các ước tính thiện chí từ những người cho vay khác nhau rất quan trọng. Những tài liệu này bao gồm lãi suất cũng như một khoản chi phí dự kiến để đóng khoản vay.
Một trong những khoản chi lớn nhất là phí khởi tạo của người cho vay. Tuy nhiên, bạn cũng sẽ phải đối mặt với một loạt các khoản phí khác, như chi phí cho việc thẩm định cập nhật, phí tìm kiếm tiêu đề và phí bảo hiểm quyền sở hữu. Tổng cộng, tất cả những chi phí đó có thể cộng lại có tới 5% giá trị khoản vay.
Xác định điểm hòa vốn
Trừ khi bạn có ý định ở trong nhà của bạn trong một thời gian dài, những chi phí trả trước đó có thể khiến bạn bị từ chối. Để tìm ra điều đó, hãy chia chi phí đóng cho số tiền bạn tiết kiệm được mỗi tháng từ lãi suất mới của bạn. Kết quả là số tháng sẽ mất trước khi bạn hòa vốn cho khoản vay mới của mình.
Bạn có thể đã nghe nói về những người cho vay cung cấp các khoản vay mà không có chi phí đóng, có vẻ như là cách hoàn hảo để tiết kiệm một số tiền mặt. Nhưng có một nhược điểm: Người cho vay phải tính lãi suất cao hơn để tính các chi phí đó. Nếu bạn ở trong nhà đủ lâu, bạn có thể tốt hơn là bỏ qua các khoản phí ngay bây giờ để đổi lấy khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn.
Tầm quan trọng của điểm tín dụng
Xu hướng kinh tế có tác động lớn đến lãi suất bạn sẽ nhận được. Các khoản thế chấp có lãi suất cố định, chẳng hạn, có xu hướng di chuyển theo bước khóa với lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm.
Nhưng các yếu tố cá nhân cũng có liên quan nhiều đến tỷ lệ của bạn. Thu nhập và lịch sử công việc của bạn đóng một phần quan trọng, cũng như điểm tín dụng của bạn, dựa trên thông tin trong báo cáo tín dụng của bạn. Điểm của bạn càng cao, tỷ lệ bạn sẽ phải trả cho khoản vay mới của bạn càng thấp.
Theo trang web myFICO, một người vay có số điểm từ 760 trở lên thường sẽ trả ít hơn 200 đô la mỗi tháng cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm trị giá $ 216.000 so với người có số điểm 620.
Cải thiện điểm số của bạn
Sau đó, nó trả tiền để có được điểm tín dụng của bạn càng cao càng tốt trước khi bắt đầu quá trình refi. Nhiều nhà cung cấp thẻ tín dụng cung cấp cho họ miễn phí, mặc dù một số sử dụng các hệ thống tính điểm khác ngoài FICO, đây là mô hình được sử dụng rộng rãi nhất. Bạn cũng có thể mua điểm số của mình từ myFICO.com.
Bạn cũng sẽ muốn xem xét báo cáo tín dụng thực tế của mình từ cả ba cơ quan báo cáo: Experian, Equachus và TransUnion. May mắn thay, bạn có thể nhận được một bản sao miễn phí mỗi năm một lần tại trang web thường niên. Đảm bảo thông tin trên các tài khoản tín dụng hiện tại của bạn là chính xác. Nếu bạn phát hiện ra một lỗi trên báo cáo của mình, bạn sẽ muốn liên hệ với phòng tín dụng thích hợp để báo cáo có thể điều tra.
Không có bất kỳ lỗi lớn nào trong báo cáo của bạn, có thể mất thời gian để tăng số lượng của bạn. Các yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến điểm số của bạn là lịch sử sử dụng tín dụng và lịch sử thanh toán, cùng nhau chiếm tới 65% số FICO của bạn. Vì vậy, điều tốt nhất bạn có thể làm để giảm lãi suất thế chấp là giảm số dư cho vay khác và luôn thanh toán đúng hạn.
Điểm mấu chốt
Không có câu trả lời nào phù hợp cho tất cả các khoản vay thế chấp của bạn có hợp lý hay không. Trong hầu hết các trường hợp, nó đi xuống toán học. Nếu số tiền bạn tiết kiệm hàng tháng cuối cùng sẽ làm lu mờ chi phí đóng cửa, việc vay một khoản vay mới có thể là một bước đi khôn ngoan.
