Trong thị trường ngày nay, những người mua nhà lần đầu, đặc biệt là millennials, có thể thấy mình bị vướng vào một mạng lưới phức tạp của nợ sinh viên, giá nhà tăng và yêu cầu thế chấp nghiêm ngặt. Do đó, hỗ trợ mua nhà từ cha mẹ đã gia tăng trong vài năm qua, theo Hiệp hội REALTORS® quốc gia.
Có phương tiện để giúp trẻ em lớn mua nhà hoặc căn hộ là một điều may mắn và xa xỉ. Nhưng trước khi bạn đăng nhập vào đường chấm chấm, hãy xem xét liệu và cách tốt nhất để làm như vậy.
Lập một hợp đồng với những kỳ vọng và điều khoản và để luật sư hoặc chuyên gia bất động sản khác xem xét nó cho bất kỳ chi tiết nào có thể mơ hồ hoặc bị bỏ qua.
Những cách phổ biến để hỗ trợ con bạn
Có nhiều cách để giúp một đứa trẻ mua nhà ở, ngoài việc đơn giản là mua căn nhà đứng tên bạn và thuê hoặc đưa nó cho con bạn. Bất động sản là một cơ hội đầu tư, và từ bờ biển đến bờ biển, bạn có thể tìm thấy hàng nghìn năm sống trong các căn hộ hợp pháp là giấy tờ của cha mẹ họ. Nhưng có những kịch bản phổ biến khác để giúp con bạn mua nhà, bao gồm:
- Cung cấp khoản thanh toán xuống cho nhà của trẻ. Sở hữu nhà với con của bạn (chia vốn chủ sở hữu theo bất kỳ tỷ lệ nào bạn chọn; khi bán nhà, bạn sẽ lấy lại tiền của mình). Mua một tài sản nhiều đơn vị (hoặc một địa điểm đủ lớn cho bạn cùng phòng) và thuê (các) đơn vị khác để bù đắp chi phí. Hoàn thành việc mua nhà của con bạn và làm cho nó chính thức bằng cách làm cho nó giống như bất kỳ khoản thế chấp nào khác (một người phục vụ thế chấp có thể giúp đỡ, cấu trúc đúng khoản vay và điều khoản thanh toán của nó, và thậm chí tạo báo cáo hàng tháng và các hình thức thuế).
Tôi có thể tặng bao nhiêu tiền mặt mà không bị đánh thuế?
Vì lý do thuế, cha mẹ thường lựa chọn tặng quà cho con cái bằng số tiền họ cần, thay vì trả chi phí trực tiếp. Chẳng hạn, loại trừ thuế quà tặng năm 2019 là 15.000 đô la cho mỗi người nhận, mỗi lần sau, mỗi năm.
Hiện tại, bạn và vợ / chồng của bạn có thể cung cấp tới 60.000 đô la (15.000 đô la x 2 cha mẹ tặng quà x 2 người nhận) cho con bạn và vợ / chồng của họ, ví dụ: Đủ để trả một khoản kha khá ở nhiều thành phố của Mỹ.
Chìa khóa chính
- Có nhiều cách để giúp con bạn mua căn nhà đầu tiên của chúng, nhưng hãy xem xét tất cả các sự thật và những cạm bẫy tiềm ẩn trước khi bạn làm. Cung cấp tài trợ cho một cửa hàng dự trữ tiền mặt trong tài khoản tiết kiệm dưới tên của con bạn. Một tài khoản ngân hàng lành mạnh đang hấp dẫn những người cho vay thế chấp. Các chuyên gia cảnh báo chống lại việc đột kích quỹ hưu trí của bạn hoặc mắc nợ để trả cho nhà của con bạn. Cân nhắc việc biến con bạn thành người dùng được ủy quyền trên thẻ tín dụng của bạn (giả sử bạn có tín dụng tốt đến xuất sắc) để giúp củng cố tín dụng của chúng.
Bạn có thể theo dõi món quà đầu tiên với một món quà trị giá 60.000 đô la khác (15.000 đô la x 2 cha mẹ tặng 2 người nhận) vào ngày 1 tháng 1 năm 2020 (giả sử IRS không thay đổi số tiền). Tổng số 120.000 đô la sẽ không được tính là thu nhập hoặc chịu thuế thu nhập liên bang trên tờ khai thuế của con bạn.
