Thu nhập hoạt động ròng - NOI là gì?
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một tính toán được sử dụng để phân tích lợi nhuận của các khoản đầu tư bất động sản tạo thu nhập. NOI bằng tất cả doanh thu từ tài sản, trừ tất cả các chi phí hoạt động cần thiết hợp lý. NOI là một con số trước thuế, xuất hiện trên báo cáo thu nhập và dòng tiền của một tài sản, không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, chi tiêu vốn, khấu hao và khấu hao. Khi số liệu này được sử dụng trong các ngành công nghiệp khác, nó được gọi là EB EBIT, viết tắt của thu nhập trước khi trả lãi và thuế.
Chìa khóa chính
- Thu nhập hoạt động thuần đo lường lợi nhuận của tài sản tạo thu nhập trước khi thêm bất kỳ chi phí nào từ tài chính hoặc thuế. Chi phí hoạt động được sử dụng trong số liệu NOI có thể bị thao túng nếu chủ sở hữu tài sản trì hoãn hoặc tăng tốc các khoản thu nhập hoặc chi phí nhất định. Số liệu NOI không bao gồm chi phí vốn.
Công thức của NOI là:
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác Thu nhập hoạt động ròng = RR OEwhere: RR = doanh thu bất động sảnOE = chi phí hoạt động
Thu nhập hoạt động ròng
NOI nói gì với bạn?
Thu nhập hoạt động ròng là một phương pháp định giá được sử dụng bởi các chuyên gia bất động sản để xác định giá trị chính xác của các tài sản tạo thu nhập của họ. Để tính NOI, chi phí hoạt động của tài sản phải được trừ vào thu nhập mà tài sản tạo ra.
Ngoài thu nhập cho thuê, một tài sản cũng có thể tạo doanh thu từ các tiện nghi như cấu trúc bãi đậu xe, máy bán hàng tự động và thiết bị giặt ủi. Chi phí vận hành bao gồm chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà, bao gồm phí bảo hiểm, phí pháp lý, tiện ích, thuế bất động sản, chi phí sửa chữa và phí bảo hiểm. Chi phí vốn, chẳng hạn như chi phí cho một hệ thống điều hòa không khí mới cho toàn bộ tòa nhà, không được bao gồm trong tính toán.
NOI giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định tỷ lệ vốn hóa, từ đó giúp họ tính toán giá trị của một tài sản, do đó cho phép họ so sánh các tài sản khác nhau mà họ có thể xem xét mua hoặc bán.
Đối với tài sản được tài trợ, NOI cũng được sử dụng trong tỷ lệ bảo hiểm nợ (DCR), cho người cho vay và nhà đầu tư biết thu nhập của một tài sản có bao gồm chi phí hoạt động và thanh toán nợ hay không. NOI cũng được sử dụng để tính hệ số nhân thu nhập ròng, lợi tức đầu tư và tổng lợi tức đầu tư.
Ví dụ về Cách sử dụng Thu nhập hoạt động ròng
Giả sử rằng bạn sở hữu một tài sản hàng năm mang lại doanh thu 120.000 đô la và phải chịu 80.000 đô la chi phí hoạt động. Trong trường hợp này, nó sẽ có kết quả NOI là 40.000 đô la (120.000 đô la - 80.000 đô la). Nếu tổng số âm, trong đó chi phí hoạt động cao hơn doanh thu, kết quả được gọi là tổn thất hoạt động ròng (NOL).
Các chủ nợ và người cho vay thương mại dựa nhiều vào NOI để xác định tiềm năng tạo thu nhập của tài sản sẽ được thế chấp, thậm chí nhiều hơn cả yếu tố lịch sử tín dụng của nhà đầu tư vào quyết định của họ. Nói một cách đơn giản: số liệu này giúp người cho vay đánh giá cơ bản giá trị ban đầu của tài sản, bằng cách dự báo dòng tiền của nó. Nếu một tài sản được coi là có lãi, những người cho vay cũng sử dụng con số này để xác định quy mô của khoản vay mà họ sẵn sàng thực hiện. Mặt khác, nếu tài sản cho thấy một khoản lỗ hoạt động ròng, người cho vay có khả năng từ chối đơn xin thế chấp của người vay, hoàn toàn.
Chủ sở hữu tài sản có thể thao túng chi phí hoạt động của họ bằng cách hoãn lại một số chi phí nhất định trong khi đẩy nhanh các chi phí khác. NOI cũng có thể được tăng lên bằng cách tăng tiền thuê và các loại phí khác, đồng thời giảm chi phí hoạt động hợp lý cần thiết. Để làm ví dụ cho trường hợp sau, hãy xem xét một kịch bản trong đó chủ sở hữu căn hộ từ bỏ tiền thuê hàng năm 12.000 đô la của người thuê, để đổi lấy người thuê đó đóng vai trò là người quản lý tài sản. Nếu chủ sở hữu căn hộ thường trả cho người quản lý tòa nhà mức lương 30.000 đô la, do đó anh ta có thể trừ đi chi phí hợp lý cần thiết của 30.000 đô la từ doanh thu, thay vì chi phí thực tế là 12.000 đô la. (Để đọc liên quan, xem "NOI so với EBIT: So sánh sự khác biệt")