Hãy nhớ rằng "nếu cha mẹ tặng tiền như một món quà… thì tiền cần phải được cung cấp và theo dõi, cùng với một lá thư quà tặng, ông Cameron Robinson, một nhân viên môi giới và cho vay với Cabrillo Mortthing ở San Diego. Để bảo vệ giao dịch, hãy sử dụng một chuyên gia thế chấp có kinh nghiệm về việc này, Robinson nói.
Trước khi bạn ký một khoản thế chấp hoặc khoản vay: Những điểm cần xem xét
Một số người cho vay yêu cầu tất cả các bên trên tiêu đề phải có trong hợp đồng thế chấp. Điều này có nghĩa là ngay cả khi ý định dành cho đứa trẻ để xử lý các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, cha mẹ cũng chịu trách nhiệm tài chính cho khoản nợ.
Nếu cha mẹ không thế chấp, họ không thể tận dụng khoản khấu trừ thuế lãi suất thế chấp. Ngay cả một khoản vay không lãi suất từ cha mẹ cho con cái cũng có thể phải chịu trách nhiệm thuế cho cha mẹ. IRS cho rằng bạn kiếm được tiền lãi ngay cả khi bạn không và đó là thu nhập chịu thuế. Các khoản vay của cha mẹ làm tăng thêm gánh nặng nợ của trẻ và có thể làm tổn thương cơ hội của trẻ đủ điều kiện nhận tài trợ bổ sung theo quyền riêng của mình. Về mặt tích cực, một khoản vay được ghi chép đúng cho phép đứa trẻ tối đa hóa các khoản khấu trừ tại thời điểm thuế.
Ngay cả khi cha mẹ cung cấp một khoản thanh toán xuống, đứa trẻ vẫn sẽ phải đủ điều kiện để thế chấp, và điều đó bao gồm có dự trữ tiền mặt trong tay, một công việc ổn định và thu nhập ổn định. Điều đó nói rằng, người cho vay thế chấp thường cho phép thanh toán xuống trên một ngôi nhà chính được tạo thành hoàn toàn hoặc một phần bằng tiền quà tặng miễn là các yêu cầu khác được đáp ứng. Chẳng hạn, thế chấp Home Possible Advantage của Freddie Mac, cho phép toàn bộ khoản thanh toán giảm 3% đến từ quà tặng hoặc các khoản tiền khác.
Tiết kiệm thuế tiềm năng cho cha mẹ
Một phụ huynh mua nhà và cho phép đứa trẻ sống ở đó có thể được khấu trừ thuế đáng kể. Thuế tài sản, lãi thế chấp, sửa chữa, bảo trì và cải thiện cấu trúc thường được khấu trừ trên căn nhà thứ hai. Tuy nhiên, trong khi chủ nhà có thể khấu trừ tới 25.000 đô la tiền lỗ mỗi năm, cha mẹ phải đối mặt với các quy tắc khác nhau khi thuê nhà cho các thành viên trong gia đình. Nếu đứa trẻ không trả tiền thuê nhà, nó được coi là sử dụng cá nhân của tài sản và các khoản khấu trừ liên quan đến cho thuê không được phép.
Tuy nhiên, nếu đứa trẻ có bạn cùng phòng trả tiền thuê nhà, phụ huynh có thể có các khoản khấu trừ liên quan đến tiền thuê trong khi cho phép đứa trẻ sống ở đó miễn tiền thuê nhà.
Lưu ý rằng việc khấu trừ lãi suất thế chấp chỉ có thể được thực hiện bởi một người trả tiền thế chấp và sở hữu (hoặc sở hữu một phần) căn nhà. Nếu cha mẹ giữ quyền sở hữu tài sản nhưng đứa trẻ thực hiện thanh toán thế chấp mỗi tháng, không thể khấu trừ lãi. Nếu đứa trẻ sở hữu bất kỳ tỷ lệ phần trăm của ngôi nhà, nó có thể khấu trừ phần lãi đó.
Xây dựng công bằng và đầu tư dài hạn
Thanh toán thế chấp có thể có ý nghĩa tài chính hơn là cho trẻ em trợ cấp nhà ở hàng tháng hoặc trả tiền thuê nhà hàng tháng. Trả hết một khoản thế chấp sẽ tạo ra vốn chủ sở hữu trong nhà và nhà biến thành tài sản mà thường thường đánh giá cao tài sản, nếu được duy trì đúng cách. Chỉ cần nhớ rằng bất động sản nhà ở được coi là một khoản đầu tư dài hạn. Theo nguyên tắc chung, hầu hết người mua phải giữ một ngôi nhà trong ba đến năm năm để chỉ hòa vốn.
Nếu cha mẹ lựa chọn thực hiện một khoản vay lãi suất thấp cho đứa trẻ, có hiệu lực cho người cho vay thế chấp của họ, họ sẽ được hưởng một chút thu nhập từ các khoản thanh toán hàng tháng. Ngay cả một khoản vay lãi suất thấp cũng có thể đánh bại lợi nhuận của một số khoản đầu tư bảo thủ.
Chi phí cao của ngôi nhà thứ hai và thế chấp đồng ký kết
Những ngôi nhà được cha mẹ mua làm nhà thứ hai hoặc đầu tư thường yêu cầu các khoản thanh toán lớn hơn, vì họ không đủ điều kiện cho các khoản thế chấp hào phóng, hướng tới thời gian đầu tiên như các khoản vay được hỗ trợ bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA). "Sự khác biệt giữa thế chấp chính và thế chấp nhà đầu tư là rất đáng kể", Robinson lưu ý. "Bạn phải giảm ít nhất 20% đến 30% cho bất động sản đầu tư, và tỷ lệ cũng cao hơn một chút. Nếu những đứa trẻ đáng tin cậy, cha mẹ có thể tốt hơn là những người ủng hộ và tặng quà hơn là những người cho vay."
Nếu cha mẹ chấp nhận thế chấp và đứa trẻ bị tụt lại trong các khoản thanh toán, xếp hạng tín dụng của cha mẹ cũng bị tổn thương không kém gì đứa trẻ. Hơn nữa, với tư cách là người ủy thác (và, do đó, đồng vay), cha mẹ phải chịu trách nhiệm về khoản nợ. Một người cha mẹ có trách nhiệm với cha mẹ hoặc đưa tiền cho một đứa trẻ đã kết hôn sau đó ly hôn có thể bị vướng vào sự phân chia tài sản lộn xộn và có thể mất một phần hoặc toàn bộ số tiền đầu tư cho người phối ngẫu cũ.
Điều hướng chi phí cảm xúc
Sự vướng mắc về tài chính trong gia đình có thể gây ra căng thẳng và xung đột. Anh chị em bên ngoài trao đổi có thể cảm thấy ghen tị hoặc bực bội. Người tặng quà có thể cảm thấy thất vọng vì những gì họ cho là lạm dụng món quà, nhưng bất lực để làm bất cứ điều gì về cách sử dụng món quà.
Người nhận quà tặng có thể cảm thấy thất vọng bởi các chuỗi gắn liền với một món quà ở dạng kỳ vọng và quy tắc. Một số cha mẹ sẽ không thực thi hậu quả khi đứa trẻ không giữ được phần cuối của món hời. Sự sắp xếp tài chính giữa các thành viên trong gia đình thường có thể dẫn đến những hiểu lầm lộn xộn và khó thực thi.
Điểm mấu chốt
Những lợi thế của việc mua nhà cho một đứa trẻ hay cung cấp hỗ trợ tài chính để có được nó là rất nhiều. Nó có thể cung cấp cho đứa trẻ những lợi ích về thuế của quyền sở hữu nhà và giúp trẻ xây dựng một lịch sử tín dụng tốt.
Việc mua cũng có thể thuận lợi nếu tài sản của cha mẹ đủ lớn để kích hoạt thuế bất động sản hoặc thuế thừa kế; làm giảm bất động sản bây giờ có thể làm giảm gánh nặng thuế trong tương lai. Ngoài ra, tài sản là một khoản đầu tư cuối cùng có thể giúp cha mẹ hòa vốn, hoặc mang lại lợi nhuận, với các chi phí của nó trên đường đi được khấu trừ thuế.
Cha mẹ không bao giờ nên mua cho con một căn nhà nếu điều đó đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến khả năng thanh toán hóa đơn của chính họ, đáp ứng các khoản thanh toán thế chấp của chính họ hoặc duy trì mức sống khi nghỉ hưu. Nói chung, đó là một ý tưởng tồi để vay với quỹ hưu trí hoặc nơi cư trú chính hoặc để hoàn toàn hủy tài khoản. Và hậu quả tình cảm khó đo lường hơn tài chính.
Bất kể bạn quyết định tiếp cận với nó như thế nào, quà tặng, cho vay, đồng sở hữu, hãy đặt nó bằng văn bản, tức là một hợp đồng pháp lý. Đây có thể là một hành động của tình yêu, nhưng nó cần được coi là một sự sắp xếp kinh doanh giữa bạn và con cái của bạn. Rốt cuộc, bạn biết họ sống ở đâu.
